Darování nemovitosti a darovací smlouva: Co si ohlídat – 1. díl

Podstatou darování nemovitosti je bezúplatný převod vlastnického práva z dárce na obdarovaného. Klíčovou roli hrají kvalitní darovací smlouva a návrh na vklad do katastru nemovitostí. Pravidelně se na nás obracejí klienti, kteří by buď rádi darovali byt, dům nebo pozemek, anebo naopak dar mají obdržet. Nevědí však, jak sepsat darovací smlouvu, zda existuje daň z převodu nemovitosti ani jaká rizika se s darováním pojí. Odpovědi na tyto i další otázky najdete v následujících řádcích. Darování nemovitosti není složité, ale nepodceňte správnou formulaci darovací smlouvy K darování nemovitosti dochází nejčastěji mezi rodinnými příslušníky nebo mimořádně blízkými přáteli. Na rozdíl od koupě a prodeje, z darování těží […]

Podstatou darování nemovitosti je bezúplatný převod vlastnického právadárce na obdarovaného. Klíčovou roli hrají kvalitní darovací smlouva a návrh na vklad do katastru nemovitostí. Pravidelně se na nás obracejí klienti, kteří by buď rádi darovali byt, dům nebo pozemek, anebo naopak dar mají obdržet. Nevědí však, jak sepsat darovací smlouvu, zda existuje daň z převodu nemovitosti ani jaká rizika se s darováním pojí. Odpovědi na tyto i další otázky najdete v následujících řádcích.

Darování nemovitosti není složité, ale nepodceňte správnou formulaci darovací smlouvy

darování nemovitosti dochází nejčastěji mezi rodinnými příslušníky nebo mimořádně blízkými přáteli. Na rozdíl od koupě a prodeje, z darování těží pouze jedna strana – obdarovaný. Dárce vedou k bezúplatnému převodu nejčastěji dva důvody. Buď chtějí ještě za svého života vypořádat majetek, anebo by rádi pomohli dětem, vnoučatům apod. s bydlením tím, že jim darují stavební pozemek nebo nevyužitý byt či dům.

Zákon umožňuje darování nemovitosti jednomu dítěti (resp. osobě) i vícero obdarovaným. Stejně tak může dárce převést vlastnické právo k celé nemovitosti nebo pouze k jejímu podílu. Důležitá je proto formulace darovací smlouvy.

Darování nemovitosti není složité. Dárce a obdarovaný mají zpravidla dobré rodinné či přátelské vztahy, nechtějí jeden druhého oklamat a darovací smlouva proto nemusí být tak podrobná jako kupní smlouva na nemovitost. To ale není důvod převod podceňovat a spoléhat se na vzor darovací smlouvy zdarma stažený z internetu. Mustry od neznámých autorů jsou psané obecně a často nesplňují základní zákonné náležitosti.

Vzory darovacích smluv zdarma skrývají rizika, že například:

  • katastr nemovitostí zamítne návrh na vklad, přijdete o poplatek 2.000,- Kč, smlouvu budete muset stejně přepracovat, podat nový návrh a znovu zaplatit realitnímu advokátovi za opravu a navíc znovu 2 tisíce jako poplatek za návrh na vklad,
  • spolu s „hlavní nemovitostí“ (např. bytem nebo domem) nepřevedete funkčně související pozemky a budovy, které plní roli parkoviště, zahrady, garáže nebo třeba příjezdové cesty.

Při darování neřešíte peníze a úhradu kupní ceny, nečekáte na schválení hypotéky, a i proto je darování rychlejší. Ve spolupráci s Realitními advokáty zvládnete zařídit vše podstatné během jednoho týdne. Následně pouze počkáte na přepis nemovitosti na katastru nemovitostí, což trvá cca 1 měsíc.

Chcete mít jistotu, že darování nemovitosti proběhne rychle, správně a dle zákona? Využijte náš výhodný balíček právních služeb. Ověříme, zda standardnímu darování nemovitosti v daném případě nic nebrání (např. exekuce nebo insolvence dárce) a připravíme vám darovací smlouvu i návrh na vklad do katastru na míru. Dohlédneme, aby celý převod proběhl hladce. Pracujeme velmi efektivně a smluvní dokumentaci od nás obdržíte do 1-5 pracovních dnů. Za naši práci ručíme profesně i lidsky, což dokládají kladné reference našich spokojených klientů.

Vliv darování na dědické řízení

Darování nemovitosti může v budoucnu promluvit do dědického řízení. Jestliže dárce zemře do 3 let od darování, darovaná nemovitost se započítává do tzv. povinného dílu z dědictví. Kdyby povinný podíl činil méně, než je hodnota darované nemovitosti, obdarovaný by již neměl nárok na nic z dědictví. Stejně jako v následujícím příkladu:

Paní Oldřiška měla tři syny: Kristiána, Gustava a Lukáše. 2 roky před smrtí darovala svůj byt v hodnotě 3.000.000,- Kč Kristiánovi. Po její smrti bylo předmětem dědictví 900.000,- Kč. Zatímco za „normálních“ okolností by každý ze synů zdědil třetinu (tj. 300.000,- Kč), v tomto případě se Kristiánovi na povinný podíl započítal dříve darovaný byt. Peníze si tak rozdělili pouze Gustav s Lukášem – každý zdědil 450.000,- Kč.

Jak má vypadat darovací smlouva?

