AKTUALIZOVÁNO 27.10.2022

Co dělat, když nezvládám splácet hypotéku? Mohu nemovitost s hypotékou prodat? Jak? Přečtěte si naše odpovědi na nejčastější dotazy spojené s převodem nemovitosti zatížené hypotékou.

Pokud nastane taková situace, co dělat na prvním místě?

Pokud nezvládáte splácet hypotéku, je na prvním místě třeba kontaktovat banku a domluvit se na případném odkladu splátek. Ze zkušenosti víme, že většina bank takovýto postup svým klientům na přechodnou dobu umožní. Nejedná se však o systémové řešení. Pokud jde o dlouhodobý problém a jste si vědomi toho, že vás splátky hypotéky nadměrně zatěžují, je na místě zvážit jiné řešení.

TIP: Předtím, než se rozhodnete hypotéku úplně zrušit, vyzkoušejte její refinancování, které dokáže snížit vaši úrokovou sazbu.

Pokud tedy jde o dlouhodobou neschopnost splácet, lze nemovitost s hypotékou prodat?

Nemovitost s hypotékou lze prodat. Fakticky jde o velmi častý případ prodeje nemovitosti s ohledem na to, že většina lidí v současné době financuje koupi nemovitosti hypotékou. Je však vždy nutné mít na paměti, že banka jako věřitel musí dát k prodeji nemovitosti souhlas. Banky podmínku souhlasu s převodem nemovitosti zakotvují do úvěrové smlouvy s klientem a dále velmi často nechávají do katastru nemovitostí zapsat tzv. zákaz zcizení. Úvěrové smlouvy s porušením povinnosti vyžádat si souhlas banky s prodejem nemovitosti spojují zpravidla finanční sankce. Pokud je v katastru nemovitostí zapsán zákaz zcizení, znamená to, že bez výslovného písemného souhlasu banky katastr nepovolí převod vlastnického práva.

Bez souhlasu banky tedy nelze nemovitost s hypotékou převést?

Na prvním místě je nutné si zodpovědět otázku, co to znamená nemovitost s hypotékou. Při koupi nemovitosti kupující využije k financování kupní ceny bankovní úvěr (hypotéku), kterou si banka zajistí zástavním právem k nemovitosti.

Pokud není v katastru nemovitostí zapsán zákaz zcizení, lze nemovitost se zástavním právem převést i bez souhlasu banky. Sama existence zástavního práva tak nevylučuje převod nemovitosti, pouze se prodávající vystavuje riziku případné sankce od banky v případě, že si souhlas banky s převodem nevyžádal (porušení smluvního závazku z úvěrové smlouvy). Vždy je však nutné si uvědomit, že zástavní právo vázne na nemovitosti, tj. přechází společně s nemovitostí na kupujícího. Pravděpodobně žádný kupující nebude mít zájem nabýt nemovitost zatíženou zástavním právem. Hrozí mu totiž, že když dlužník nebude bance plnit, tak banka prodá nemovitost, aby uspokojila svoji pohledávku. Současně se zástavním právem mohou na kupujícího přejít dluhy, které zástavní právo zajišťuje. Z toho důvodu je nutné vždy při převodu nemovitosti s hypotékou vypořádat úvěr prodávajícího tak, aby při převodu vlastnického práva zaniklo zástavní právo a bylo vymazáno z katastru nemovitostí. 

Jak probíhá prodej nemovitosti s hypotékou?

Obecně platí, že banky umožňují předčasné splacení úvěru. Za tím účelem je nutné banku požádat o vyčíslení mimořádné splátky. To stanoví ke konkrétnímu datu konkrétní částku, která má být zaplacená, aby došlo k úplnému splacení hypotéky. Součástí vyčíslení též býval tzv. příslib vzdání se zástavního práva, ve kterém banka prohlašuje, že pokud dojde k úhradě mimořádné splátky, banka se vzdá zástavního práva a dojde k jeho výmazu z katastru nemovitostí.

Co se týká souhlasu banky s převodem nemovitosti, banka tento souhlas poskytne za podmínky, že z kupní ceny bude vypořádán úvěr prodávajícího. Jinými slovy banka souhlasí s převodem na třetí osobu za podmínky, že bude úvěr splacen a zanikne.

