Hypotéka prodávajícího = strašák kupujícího?

Když se vám podaří najít váš vysněný byt, je to důvod k radosti. Nicméně pak se dozvíte, že na bytu vázne zástavní právo banky prodávajícího. Je důvod k panice?   Zástavní právo je institutem, bez něhož by financování koupě hypotékou bylo těžko možné. Jedná se o nejrozšířenější způsob zajištění dluhu v praxi. Banka půjčí vlastníkovi peníze […]

Když se vám podaří najít váš vysněný byt, je to důvod k radosti. Nicméně pak se dozvíte, že na bytu vázne zástavní právo banky prodávajícího. Je důvod k panice?

 

Zástavní právo je institutem, bez něhož by financování koupě hypotékou bylo těžko možné. Jedná se o nejrozšířenější způsob zajištění dluhu v praxi. Banka půjčí vlastníkovi peníze na koupi nemovitosti a splnění dluhu si zajistí zřízením zástavního práva na nemovitosti.

 

Zástavním právem si banka pojistí, že o své peníze nepřijde ani v případě, kdy dlužník svůj dluh (tzv. zajištěný dluh) neplní. Jakmile se dlužník dostane se splácením svého dluhu do prodlení (tj. neplní včas), může banka zastavenou nemovitost prodat a výtěžek prodeje použít na úhradu své pohledávky za dlužníkem. Prodej může proběhnout ve veřejné dražbě, soudním prodejem zástavy nebo (oproti dřívější právní úpravě) i způsobem, na němž se strany dohodly. Ačkoli se posledně zmiňovaný způsob – tzv. prodej z volné ruky, jeví jako nejpraktičtější, v praxi jsou s ním spojeny problémy, které se dosud nepodařilo uspokojivě překonat, což je škoda.

 

Zástavní právo se zřizuje zástavní smlouvou. V ní si strany ujednají, co je zástavou a pro jaký dluh se zástavní právo zřizuje. Banky si zajišťují zástavním právem splacení jistiny (tj. půjčené částky jako takové) a souvisejících plateb (úroků, úroků z prodlení, smluvních pokut).

 

Údaje o zástavním právu se eviduje ve veřejných registrech. U nemovitostí evidovaných v katastru nemovitostí lze vyčíst potřebné údaje z katastru nemovitostí, je však třeba si obstarat placený výpis. Dále je třeba mít na zřeteli, že výše dluhu zapsaná v katastru už zpravidla není aktuální, neboť v mezidobí mezi sjednáním hypotéky a prodejem bytu už prodávající část hypotéky splatili. A naopak, banky si zřizují zajištění dluhu zástavním právem až do částek, kterých zpravidla dluh nikdy nedosáhne.

 

Prodeje nemovitostí se zástavním právem jsou na realitním trhu zcela běžné a nemusí být překážkou ani hrozbou pro kupujícího.

 

Je pravidlem, že kupní cena nemovitosti je zpravidla vyšší než nesplacená výše dluhu prodávajícího. Po úhradě hypotéky bance tedy část peněz zbude i pro prodávajícího. Pro maximální ochranu kupujícího ve smlouvách sjednáváme, že prodávající dostane zbývající část peněz od kupujícího až v době, kdy je jisté, že se banka svého zástavního práva vzdala a souhlasí s jeho výmazem z katastru nemovitostí.

 

Z podstaty zástavního práva vyplývá, že zajišťuje nesplacený dluh, pokud je tedy dluh splacen, logicky zaniká důvod pro jeho další trvání. V těchto případech je celý proces nastaven tak, aby peníze od kupujícího byly poslány bance prodávajícího na úhradu hypotéčního dluhu. Tomu musí předcházet přesné vyčíslení zůstatku nesplaceného dluhu, které banka na požádání vydá. Jakmile je dluh uhrazen, banka vydá potvrzení o vzdání se zástavního práva. S tímto dokumentem se dojde na katastru nemovitostí a na jeho základě je zástavní právo vymazáno.

 

Pokud je tedy například byt prodáván za cenu 4,3 mil. Kč a vázne na něm zástavní právo pro 2,9 mil. Kč s příslušenstvím, postup je následující: prodávající požádá banku o vyčíslení zůstatku nesplaceného úvěru, který je například 2.551.237 Kč. Prodávající pošle na účet banky částku 2.551.237 Kč, na základě čehož banka potvrdí, že dluh je splacený a vydá potvrzení o zániku zástavního práva. Toto potvrzení se podá s návrhem na výmaz zástavního práva katastru nemovitostí a zbytek kupní ceny ve výši 1.748.763 Kč obdrží prodávající.

