Černá stavba a problémy z ní plynoucí

Kupujete rodinný dům a obrys domu nesouhlasí s nákresem v katastrální mapě? Nebo jste nevěděli, že i kůlnu je před zahájením stavebních prací nutné ohlásit na stavebním úřadě? Začalo se vedle vás stavět a vy jste se k tomu neměli možnost ani vyjádřit? Dost možná, že se jedná o černou stavbu. Co je černá stavba a jak ji zjistím? Za černou stavbu se ve smyslu stavebního zákona považuje stavba, změna stavby (např. přístavba stavby) nebo terénní úprava, která je nebo byla prováděná bez příslušných povolení (územního rozhodnutí, územního souhlasu, stavebního povolení nebo ohlášení), anebo v rozporu s nimi, popřípadě pokud tato povolení byla zákonem stanoveným […]

Kupujete rodinný dům a obrys domu nesouhlasí s nákresem v katastrální mapě? Nebo jste nevěděli, že i kůlnu je před zahájením stavebních prací nutné ohlásit na stavebním úřadě? Začalo se vedle vás stavět a vy jste se k tomu neměli možnost ani vyjádřit? Dost možná, že se jedná o černou stavbu.

Co je černá stavba a jak ji zjistím?

Za černou stavbu se ve smyslu stavebního zákona považuje stavba, změna stavby (např. přístavba stavby) nebo terénní úprava, která je nebo byla prováděná bez příslušných povolení (územního rozhodnutí, územního souhlasu, stavebního povolení nebo ohlášení), anebo v rozporu s nimi, popřípadě pokud tato povolení byla zákonem stanoveným způsobem zrušena.

V případě, že se jedná o stavbu evidovanou v katastru nemovitostí (např. rodinné domy, domy k rodinné rekreaci, garáže, kůlny, skleníky apod.), nebude tato zapsána v katastru nemovitostí, případně bude evidována nesprávně. To lze nejsnadněji zjistit náhledem na ortomapu, která je dostupná na webu Českého úřadu zeměměřického a katastrálního. Tato mapa obsahuje informace z leteckých snímků a grafické katastrální mapy a jde z ní vyčíst rozdíly mezi skutečným stavem a zápisem v katastru nemovitostí.

Černá stavba a legalizace

V případě, že se stavba teprve provádí a vy máte pochybnosti, zda jde o stavbu s řádným povolením, lze tyto informace zjistit na stavebním úřadě, a to prostým dotazem nebo prostřednictvím žádosti o poskytnutí informace. V případě, že se jedná o stavbu ve vašem sousedství, měli byste zpozornět, pokud vám nebylo doručeno oznámení o zahájení řízení, jelikož jako soused jste vždy účastníkem územního i stavebního řízení, a máte tedy právo se ke stavbě vyjádřit.

Pokud je větší počet účastníků řízení (tj. více než 30), doručují se písemnosti vyvěšením na úřední desce stavebního úřadu. I pokud jde o drobné stavby (např. kůlny, skleníky, altány, žumpy, bazény apod.), u nichž postačuje územní souhlas a následně ohlášení stavby, i zde je nutný váš písemný souhlas.

Rizika plynoucí z černé stavby? Přestupek a pokuta

Vzhledem k tomu, že se jedná o stavbu, která nemá příslušná povolení, dopustil se stavebník, vlastník stavby, přestupku, za který mu hrozí pokuta. Sankční řízení může být proti němu zahájeno nejdéle do 3 let od realizace stavby.

Dále zde je povinnost stavebního úřadu zahájit řízení o odstranění takové stavby, jakmile se o ní dozví (např. na základě podnětu souseda), a to i po několika desetiletích. Černé stavby se totiž zásadně nepromlčují. V případě, že stavební úřad rozhodne o nařízení odstranit stavbu, nese náklady na její odstranění vlastník této stavby.

V případě, že vlastník dobrovolně stavbu neodstraní ve stanovené lhůtě, dopouští se přestupku, za což mu opět hrozí sankce. Zároveň může stavební úřad přejít k nucenému výkonu svého rozhodnutí, a to pověřit k bouracím pracím stavební firmu, přičemž náklady takto vzniklé bude následně vymáhat po vlastníkovi zbourané stavby. Stavební úřad může vynucovat odstranění stavby i ukládáním donucovacích pokut.

Jaké problémy hrozí při hypotéce?