Relevantní právní úpravu najdete v zákoně č. 89/2012 Sb., občanském zákoníku. Výhradně darování se věnují §§ 2055 – 2078. Darovací smlouva musí být písemná a podepsaná všemi účastníky. Pamatujte, že darovací smlouva je (oproti např. závěti) dvoustranné právní jednání, tzn. obdarovaný musí s převodem souhlasit a bez souhlasu obdarovaného nelze nemovitost převést.

Po podpisu by každému z účastníků smlouvy mělo zůstat jedno vyhotovení smlouvy, a jedno vyhotovení musíte dodat katastrálnímu úřadu. Pozor, zatímco na vyhotoveních pro dárce a obdarovaného postačí prosté podpisy, na vyhotovení pro katastrální úřad musí být podpisy smluvních stran (dárce i obdarovaného) úředně ověřené. Podpis vám ověří advokát (pokud listinu sám sepsal), notář nebo úředník na kontaktním místě Czech POINT, které najdete na obecním úřadu i většině poboček České pošty. Nejbližší Czech POINT můžete vyhledat na této mapce. V cizině je nejsnadnější navštívit český zastupitelský úřad (konzulát, velvyslanectví).

Jestliže je nemovitost ve společném jmění manželů (SJM), musí darovací smlouvu podepsat oba manželé. Darování (a tím pádem pozbytí) nemovitosti není běžnou záležitostí, o které by mohl rozhodovat samovolně jeden z manželů (jako např. o víkendovém nákupu). Manželé proto musí jednat společně, anebo jeden manžel se souhlasem druhého. I v případech, kdy nemovitost nespadá do SJM, můžeme jen doporučit, aby darovací smlouva obsahovala pro vyloučení všech pochybností písemný souhlas druhého manžela s darováním.

Kvalitní darovací smlouva by měla zejména:

  • identifikovat smluvní strany (tj. jméno, příjmení, rodné číslo, popř. datum narození a adresa),
  • identifikovat nemovitost včetně všech součástí a příslušenství,
  • informovat obdarovaného o případných právních a faktických vadách nemovitosti,
  • stanovit, kdo a v jaké lhůtě podá návrh na vklad a zaplatí poplatek 2.000,- Kč,
  • vymezit vztah mezi dárcem a obdarovaným pro případné osvobození obdarovaného od daně z příjmu,
  • případně detailně definovat zřízení věcného břemene (služebnosti bytu) ve prospěch dárce.

Nezřídka se na nás klienti obracejí formou online konzultace s dotazem, jestli dárce může po obdarovaném požadovat na oplátku částečnou finanční kompenzaci. Možné to samozřejmě je. Musíte si však uvědomit, že v takovém případě už nepůjde o darovací smlouvu, ale o směnnou nebo kupní smlouvu. V takovém případě nepřipadá v úvahu osvobození obdarovaného od placení daně z příjmu.

Co je to služebnost bytu a jaké má důsledky pro dárce i obdarovaného?

Dárci jsou často rodiče nebo prarodiče, kteří sice chtějí za života nemovitost přepsat na děti, vnoučata nebo jiné osoby, ale současně chtějí v domě nebo bytě dožít. Tehdy je vhodné do darovací smlouvy ukotvit článek o zřízení věcného břemene, přesněji řečeno služebnosti bytu.

Ta dárci (oprávněnému z věcného břemene) dle ve smlouvě uvedených podmínek garantuje užívací právo k nemovitosti nebo její části a obdarovaný (povinný z věcného břemene) je povinen takové dárcovo právo respektovat.

Služebnost bytu doporučujeme ve smlouvě vymezit co nejpřesněji, aby bylo jasné:

  • kdo je oprávněný z věcného břemene,
  • zda může oprávněný nemovitost užívat v plném rozsahu nebo pouze její část (např. jeden byt v budově s třemi byty, pouze dům bez zahrady apod.),
  • na jak dlouho je služebnost zřízena (doživotně nebo na určitou dobu),
  • kdo a v jakém poměru bude platit náklady na opravy, úpravy a údržbu nemovitých věcí a spotřebu energií (elektřina, vodné, stočné, plyn apod.),
  • zda se služebnost zřizuje bezplatně nebo úplatně.

Služebnost bytu vzniká nikoliv podpisem darovací smlouvy, která služebnost zahrnuje, ale až následným vkladem do katastru nemovitostí.

Přečtěte si více:

2. díl

3. díl

Autory článku jsou Tomáš Rezler a Ilona Černochová

0 komentářů

Řešíte něco podobného? Pomůžeme vám.

Specializujeme se výhradně na právo nemovitostí. Ve smlouvách tak umíme najít důležité nuance a souvislosti, které nebývají na první pohled zřejmé. Postaráme se o to, aby na vás nikdy nevyskočil onen pověstný “ďábel ukrytý v detailu”.

Vyberte si nevhodnější službu,
domluvte rychlou konzultaci nebo nám prostě napište.

JUDr. Ilona Černochová, LL.M.

V advokacii jsem 15 let a vždy pro mě bylo nejdůležitější dělat věci pořádně. Proto se specializuji výhradně na jednu oblast, a to jsou nemovitosti. Píši odborné publikace i popularizační články, konzultuji kolegům advokátům a xxx. Napište mi na e-mail poptavka@realitniadvokati.cz, případně přes kontaktní formulář. Zaručím se vám, že vše klapne na první dobrou.

Rychlá online konzultace