Pokud tedy uvažujete o prodeji nemovitosti s hypotékou, základním dokumentem je výše uvedené vyčíslení mimořádné splátky, o které musíte zažádat a banka je povinna vám takovéto vyčíslení vystavit. Ale pozor! Ne každá banka umožňuje vystavit vyčíslení k libovolnému datu. Některé banky umožňují pouze ke konci měsíce, případně k jiným datům. Vždy je též třeba pamatovat na to, že pokud se vyčíslení vystavuje mimo termín fixace, spojují banky s předčasným splacením úvěru i sankce za předčasné splacení. S touto sankcí mimo fixaci je třeba počítat a vždy se dopředu informovat, jaká bude její výše. Pak ji lze zohlednit v kupní ceně nemovitosti. Nicméně může být i v takové výši, že prodej nedává za těchto podmínek smysl. Pak je nutné vyčkat na nejbližší termín fixace, kdy je možné doplatit úvěr bez sankce.

Jaké jsou podmínky souhlasu banky a bude banka jinak do převodu zasahovat?

Jak již bylo řečeno, banka umožní dřívější splacení hypotéky, a v případě, že z kupní ceny, respektive v souvislosti s prodejem nemovitosti bude uhrazen úvěr hypotéky, udělí souhlas s převodem nemovitosti. Je důležité myslet na to, že pokud na nemovitosti vázne zákaz zcizení, je nutné zpravidla banku požádat o souhlas se zcizením. Pokud souhlas se zcizením nebude dodán katastru nemovitostí, katastr přeruší řízení a vyzve účastníky k doložení tohoto dokumentu. Protože souhlas banky se zcizením nemovitosti bude obsahovat podmínku, aby úvěr byl splácen z kupní ceny, musí i kupní smlouva obsahovat tento mechanismus, aby souhlas byl dán a katastr mohl povolit převod. Další podmínky si banka stanovovat nebude a do převodní dokumentace nijak zasahovat nebude. Pokud úvěr nebude zaplacen, banka se nevzdá zástavního práva, a to tedy bude nadále váznou na převáděné nemovitosti. Představuje totiž pro banku jistotu, že se domůže případných pohledávek.

Projeví se prodej nemovitosti s hypotékou nějak ve smlouvách?

Nastavit smluvní dokumentaci na tento typ převodu je trochu komplikovanější, než když se převádí nemovitost, na které nevázne zástavní právo. Tyto převody mají svá specifika a obecně se dělí na ty, kde má kupující pouze vlastní prostředky, a na případy, kdy si i kupující bere hypotéku na pořízení nemovitosti a k nemovitosti se tak bude zařizovat zástavní právo kupujícího.

Tam, kde se koupě financuje pouze vlastními prostředky, je možné uhradit celou kupní cenu například do advokátní úschovy, převést vlastnické právo a až po převodu vlastnického práva vypořádat úvěr prodávajícího, s čímž souvisí následný výmaz zástavního práva. Výhodou takovéhoto postupu je to, že z pohledu kupujícího jde o nejbezpečnější postup, kdy peníze jsou zaslány bance prodávajícího až v okamžiku, kdy došlo k převodu vlastnického práva. Naopak nevýhodou je to, že zástavního práva se kupující zbaví až po značné době po podpisu kupní smlouvy. Banka vystaví dokumenty nutné k výmazu zástavního práva nejdříve k datu vyčíslení, fakticky však s časovým odstupem až 30 dnů od tohoto data. Zástavní právo se pak vymaže v klasickém vkladovém řízení, které trvá minimálně 20 dnů. Tímto postupem se tedy značně prodlouží nejen doba, kdy zástavní právo bude vymazáno, ale i to, kdy se prodávající dostane ke zbylým penězům v úschově, pokud je výplata kupní ceny prodávajícímu podmíněna výmazem zástavního práva. Alternativou je poslat peníze bance prodávajícího dříve, například na podaný návrh na vklad vlastnického práva, nicméně s ohledem na právní jistotu bychom spíše doporučovali výše popsaný postup.

