Mám hypotéku na nemovitosti a nezvládám – co mám dělat?

Co dělat, když nezvládám splácet hypotéku? Mohu nemovitost s hypotékou prodat? Jak? Přečtěte si naše odpovědi na nejčastější dotazy spojené s převodem nemovitosti s hypotékou.

Pokud nastane taková situace, co dělat na prvním místě?

Pokud nezvládám splácet hypotéku, je na prvním místě třeba kontaktovat banku a domluvit se na případném odkladu splátek. Ze zkušenosti víme, že většina bank takovýto postup svým klientům na přechodnou dobu umožní. Nejedná se však o systémové řešení. Pokud jde o dlouhodobý problém a jsem si vědom toho, že mne splátky hypotéky zatěžují, je na místě zvážit jiné řešení.

Pokud tedy jde o dlouhodobou záležitost, lze nemovitost s hypotékou prodat?

Nemovitost s hypotékou lze prodat. Fakticky jde o velmi častý případ prodeje nemovitosti s ohledem na to, že většina lidí v současné době financuje koupi nemovitosti hypotékou. Je však vždy nutné mít na paměti, že banka jako věřitel musí dát k prodeji nemovitosti souhlas. Banky podmínku souhlasu s převodem nemovitosti zakotvují do úvěrové smlouvy s klientem a dále velmi často nechávají do katastru nemovitostí zapsat tzv. zákaz zcizení. Úvěrové smlouvy s porušením povinnosti vyžádat si souhlas banky s prodejem nemovitosti spojují zpravidla finanční sankce. Pokud je v katastru nemovitostí zapsán zákaz zcizení, znamená to, že bez výslovného písemného souhlasu banky katastr nepovolí převod vlastnického práva.

Bez souhlasu banky tedy nelze nemovitost s hypotékou převést?

Na prvním místě je nutné si zodpovědět otázku, co to znamená nemovitost s hypotékou. Při koupi nemovitosti jsem využil k financování kupní ceny bankovní úvěr (hypotéku), kterou si banka zajistila zástavním právem k nemovitosti.

Pokud není v katastru nemovitostí zapsán zákaz zcizení, lze nemovitost se zástavním právem převést i bez souhlasu banky. Sama existence zástavního práva tak nevylučuje převod nemovitosti, pouze se vystavuji riziku případné sankce vůči bance v případě, že jsem si souhlas banky s převodem nevyžádal. Vždy je však nutné si uvědomit, že zástavní právo vázne na nemovitosti, tj. přechází společně s nemovitostí na kupujícího. Pravděpodobně žádný kupující nebude mít zájem nabýt nemovitost zatíženou zástavním právem. Hrozí mu totiž, že když dlužník nebude bance plnit, tak banka prodá nemovitost, aby uspokojila svoji pohledávku. Současně se zástavním právem mohou na kupujícího přejít dluhy, které zástavní právo zajišťuje. Z toho důvodu je nutné vždy při převodu nemovitosti s hypotékou vypořádat úvěr prodávajícího tak, aby při převodu vlastnického práva zaniklo zástavní právo a bylo vymazáno z katastru nemovitostí. 

Jak probíhá prodej nemovitosti s hypotékou?

Obecně platí, že banky umožňují předčasné splacení úvěru. Za tím účelem je nutné banku požádat o vyčíslení mimořádné splátky. To stanoví ke konkrétnímu datu konkrétní částku, která má být zaplacená a došlo ke splacení hypotéky. Součástí vyčíslení též býval tzv. příslib vzdání se zástavního práva, ve kterém banka prohlašuje, že pokud dojde k úhradě mimořádné splátky, banka se vzdá základního práva a dojde k jeho výmazu z katastru nemovitostí.

Co se týká souhlasu banky s převodem nemovitosti, banka tento souhlas poskytne za podmínky, že z kupní ceny bude vypořádán úvěr prodávajícího. Jinými slovy banka souhlasí s převodem na třetí osobu za podmínky, že bude úvěr splacen a zanikne.

