Jak se může SVJ bránit, když soused neplatí zálohy za služby a energie?

Problém s neplatiči v bytových domech není novinkou. V důsledku strmě stoupajících cen energií a vysoké inflace lze navíc očekávat jeho častější výskyt. Z dluhů členů vůči společenství vlastníků jednotek se mohou vyklubat velké potíže nejen pro SVJ, ale v konečném důsledku i pro ostatní sousedy. Jaké prostředky obrany má SVJ proti parazitujícímu členovi, který neplatí za vodu, vytápění a osvětlení společných částí, výtah a další služby?

Problém s neplatiči v bytových domech není novinkou. V důsledku strmě stoupajících cen energií a vysoké inflace lze navíc očekávat jeho častější výskyt. Z dluhů členů vůči společenství vlastníků jednotek se mohou vyklubat velké potíže nejen pro SVJ, ale v konečném důsledku i pro ostatní sousedy. Jaké prostředky obrany má SVJ proti parazitujícímu členovi, který neplatí za vodu, vytápění a osvětlení společných částí, výtah a další služby?

K čemu slouží společenství vlastníků jednotek?

Společenství vlastníků jednotek (SVJ) je zvláštní právnická osoba, která je založená za účelem zajišťování správy domu a pozemku.  V té souvislosti se může zavazovat k povinnostem a nabývat práva. SVJ může nabývat majetek a nakládat s ním jen pro účely správy domu a pozemku. Nesmí podnikat ani se podílet na podnikatelské činnosti. Povinně založit SVJ musí vlastníci jednotek v domě, kde je alespoň 5 jednotek, z nichž alespoň 4 jsou ve vlastnictví 4 různých osob.

Předpokladem vzniku SVJ je zápis do veřejného rejstříku SVJ (resp. obchodního rejstříku), který slouží jako cenný zdroj informací. Můžete si v něm vyhledat, kde SVJ sídlí, jaké má IČO, kdo vykonává funkci statutárního orgánu nebo nahlédnout do účetních závěrek a dalších dokumentů, které se zakládají do sbírky listin.

Členství v SVJ je neoddělitelně spojeno s vlastnictvím jednotky. V bytovém spoluvlastnictví s SVJ žije velká část české populace. Podle dat Českého statistického úřadu existovalo v ČR v roce 2017 skoro 65 tisíc SVJ, která zajišťovala správu domů s bezmála 1,6 miliony byty.

Jeden za všechny, všichni za jednoho?

Předpokladem dobrého fungování SVJ je spolupráce sousedů v otázkách společných částí budovy a pozemku. I jediný problémový soused, který přestane platit zálohy na společné služby, přispívat do fondu oprav či plnit jiné závazky vůči SVJ, může ovlivnit bydlení vlastníků ostatních bytů. SVJ se může dostat do finančních potíží, přičemž za dluhy SVJ ručí jeho členové v poměru dle toho, jak velký mají podíl na společných částech. Než (pokud vůbec) se podaří dlužnou částku od souseda vymoci, musejí částku zpravidla dorovnat ostatní členové – ať už z fondu SVJ nebo napřímo. Jinak se v krajním případě vystavují riziku, že kvůli dluhům jednoho budou při přerušení dodávek služeb trpět všichni.

Ze zkušenosti víme, že veškeré problémy – včetně vymáhání dluhů po neplatícím členovi SVJ, se řeší snadněji ve společenství, kde panuje přátelská atmosféra a korektní sousedské vztahy, kde si lidé nedělají zbytečné naschvály. SVJ může a mělo by působit jako tmel tak, že s členy pravidelně a transparentně komunikuje, dbá na přehledné vyúčtování a jeho včasné doručování i plnění dalších povinností. Právě smírné řešení (viz níže bod 4.) na přátelské bázi a empatii bývá efektivnější než vleklé soudní tahanice s nejistým výsledkem, popř. s vyvrcholením v exekučním řízení.

Jak bojovat s neplatiči?

Prevence je levnější než následné řešení problému. Pokud máte podezření, že některý člen SVJ neplní své závazky, jak má, využijte možnost online či osobní konzultace u realitního advokáta. Ačkoliv má každý bytový dům a soužití v něm svá specifika, SVJ má obecně řadu možností, jak problém s neplatičem vyřešit v prvopočátku, než dluh stihne přerůst do astronomických částek. Pojďme se podívat na některé z nich.

1.      Nepodceňujte stanovy

Stanovy SVJ musí povinně obsahovat pravidla pro správu domu a pozemku a užívání společných částí. Od 1. 7. 2020 stanovy naopak nemusí obsahovat pravidla pro tvorbu rozpočtu SVJ, pro příspěvky na správu domu, úhradu cen služeb a pro způsob určení jejich výše placené jednotlivými vlastníky jednotek. Ačkoliv jde o nepovinnou součást, lze doporučit tato ekonomická pravidla do stanov zahrnout.