V případě postupu, kdy si kupující bere hypotéku, je vždy nejdůležitější seznámit se s podmínkami banky, která poskytuje úvěr.  Naprostá většina bank požaduje čerpání peněz přímo na účet banky prodávajícího podle vyčíslení. Banky tak chrání samy sebe, aby měly jistotu, že úvěr prodávajícího bude uhrazen a zástavní právo vymazáno, tj. že zástavní právo banky kupujícího bude jediné na nemovitosti. Daný postup tedy do značné míry určuje, jak má být nastavená smluvní dokumentace. Jsou ovšem banky, které k výše uvedenému přidávají ještě další specifické podmínky, a proto je nutné se vždy o konkrétní podmínky, za kterých banka poskytne peníze, zajímat.

U tohoto typu smluv často činí problémy dvě věci:

1. Výrazná část kupní ceny je zpravidla vyplacena bance prodávajícího dříve, než dojde k převodu vlastnického práva. Tento fakt je samozřejmě problematický zejména pro kupující, nicméně pokud dochází k čerpání úvěru, nedá se s tím prakticky nic dělat. Pokud kupující financuje koupi nemovitosti z vlastních prostředků, je možné převod ošetřit tak, jak bylo výše popsáno.
2. Druhou problematickou věcí je otázka okamžiku výplaty zbylé části kupní ceny prodávajícímu. Otázkou tedy je, zdali je výmaz zástavního práva podmínkou pro výplatu zbylé části kupní ceny prodávajícímu či nikoliv.  Fakt je ten, že pokud je řádně uhrazena mimořádná splátka v souladu s vyčíslením a příslibem vzdání se zástavního práva, má vlastník nemovitosti právní nárok vůči bance na výmaz zástavního práva. Část bank sama vyřeší výmaz zástavního práva na katastru, ale část bank pouze pošle dokumenty potřebné k jeho výmazu klientům, aby si zajistili výmaz sami. Je důležité si uvědomit, že po převodu vlastnického práva k nemovitosti je osobou oprávněnou k podání návrhu na výmaz zástavního práva vlastník nemovitosti, tedy kupující. V těchto případech je tedy požadavek na výplatu kupní ceny prodávajícímu až po výmazu zástavního práva problematický, neboť je spojen se součinností (nebo možnou součinností) kupujícího. Jde o to, že pokud kupující neposkytne v takovém případě součinnost, nemusí dojít k výmazu zástavního práva, protože kupující o to nepožádá. Za spravedlivé by se dala považovat výplata zbylé části kupní ceny prodávajícímu na základě předložení kvitance banky prodávajícího, to jest potvrzení o úhradě pohledávky. Tento dokument slouží jako podklad pro výmaz zástavního práva.

Jak je z výše uvedeného patrné, jde o problematickou situaci, která se v praxi řeší různými způsoby, nicméně stále převažuje provázání výplaty kupní ceny s výmazem zástavního práva, což z pohledu prodávajících není vždy považováno za nejšťastnější řešení. Výše uvedeným záležitostem tedy doporučujeme věnovat pozornost a dopředu se dohodnout na způsobu řešení.

Bude převod nemovitosti s hypotékou trvat déle?

Převod nemovitosti s hypotékou je v každém případě časově náročnější. Jak je výše uvedeno, na prvním místě je nutné zažádat o vyčíslení mimořádné splátky, správně nastavit datum mimořádné splátky, aby se hypotéka uhradila řádně a včas. V případě hypotéky kupujícího je nutné si zjistit podmínky čerpání finančních prostředků na úhradu kupní ceny neboli podmínky, za jakých je banka ochotná poskytnout peníze a domluvit se na smluvním mechanismu kupní smlouvy s ohledem na podmínky banky a výše uvedené problematické záležitosti. Vzhledem k tomu, že převod nemovitosti je řádně dokončen výmazem zástavního práva, se kterým je často spojená i výplata kupní ceny, tato skutečnost samozřejmě samotný prodej prodlužuje. Nejde však o nic nestandardního, tento typ prodeje se běžně uskutečňuje, i když s ohledem na současnou situaci počet hypoték na straně kupující poklesl.

S vyhotovením smluvní dokumentace k převodu nemovitosti zatížené zástavním právem vám rádi pomůžeme tak, aby byla banka strany prodávající, a případně i banka strany kupující, spokojena. Naše balíčky služeb si můžete prohlédnout zde. Popřípadě nás neváhejte kontaktovat prostřednictvím webového formuláře, nebo si přímo domluvte online či osobní konzultaci.