Pokud máte v úmyslu koupit stavbu, jejíž součástí je černá stavba (např. přístavba u rodinného domu, garáž, kůlna apod.) a chcete ji financovat prostřednictvím hypotečního úvěru, můžete zde narazit na problém, kdy úvěr poskytující banka nebude souhlasit se zástavou takové nemovitosti, a tudíž nebudete schopni splnit podmínky zajištění úvěru.

Rovněž může nastat komplikace se samotným pojištěním takové nemovitosti, které je většinou vyžadováno i úvěr poskytující bankou, a i následným odmítnutím případného plnění z pojistné události ze strany pojišťovny.

Co se dá s černou stavbou dělat?

Černou stavbu lze rozhodnutím stavebního úřadu odstranit nebo dodatečně povolit.

O dodatečné povolení stavby lze požádat pouze v rámci řízení o odstranění stavby, které zahajuje z úřední moci stavební úřad. V případě, že tedy podáte žádost o dodatečné povolení stavby, je okamžik zahájení řízení o této žádosti posunut až do doby zahájení řízení o odstranění stavby. Naopak, je-li již zahájeno řízení o odstranění stavby, je vlastník stavby poučen o možnosti podat do 30 dnů žádost o dodatečné povolení stavby. Jedná se o pořádkovou lhůtu, tudíž její nedodržení nemá žádné právní následky, přičemž žádost o dodatečné povolení stavby lze podat až do pravomocného rozhodnutí o jejím dodatečném povolení. Avšak poté, co je již pravomocně rozhodnuto v řízení o odstranění stavby, již žádost podat nelze.

Vlastník stavby se v řízení o dodatečném povolení nevyhne předkládání podkladů, které by musel předložit, pokud by řádně zažádal o příslušná povolení nutná pro daný typ stavby v územním i stavebním řízení. Pokud se tedy jedná např. o stavbu, která vyžaduje stavební povolení, bude nutné předložit předepsané podklady k takové stavbě (zejména se bude jednat o projektovou dokumentaci a závazná stanoviska dotčených orgánů). Tyto podklady není nutné přiložit ihned k žádosti o dodatečné povolení a lze je doplnit až na výzvu stavebního úřadu. Účastníkem tohoto řízení jsou opět i vlastníci sousedních nemovitých věcí.

V případě, že stavební úřad žádosti o dodatečné povolení stavby vyhoví, řízení o odstranění stavby zastaví. Dodatečné povolení nahrazuje územní rozhodnutí a u dokončené stavby může stavební úřad současně rozhodnout i o povolení užívání stavby.

Následně je potřeba zanést změny do katastru nemovitostí, tj. zápis stavby do katastru nemovitostí a její zakreslení do katastrální mapy, které na základě geometrického plánu a pravomocného kolaudačního rozhodnutí provede příslušný katastrální úřad.

Jak z výše uvedeného vyplývá, jedná se o zdlouhavý proces, který může být i značně finančně nákladný.

Potřebujete-li pomoci, jsme tu pro vás. Neváhejte nás kontaktovat v jakékoli právní záležitosti týkající se práva nemovitostí. Na realitní právo se specializujeme dlouhodobě a díky tomu, že se zaměřujeme výhradně pouze na tuto oblast, máme v ní bohaté zkušenosti a důkladný přehled. O celý proces se postaráme od A do Z a vy si ušetříte nervy, čas i peníze.

Autory článku jsou Jana Soumarová a Ilona Černochová

0 komentářů

Řešíte něco podobného? Pomůžeme vám.

Specializujeme se výhradně na právo nemovitostí. Ve smlouvách tak umíme najít důležité nuance a souvislosti, které nebývají na první pohled zřejmé. Postaráme se o to, aby na vás nikdy nevyskočil onen pověstný “ďábel ukrytý v detailu”.

Vyberte si nevhodnější službu,
domluvte rychlou konzultaci nebo nám prostě napište.

JUDr. Ilona Černochová, LL.M.

V advokacii jsem 15 let a vždy pro mě bylo nejdůležitější dělat věci pořádně. Proto se specializuji výhradně na jednu oblast, a to jsou nemovitosti. Píši odborné publikace i popularizační články, konzultuji kolegům advokátům a xxx. Napište mi na e-mail poptavka@realitniadvokati.cz, případně přes kontaktní formulář. Zaručím se vám, že vše klapne na první dobrou.

Rychlá online konzultace