Je v zájmu SVJ i všech členů stanovit podrobný a přehledný mechanismus, jakým členové SVJ budou přispívat např. do fondu oprav nebo platit zálohy za služby a energie. Čím přesněji stanovy zakotví výši plateb, lhůty pro jejich placení i jasný způsob vymáhání v případech, kdy se soused dostane do prodlení, tím vyšší bude právní jistota všech sousedů.

2.      Mějte rezervy, pořádek v účetnictví a buďte důslední

Členové platí zálohy na energie, služby a jiné poplatky zpravidla měsíčně. Je proto v zájmu SVJ pečlivě kontrolovat (včasné) přijetí plateb každý měsíc. Zapomenout zadat příkaz k úhradě nebo se jednou za čas opozdit může každý. Tehdy bohatě stačí, když SVJ (resp. jeho statutární orgán, tj. výbor nebo předseda) upozorní dlužného souseda neformálně – ústně, SMS, e-mailem. SVJ by nejen pro tyto případy mělo mít dostatečnou rezervu, která vám pomůže překlenout nečekané situace.

Pokud se soused opožďuje opakovaně, nezaplatil za víc než 1 měsíc nebo třeba nekomunikuje, přichází čas na formální výzvu, kterou by SVJ mělo dlužníkovi doručit nejlépe doporučeným dopisem s dodejkou, a vedle dodejky si uchovat i kopii výzvy.

Když se ani potom nic neděje, dlužník nekomunikuje a není ochotný přistoupit na smírnou cestu postupného vyrovnání dluhu, je vhodné zaslat dlužníkovi předžalobní výzvu (opět doporučeným dopisem s dodejkou) a upozornit jej na možnost soudního vymáhání. Krajním řešením bývá podání žaloby, se kterým jsou však pro SVJ spojené další náklady. Pokud ani pravomocné a vykonatelné soudní rozhodnutí nepřiměje souseda dluh uhradit, může se SVJ obrátit na exekutora.

Pokud se chcete poradit, jak ve vašem případě efektivně postupovat, objednejte se na konzultaci u realitního právníka.

3.      Kontrolujte veřejné evidence

Každý má na internetu přístup k několika veřejným zdrojům, které vás mohou zdarma nebo za drobný poplatek upozornit, že se dotyčný dostal do finančních nesnází.

Centrální evidence exekucí (CEE) vás upozorní na exekuce vedené proti dotyčné osobě. Jedno vyhledávání aktuálně stojí 60,- Kč. Zdarma přístupný je insolvenční rejstřík, ze kterého se dozvíte, zda proti sousedovi je/není vedeno insolvenční řízení. Insolvenční rejstřík se vyplatí sledovat pravidelně. Pokud je člen SVJ v insolvenci a dluží společenství, může být jedinou šancí SVJ na získání alespoň části dluhu přihlášení pohledávky do insolvenčního řízení. Přihlášku lze podat do stanovené lhůty, jinak se k ní nepřihlíží.

Online nahlížení do katastru nemovitostí (KN) je zdarma a může vás upozornit na to, že na jednotce vázne soudcovské či exekutorské zástavní právo nebo že byl nařízen výkon rozhodnutí prodejem nemovitosti. Pro podrobnosti je následně třeba vyrazit na katastrální úřad, Czech POINT nebo požádat o úplný (placený) výpis z katastru advokáta či notáře.

4.      I smírné řešení má svá pravidla

Ne vždy je neplatič v roli potížisty naschvál. Náhlá ztráta zaměstnání, nemoc, úraz a související výpadek příjmu může bohužel potkat každého. Pokud je s dlužným sousedem řeč, bývá efektivní před zdlouhavými soudními tahanicemi s dalšími náklady na obou stranách upřednostnit smírné řešení. I to by však pro ochranu SVJ mělo splňovat jistá pravidla.

Výsledkem dohody může být splátkový kalendář. SVJ může vyjít členovi vstříc a postavit dohodu tak, že pokud dlužník dodrží rozepsané splátky a dluh postupně splatí, nebude po něm SVJ vymáhat úroky z prodlení nebo smluvní pokutu. Naopak pro ochranu SVJ by neměla chybět podmínka, že pokud dlužník splátkový kalendář plnit nebude, stane se dluh splatný vč. příslušenství.

Součástí splátkového kalendáře by mělo být uznání dluhu. Člen SVJ písemně uzná existenci, výši a důvod vzniku dluhu a zaváže se jej dodatečně splnit v náhradním termínu. Současně s tím dojde k prodloužení promlčecí lhůty na 10 let od uznání dluhu, resp. 10 let od uplynutí náhradního termínu. Dohoda by měla být každopádně písemná a měl by vám ji sepsat zkušený realitní advokát. Jedině tak budete mít jistotu, že bude kvalitní, dle zákona a vymahatelná.