 

Pokud to dlužník nechá dojít tak daleko, že banka přistoupí k prodeji zastavené věci proti vůli dlužníka, ten zpravidla zapláče nad výdělkem. Reálně totiž hrozí, že utržená kupní cena bude v těchto případech nižší než je cena tržní, k tomu musí dlužník navíc zaplatit nemalé náklady spojené s prodejem zástavy. Mnohem lepší řešení je proto v těchto případech prodej nemovitosti s realitní kanceláří v momentě, kdy situace s bankou ještě tak „nehoří“.

 

Prodej nemovitosti se zástavním právem tedy klade o něco vyšší nároky na realitní kancelář a na právní ošetření případu. Při dodržení výše popsaných podmínek však nemusí být a ani není překážkou hladkého prodeje ani strašákem pro kupujícího. Jen je třeba situaci náležitě smluvně ošetřit. Alternativou k výše uvedenému postupu je ještě převzetí dluhu prodávajícího kupujícím, k čemuž je potřeba souhlas banky. Tento postup je však v praxi méně častý.

 

A mě zajímají vaše zkušenosti a názory. Bojíte se koupě bytu se zástavním právem? Máte k tomuto tématu nějaké dotazy či nejasnosti? Budu ráda, pokud se o ně se mnou podělíte.

 

Více podrobností o procesu koupě a prodeje nemovitosti můžete najít v dalších článcích na mém blogu.

12 Komentáře

  1. Hugo

    První pořádný článek, co jsem k této problematice našel. Opravdu skělé!

  2. Petr

    Dobrý den, pokud je na pozemku zástavní právo exekutorske i smluvní a v nedobrovolné dražbě se vydraží za výrazně nižší cenu než je dluh povinneho, dojde k výmazu zástavního práva?

    • JUDr. Ilona Černochová, LL.M.

      Dobrý den,

      po skončení dražby exekutor postupně uspokojí pohledávky v zákonem daném pořadí. O rozdělení výtěžku dražby rozhoduje exekutor usnesením. Právní mocí tohoto usnesení zanikají zástavní práva váznoucí na vydražené nemovitosti. Zda bude uspokojena pohledávka banky v plné výši nebo ne, není pro výmaz zástavního práva důležité. Vydražitel získá do vlastnictví vždy nemovitost bez jakýchkoli zástavních práv či poznámek o exekuci. Hezký den, Ilona Černochová

    • Marketa

      Dobrý den. Je možné zrušit zástavní právo i když není splacena celá hypotéka? Zbývá pouze rok. Moc dekuji

      • JUDr. Ilona Černochová, LL.M.

        Dobrý den, pokud chcete dosáhnout stavu, že zástavní právo bude vymazáno z listu vlastnictví příslušné nemovitosti, je třeba úvěr zajištěný tímto zástavním právem zcela splatit, nebo bance například nabídnout jinou nemovitosti do zástavy.

  3. Pavel

    Dobrý den.
    Na nemovitost kterou vlastí dva majitelé v podílovém vlastnictví (každý 1/2) vázne zástavní právo smluvní banky, která poskytla hypotéční úvěr na koupi celé nemovitosti. Jeden z majitelů se dostal do obtíží a na jeho podíl (1/2) byla nařízena exekuce. V dražební vyhlášce stojí, že: na nemovitých věcech neváznou žádné závady, které prodejem v dražbě nezaniknou. Znamená to, že zástavní právo banky bude po dražbě váznout pouze na 1/2 nemovitosti (zbylého vlastníka)? Jak lze prodat druhou 1/2 nemovitosti, když kupní cena bude nižší než zástavní právo banky?
    Děkuji za informace.

    • Ilona Černochová

      Dobrý den,

      jelikož nemůžeme nahlédnout do KN a víme jen to, co jste popsal, poradíme jen velice obecně. Ano, u nedobrovolných dražeb platí, že zásadně dochází k zániku zástavních práv váznoucích na předmětu dražby. Tedy zástavní právo banky k dražené 1/2 nemovité věci zanikne, to k druhé polovině by mělo zůstat nedotčeno.

      Co se týká druhé otázky, je nám poněkud nejasná. Kupní cena je vždy na dohodě stran. Ohledně převodu nemovitosti zatížené zástavním právem platí to, že kupující musí počítat s tím, že je potřeba uhradit pohledávku, která je zajištěna zástavním právem váznoucím na nemovitosti. Tedy kupující kupuje nemovitost se závazkem – dluhem. Tedy v kupní smlouvě by se s tím mělo počítat. Pokud např. hodnota nemovitosti činí 2 mil. a vázne na ní zástavní právo pro pohledávku 1 mil., tak klidně může být kupní cena 1,5 mil, ale prodávající z logiky věci neobdrží 1,5 mil., ale pouze 500 tis., protože v kupní smlouvě bude stanoveno, že 1 mil. z kupní cenu půjde věřiteli na úhradu dluhu zajištěného zástavním právem.