Pokud tedy uvažuji o prodeji nemovitosti s hypotékou, základním dokumentem je výše uvedené vyčíslení mimořádné splátky, o které musím zažádat a banka je povinna mi takovéto vyčíslení vystavit. Ale pozor! Ne každá banka umožňuje vystavit vyčíslení k libovolnému datu. Některé banky umožňují pouze ke konci měsíce, případně k jiným datům. Vždy je též třeba pamatovat to, že pokud se vyčíslení vystavuje mimo termín fixace, spojují banky s předčasným splacením úvěru i sankce za předčasné splacení. S touto sankcí mimo fixaci je třeba počítat a vždy se dopředu informovat, jaká bude její výše. Pak ji mohu zohlednit v kupní ceně nemovitostí. Nicméně může být i v takové výši, že prodej nedává za těchto podmínek smysl. Pak je nutné vyčkat na nejbližší termín fixace, kdy je možné doplatit úvěr bez sankce.

Jaké jsou podmínky souhlasu banky a bude banka jinak do převodu zasahovat?

Jak jsem již dříve uvedl, banka umožní dřívější splacení hypotéky, a v případě, že z kupní ceny, respektive v souvislosti s prodejem nemovitosti bude uhrazen úvěr hypotéky, udělí souhlas s převodem nemovitosti. Je důležité myslet na to, že pokud na nemovitosti vázne zákaz zcizení, je nutné zpravidla banku požádat o souhlas se zcizením. Pokud bych jej nedodal katastru nemovitostí, katastr mi přeruší řízení a vyzve mě k doložení tohoto dokumentu.  Protože souhlas banky se zcizením nemovitosti bude obsahovat podmínku, aby úvěr byl splácen z kupní ceny, musí i kupní smlouva obsahovat tento mechanismus, aby souhlas byl dán a katastr mohl povolit převod. Další podmínky si banka stanovovat nebude a do převodní dokumentace nijak zasahovat nebude. Pokud úvěr nebude zaplacen, banka se nevzdá zástavního práva – to jí zůstane. Představuje totiž její jistotu, že se domůže případných pohledávek.

Projeví se prodej nemovitosti s hypotékou nějak ve smlouvách?

Nastavit smluvní dokumentaci na tento typ převodu je trochu komplikovanější, než když se převádí nemovitost, na které nevázne zástavní právo. Tyto převody mají svá specifika. Obecně se tyto převody dělí na ty, kde kupující má pouze vlastní prostředky, a na případy, kdy i kupující si bere hypotéku na pořízení nemovitosti a k nemovitosti se tak bude zařizovat zástavní právo.

Tam, kde jsou vlastní prostředky, je možné uhradit celou kupní cenu například do advokátní úschovy, převést vlastnické právo a až po převodu vlastnického práva vypořádat úvěr prodávajícího, s čímž souvisí následný výmaz zástavního práva. Výhodou takovéhoto postupu je to, že z pohledu kupujícího jde o nejbezpečnější postup, kdy peníze jsou zaslány bance prodávajícího až v okamžiku, kdy došlo k převodu vlastnického práva. Naopak nevýhodou je to, že zástavního práva se kupující zbaví až po značné době po podpisu kupní smlouvy. Banka vystaví dokumenty nutné k výmazu zástavního práva nejdříve k datu vyčíslení, fakticky však s časovým odstupem až 30 dnů od tohoto data. Zástavní právo se pak vymaže v klasickém vkladovém řízení, které trvá minimálně 20 dnů. Tímto postupem se tedy značně prodlouží nejen doba, kdy zástavní právo bude vymazáno, ale i to, kdy se prodávající dostane ke zbylým penězům v úschově, pokud je výplata kupní ceny prodávajícímu podmíněna výmazem zástavního práva. Alternativou je poslat peníze bance prodávajícího dříve, například na podaný návrh na vklad vlastnického práva, nicméně s ohledem na právní jistotu bych spíše doporučoval postup, který jsem popsal.

