AKTUALIZOVÁNO 18.11.2022

V dalším dílu našich odpovědí na časté dotazy při koupi nemovitostí si povíme, co dělat, když chcete koupit nemovitost, ale bojíte se, že prodávající je až po uši v dluzích. Jaká rizika hrozí a co si rozhodně prověřit?

Je taková koupě bezpečná?

Velmi záleží, o jaké dluhy prodávajícího se jedná, neboť dluhy prodávajícího mohou mít různou závažnost a mohou mít větší či menší vliv na to, zda obchod lze realizovat bezpečně, nebo nikoliv.

Zodpovědný kupující by se v prvé řadě před koupí nemovitosti měl určitě zajímat o to, zda prodávající nemá problém s insolvencí či exekucí, neboť tento problém může znemožnit obchod.

Podcenit nedoporučujeme ani závazky prodávajícího, které s koupí bytu či pozemku přechází na kupujícího, ať se jedná o zástavní právo na nemovitostech či jiná zatížení. Dále se může jednat o dluhy vůči správci domů, ale i dluhy vůči dalším osobám, které můžou vyústit právě až v exekuci nebo insolvenci.

Tři hlavní problémy, které prodávající může mít

Za prvé se jedná o zástavní právo na nemovitosti, za druhé o dluhy prodávajícího vůči správci domu (SVJ), a za třetí o dluhy prodávajícího vůči dalším osobám, které možná už vyústily v exekuci nebo insolvenci.

1.   Zástavní právo

Podívejme se nejdříve na zástavní právo. Existenci zástavního práva na nemovitosti zjistíte z výpisu z katastru nemovitostí, který si před každou koupí, ještě před uzavřením rezervační smlouvy, doporučujeme obstarat. Můžete si jej stáhnout na těchto stránkách.

Zástavní právo na nemovitosti je závazkem, který je při obchodech s nemovitostmi v dnešní době velmi častý. Jeho důvodem je, že prodávající si při koupi nemovitosti vzal na její pořízení hypoteční úvěr u banky. Není žádnou výjimkou, že v tomto případě se prodávající rozhodne prodat svou nemovitost dříve, než stihl splatit svou hypotéku. To není překážkou prodeje, jen je potřeba ve smlouvách řádně ošetřit celý mechanismus dle nějž dojde k výmazu zástavního práva.

V takovém případě si prodávající zpravidla obstará vyčíslení nesplaceného zůstatku úvěru u své banky, a tato hypotéka, respektive zástavní právo na nemovitosti, je vyplaceno z kupní ceny dané nemovitosti. V méně častých případech se toto řeší tak, že kupující může převzít hypotéku prodávajícího a o to se mu de facto sníží kupní cena. Samozřejmě i k tomuto kroku je potřeba spolupráce původní financující banky, která úvěr poskytla.

Pokud se vše správně ošetří, včetně toho, že prodávající bude spolupracovat ohledně splacení svého dluhu zajištěného zástavním právem a výmazu zástavního práva z katastru nemovitostí (či ohledně přesunu tohoto zástavního práva na jinou nemovitost prodávajícího), není existence zástavního práva na nemovitosti překážkou realitního obchodu.

2.   Dluhy vůči správci domu (SVJ)

Dalším potenciálním problémem, na který můžete při koupi nemovitosti narazit, jsou dluhy prodávajícího vůči správci domů, kterým je nejčastěji společenství vlastníků jednotek (SVJ). Nejčastěji se jedná o dluhy za správu domu spočívající například v příspěvcích do fondu oprav, odměnách za správu domů – například odměny členů SVJ, poplatky za odvoz odpadu, osvětlení společných prostor atd.

Je velmi důležité si toto prověřit a následně i dobře ošetřit v kupní smlouvě, neboť zákon stanoví, že tyto dluhy s převodem jednotky, to znamená bytu nebo ne-bytu, přechází na nového vlastníka.

Jak tyto dluhy zjistím?

V prvé řadě doporučujeme požádat prodávajícího o to, aby vám svou bezdlužnost doložil. Pro tento požadavek máte ostatně oporu v zákoně (§ 1186 odst. 2 občanského zákoníku), který prodávajícímu ukládá předložit kupujícímu potvrzení o tom, jaké dluhy související se správou domu a pozemku přejdou na kupujícího, popřípadě že takové dluhy neexistují. Pokud by se prodávající zdráhal takové potvrzení předložit, určitě zbystřete. Dluhy prodávajícího vůči správci domu nezpůsobí neplatnost obchodu, ale může to mít nepříjemný následek, že tyto dluhy na vás jako na nabyvatele jednotky přejdou a celý obchod se vám prodraží.

V této souvislosti rovněž doporučujeme seznámit se před koupí bytu se stavem hospodaření SVJ a s výší všech plateb spojených s užíváním bytu. Protože může nastat situace, kdy si SVJ vzalo úvěr například na rekonstrukci domu, na jehož splácení se jednotliví vlastníci bytů v domě podílí. U starších nemovitostí také určitě stojí za prověření například výše poplatků do fondu oprav, neboť tyto platby mohou být v několikatisícové výši měsíčně. I s nimi je tedy třeba počítat jako s nákladem na užívání předmětné jednotky v domě.

3.   Dluhy vůči dalším osobám

V neposlední řadě doporučujeme si v rámci právního prověření prodávajícího také ověřit, zda nemá další dluhy vůči třetím osobám, které jsou v tak pokročilé fázi, že by s prodávajícím bylo zahájeno insolvenční nebo exekuční řízení.

Kde to zjistím?