      Určitě Vám však radíme, ať již hodláte koupit či prodat nemovitost zajištěnou zástavním právem, využít našich služeb, resp. služeb advokáta.
      S přátelským pozdravem
      Ilona Černochová

  4. Luboš

    Dobrý den, paní Černochová,
    mám konkrétní příklad – zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky je vedeno u stavby, pozemek (parcela č. 1), na kterém stavba stojí a další pozemek (parcela č. 2).
    Já bych měl zájem pouze o pozemek (parcela č. 2), tento pozemek bych financoval z vlastních úspor. Existuje nějaká možnost jak tento pozemek (parcela č. 2) odkoupit ještě před vypršením zástavního práva smluvního (splacení hypotéky prodávajícího). Případně, jaký je možný postup u takového prodeje.

    • Ilona Černochová

      Dobrý den,
      z Vašeho dotazu si nejsem stoprocentně jistá, zda je zástavním právem smluvním zajištěna i parcela č. 2, kterou máte v úmyslu koupit. Pokud by tato parcela č. 2 zástavním právem zatížena nebyla, koupit ji můžete „běžným způsobem“ bez ohledu na to, zástavní právo vázne na stavbě a pozemku č. 1 – podepíšete kupní smlouvu, uhradíte cenu (ideálně za použití úschovy) a podáte návrh na vklad práva do katastru.
      Pokud by parcela č. 2 zástavním právem zatížena byla (což myslím, že bude ten případ), koupit ji můžete i před splacením hypotéky prodávajícího, jen za jiného postupu a pokud s tím bude banka prodávajícího souhlasit. Celková kupní cena se v takovém případě dle vyčíslení banky prodávajícího rozdělí na dvě části, přičemž část kupní ceny hradí kupující bance prodávajícího (čímž kupující za prodávajícího prakticky splatí zbývající část hypotéky) a zbylou část kupní ceny uhradí kupující přímo prodávajícímu. Při převodu doporučuji z důvodu právní opatrnosti využít úschovu. Tento postup by samozřejmě musel být předem dohodnut s bankou prodávajícího.
      Pokud máte zájem, s koupí pozemku Vám rádi pomůžeme a zajistíme Vám tak bezpečný průběh obchodu. V případě zájmu se na nás neváhejte obrátit.
      S pozdravem a přáním příjemného dne
      Ilona Černochová

  5. Zástavní právo

    Dobrý den, chtěla bych se zeptat, jak je kupující chráněn v době 20 dní od přepisu na katastru, pokud by došlo u prodávajícího k insolvenci a tedy zastavení procesu.Kupuji byt zatiženy více než milionovou hypotékou.Co se tedy stane s penězi, které splati dluh prodávajícímu ale byt není ještě mým majetkem.Dekuji.

    • Ilona Černochová

      Dobrý den,
      pro úspěšnou a bezpečnou realizaci koupě bytu je klíčové před podpisem smluv pečlivě prověřit prodávajícího, tzn. zejména zda nemá v daný okamžik žádné exekuce, není v insolvenci (popř. u něj není podán insolvenční návrh). Toto pro naše klienty standardně zajišťujeme v rámci našich výhodných balíčků právních služeb.
      Současně mj. i z tohoto důvodu doporučujeme kupujícím realizovat transakci s využitím úschovy – ať už bankovní, notářské nebo advokátní, kterou našim klientům rovněž poskytujeme. V té nastavujeme podmínky zpravidla tak, aby kupní cena byla připsána na účet prodávajícího právě až v okamžiku, kdy je vlastnické právo kupujícího k nemovitosti vloženo do katastru nemovitostí.
      S přátelským pozdravem,
      Ilona Černochová

Trackbacky/pingbacky

  1. Předčasné splacení hypotéky – co dělat a kolik to bude stát? - […] Více podrobností k zástavě a procesu převodu vlastnického práva k nemovitosti s nesplacenou hypotékou se dozvíte i v článku zde https://realitniadvokati.cz/hypoteka-prodavajiciho-strasak-kupujiciho/ […]

Řešíte něco podobného? Pomůžeme vám.

Specializujeme se výhradně na právo nemovitostí. Ve smlouvách tak umíme najít důležité nuance a souvislosti, které nebývají na první pohled zřejmé. Postaráme se o to, aby na vás nikdy nevyskočil onen pověstný “ďábel ukrytý v detailu”.

Vyberte si nevhodnější službu,
domluvte rychlou konzultaci nebo nám prostě napište.

JUDr. Ilona Černochová, LL.M.

V advokacii jsem 15 let a vždy pro mě bylo nejdůležitější dělat věci pořádně. Proto se specializuji výhradně na jednu oblast, a to jsou nemovitosti. Píši odborné publikace i popularizační články, konzultuji kolegům advokátům a xxx. Napište mi na e-mail poptavka@realitniadvokati.cz, případně přes kontaktní formulář. Zaručím se vám, že vše klapne na první dobrou.

Rychlá online konzultace