V případě postupu, kdy si kupující bere hypotéku, je vždy nejdůležitější seznámit se s podmínkami banky, která poskytuje úvěr.  Naprostá většina bank požaduje čerpání peněz přímo na účet banky prodávajícího podle vyčíslení. Banky tak chrání samy sebe, aby měly jistotu, že úvěr prodávajícího bude uhrazen a zástavní právo vymazáno, tj. že zástavní právo banky kupujícího bude jediné na nemovitosti. Daný postup tedy do značné míry určuje, jak má být nastavená smluvní dokumentace. Jsou ovšem banky, které k výše uvedenému přidávají ještě další specifické podmínky, a proto je nutné vždy se o konkrétní podmínky, za kterých banka poskytne peníze, zajímat.

U tohoto typu smluv často činí problémy dvě věci:

  1. Výrazná část kupní ceny je zpravidla vyplacena bance prodávajícího dříve, než dojde k převodu vlastnického práva. Tento fakt je samozřejmě problematický zejména pro kupující, nicméně pokud dochází k čerpání úvěru, nedá se s tím prakticky nic dělat. Pokud kupující financuje koupi nemovitosti z vlastních prostředků, je možné převod ošetřit tak, jak jsem o tom již hovořil.
  2. Druhou problematickou věcí je otázka okamžiku výplaty zbylé části kupní ceny prodávajícímu. Otázkou tedy je, zdali je výmaz zástavního práva podmínkou pro výplatu zbylé části kupní ceny prodávajícímu.  Fakt je ten, že pokud je řádně uhrazena mimořádná splátka v souladu s vyčíslením a příslibem vzdání se zástavního práva, má vlastník nemovitosti právní nárok vůči bance na výmaz zástavního práva. Část bank sama vyřeší výmaz zástavního práva na katastru, ale část bank pošle dokumenty nutné k výmazu zástavního práva klientům, aby si zajistili výmaz sami. Je důležité si uvědomit, že po převodu vlastnického práva k nemovitosti je osobou oprávněnou k podání návrhu na výmaz zástavního práva vlastník nemovitosti, tedy kupující. V těchto případech je tedy požadavek na výplatu kupní ceny prodávajícímu až po výmazu zástavního práva problematický, neboť je spojen se součinností (nebo možnou součinností) kupujícího. Jde o to, že pokud kupující neposkytne v takovém případě součinnost, nemusí dojít k výmazu zástavního práva, protože kupující o to nepožádá. Osobně za spravedlivé považuji výplatu kupní ceny na základě předložení kvitance banky prodávajícího, to jest potvrzení o úhradě pohledávky. Tento dokument slouží jako podklad pro výmaz zástavního práva.

Jak je z výše uvedeného patrné, jde o problematickou situaci, která se v praxi řeší různými způsoby, nicméně stále převažuje provázání výplaty kupní ceny s výmazem zástavního práva, což z pohledu prodávajících nepovažuji za nejšťastnější řešení. Výše uvedeným záležitostem tedy doporučuji věnovat pozornost a dopředu se dohodnout na způsobu řešení.

Bude převod nemovitosti s hypotékou trvat déle?

Převod nemovitosti s hypotékou je v každém případě časově náročnější.  Jak je výše uvedeno, je nutné na prvním místě zažádat o vyčíslení mimořádné splátky, správně nastavit datum mimořádné splátky, aby se hypotéka řádně uhradila. V případě hypotéky kupujícího je nutné si zjistit podmínky čerpání kupní ceny neboli podmínky, za jakých je banka ochotná poskytnout peníze a domluvit se na smluvním mechanismu kupní smlouvy s ohledem na podmínky banky a výše uvedené problematické záležitosti. S ohledem na to, že převod nemovitosti je řádně dokončen výmazem zástavního práva, se kterým je často spojená i výplata kupní ceny, tato skutečnost samozřejmě samotný prodej prodlužuje. Nejde však o nic nestandardního, tento typ prodeje se běžně uskutečňuje a s ohledem na situaci jeho procento výrazně stoupá. Domnívám se, že v budoucnosti půjde o jeden z nejtypičtějších způsobů převodu nemovitosti.