Nejsilnější ochranu poskytuje SVJ notářský zápis se svolením k přímé vykonatelnosti. Pokud dlužník nesplní podmínky dohody (zejm. nezaplatí ve sjednaném termínu), nemusí SVJ podávat žalobu a čekat na výsledek soudního řízení, protože notářský zápis slouží jako tzv. exekuční titul, na základě kterého lze přímo nařídit soudní výkon rozhodnutí nebo exekuci. Nekompromisní důsledky při nesplnění pro dlužníka na straně jedné, a vysoká míra ochrany SVJ na straně druhé jsou však důvody, pro které dlužný soused na tuto možnost často nekývne.

Je možné vyloučit člena SVJ?

Člen SVJ má k bytové jednotce vlastnické právo, které požívá vysoké právní ochrany a zasáhnout do něj lze pouze v extrémních případech. „Dostat z domu“ člena SVJ je tak složitější než v případě nájemce. Občanský zákoník to nicméně připouští a teoreticky může soud nařídit prodej jednotky člena SVJ. Předpokladem je splnění hned několika podmínek:

  • návrh podá SVJ nebo jiná osoba odpovědná za správu domu,
  • s podáním návrhu souhlasí většina všech vlastníků jednotek (k hlasu „rušícího“ vlastníka se nepřihlíží),
  • vlastník jednotky porušuje své povinnosti tak, že podstatně omezuje nebo znemožňuje výkon práv ostatních vlastníků jednotek,
  • SVJ rušícímu vlastníkovi předem udělilo písemnou výstrahu s výzvou, aby se rušící vlastník zdržel porušování povinností nebo odstranil následky, které porušováním způsobil, a poskytlo mu k tomu přiměřenou lhůtu (min. 30 dnů), a
  • výstraha obsahovala důvod udělení (popis závadného chování) a upozornění na možnost podání návrhu na nařízení prodeje jednotky k soudu.

Právní úprava má tuto podobu teprve od roku 2020 a k ustanovení zatím nejsou k dispozici relevantní soudní rozhodnutí. Klíčová bude vždy kvalifikace chování rušitele, tj. zda vlastník porušuje své povinnosti natolik intenzivně, že jde o způsob podstatně omezující nebo znemožňující výkon práv ostatních vlastníků. V minulosti se vedly odborné debaty o tom, že by tuto definici mohlo naplnit např. neoprávněné obsazení společných prostor (a znemožnění jejich užívání ostatními), poškozování společných částí, nadměrná hlučnost nebo právě neplnění finančních závazků vlastníka vůči SVJ. Lze očekávat, že v takovém případě by dluh musel dosahovat vysokých částek.

Je důležité zopakovat, že aplikace pravidel pro soudní nařízení prodeje jednotky zatím není podložená soudní praxí. V tuto chvíli proto nelze spolehlivě říct, jak vysoké dluhy by vlastník musel mít vůči SVJ, aby tím podstatně omezil nebo znemožnil výkon práv svých sousedů. Zda půjde o účinné ustanovení v boji s neplatiči a bezohlednými sousedy, anebo o nefunkční pravidlo, to ukáže až čas.

Každý případ je nutné řešit na míru

Každý bytový dům a SVJ mají svá specifika. Výše jsme uvedli některé tipy, které by vám mohly při řešení potíží s neplatiči pomoci. Vždy je však potřeba postupovat individuálně. Doporučujeme potíže neřešit na vlastní pěst a raději využít specializované právní služby.

Řešíte problém v oblasti realit? Neváhejte se na nás obrátit prostřednictvím konzultace. Můžeme se sejít online i osobně, dle vašich preferencí. Naše právní služby současně obsahují výhodné balíčky právních služeb pro nejčastější právní jednání spojená s byty, domy a pozemky – prodej, koupě, darování nebo pronájem.

Advokátní kancelář Realitní advokáti s.r.o. se zaměřuje pouze na realitní právo a v této oblasti poskytuje klientům prvotřídní služby. A protože je pro nás důvěra a pocit bezpečí našich klientů na prvním místě, jsme navíc pro všechny případy nadstandardně pojištěni až do 100 milionů Kč.

TIP: Přečtěte si náš článek „Rezervační smlouva otvírá životní investici. Co si ohlídat, než ji podepíšete?

Autory článku jsou Tomáš Rezler a Ilona Černochová

0 komentářů

Řešíte něco podobného? Pomůžeme vám.

Specializujeme se výhradně na právo nemovitostí. Ve smlouvách tak umíme najít důležité nuance a souvislosti, které nebývají na první pohled zřejmé. Postaráme se o to, aby na vás nikdy nevyskočil onen pověstný “ďábel ukrytý v detailu”.

Vyberte si nevhodnější službu,
domluvte rychlou konzultaci nebo nám prostě napište.

JUDr. Ilona Černochová, LL.M.

V advokacii jsem 15 let a vždy pro mě bylo nejdůležitější dělat věci pořádně. Proto se specializuji výhradně na jednu oblast, a to jsou nemovitosti. Píši odborné publikace i popularizační články, konzultuji kolegům advokátům a xxx. Napište mi na e-mail poptavka@realitniadvokati.cz, případně přes kontaktní formulář. Zaručím se vám, že vše klapne na první dobrou.

Rychlá online konzultace