Existenci těchto dluhů si můžete prověřit ve veřejně dostupných rejstřících. Exekuce jsou evidovány v Centrální evidenci exekucí. Jedná se o veřejný registr, v němž si může potřebné údaje vyhledat každý, počítejte ale s tím, že za to zaplatíte poplatek ve výši 60 Kč za každý výstup. To za předcházení riziku ale určitě stojí. Upozorňujeme však, že v Centrální evidenci exekucí nemusí být evidovány všechny exekuce. Na druhé straně – když je někdo problematickým dlužníkem, má zpravidla exekucí více.

Dále doporučujeme si určitě ověřit, zda s prodávajícím nebylo nebo není vedeno insolvenční řízení. Tuto informaci můžete zjistit bezplatně na adrese https://isir.justice.cz/isir/common/index.do. Pokud prodávající v této databázi figuruje, je to určitě důvod být ostražitý.

Co když zjistím, že prodávající má záznam v Centrální evidenci exekucí nebo v Insolvenčním rejstříku?

Záznam v některé z těchto evidencí je určitě důvodem k ostražitosti. V těchto případech doporučujeme udělat rozšířené právní prověření prodávajícího. Zde doporučujeme kontaktovat orgány státní správy, například soudy příslušné podle bydliště prodávajícího, orgány správy sociálního zabezpečení, finanční úřady, případně zdravotní pojišťovny a další instituce, a učinit na ně dotaz, zda o prodávajícím evidují nějaké dluhy. Počítejte ale s tím, že toto prověřování vám zabere nějaký čas, a to zpravidla minimálně měsíc. Tyto žádosti nemůžete ani poslat bez souhlasu prověřované osoby, potřebujete tedy k tomu mít plnou moc od prodávajícího. My toto prověření děláme standardně v případech, když máme podezření, že opravdu existuje nějaký problém. Protože v těchto případech se s čekáním na zprávy od těchto orgánů celý obchod protáhne.

Jaké mohou mít dluhy prodávajícího důsledky pro obchod? Hrozí neplatnost smluv?

Zde opět záleží, o jaké dluhy nebo zatížení nemovitosti se jedná. Pokud jde o zástavní právo, tam neplatnost smluv nehrozí. Je ale potřeba si dát vždy pozor na to, že hypoteční banka prodávajícího může mít na nemovitost zřízený zákaz zcizení, případně zákaz zatížení, a vyžaduje se její souhlas pro převod nemovitosti. Pokud byste podali kupní smlouvu na katastr bez příslušného souhlasu, katastrální úřad nemovitost bez souhlasu banky nepřevede.

Co se týče dluhu prodávajícího vůči správci domů, typicky vůči SVJ, to platnost smluv nijak neovlivní, jak jsme ale řekli výše, může vám to obchod podstatně prodražit.

Exekuce a insolvence prodávajícího je již mnohem závažnějším problémem. Zde velmi záleží na počtu věřitelů a celkové výši dluhu prodávajícího, na tom, zda je prodávající ochoten spolupracovat při umoření dluhu, a zda máte k dispozici finanční prostředky na to, abyste případné dluhy vyplatili. To samozřejmě přichází v úvahu pouze tehdy, kdy jsou dluhy prodávajícího nižší než cena nemovitosti. Nesmíte zapomenout ani na to, že prodávající může mít i jiné dluhy a vše je třeba řádně naplánovat a ošetřit tak, abyste nemovitost koupili bez rizika. Zde se již bez pomoci kvalifikovaného advokáta těžko obejdete. V případě potřeby konzultace těchto či jiných záležitostí z oblasti realitního práva se k nám na osobní či online schůzku můžete objednat zde.

Jak nastavit smlouvy?

Zde to opět záleží na druhu a výši dluhů, které prodávající má. Jak jsme již zmínili výše, tak u zástavního práva na nemovitosti lze toto zástavní právo vyplatit a nemovitost následně převést. Co se týče případného nedoplatku vůči SVJ, ten lze řešit slevou z kupní ceny, případně uhrazením nedoplatku přímo z kupní ceny nemovitosti. Pokud se chystáte koupit nemovitost zatíženou exekucí, je opravdu potřeba přistupovat k tomu specificky s ohledem na okolnosti daného případu. Koupi nemovitosti v exekuci se budeme věnovat v samostatném dílu našeho seriálu.

Závěrem: Důležité je řádné prověření prodávajícího i nemovitosti

Shrneme-li to, tak koupě nemovitosti je velkým rizikem, kdy můžete přijít o velké peníze. Řádné prověření prodávajícího je vedle prověření nemovitosti velmi důležitým krokem, který doporučujeme opravdu nepodcenit. Předejdete tak velkým potenciálním problémům, které můžete odhalit až následně, a které vám mohou koupi nemovitosti nejen prodražit, ale zcela zhatit. Je třeba vše ošetřit tak, abyste o své peníze nepřišli a abyste nabyli nemovitost, která není zadlužená.

S tímto vám velmi rádi pomůžeme – máme s prověřováním nemovitostí a prodávajících velké zkušenosti. Přebíráme riziko za veškerá nebezpečí obchodu na sebe a jsme na tento případ řádně pojištění. Budete-li potřebovat pomoci, určitě se na nás obraťte na emailové adrese poptavky@2024zaloha.realitniadvokati.cz, případně přes kontaktní formulář na našem webu https://realitniadvokati.cz/#kontakty.

Velmi rádi s vámi probereme, jak by řešení daného problému probíhalo a kolik by vás naše služby stály. Budeme se na vás těšit.

Vaši realitní advokáti