Katastr nemovitostí – proč je tak důležitý při koupi a prodeji nemovitosti

Katastr nemovitostí hraje zásadní a nezpochybnitelnou roli při koupi a prodeji nemovitosti. Pokrývá totiž všechny významné údaje o parcelách, pozemcích, stavbách, bytových domech, nebytových prostorech nebo rodinných domech a jejich vlastnících nebo jiných oprávněných. Představuje tak komplexní soubor údajů o nemovitostech v České republice.

Často se také setkáme s označením katastr pozemků. Jedná se tak o nerozsáhlejší evidenci nemovitostí, která zahrnuje zejména tyto údaje:

  • jméno a adresa trvalého pobytu vlastníka,
  •  výměru pozemků,
  • parcelní číslo pozemků,
  • číslo popisné,
  • údaje o omezení vlastnického práva a další potřebné údaje.

Tato evidence má důležitou úlohu, protože je uplatňována ze zákona zásada materiální publicity, takže jednoduše kdokoli může zjistit majitele nemovitosti. Podle této zásady platí, že ten, kdo jedná podle údajů uvedených v zápisu v katastru nemovitostí, dostává se mu ze zákona účinné ochrany před každým, kdo by zápis zpochybňoval. Tím budete například chráněni, pokud koupíte nemovitost od osoby, která je uvedena v katastru nemovitostí jako majitel nemovitosti, a až následně by se zjistilo, že majitelem byl někdo jiný.

Katastrální mapa je nezbytnou součástí katastru nemovitostí.  Jsou v ní vyobrazeny hranice jednotlivých pozemků a vyznačena parcelní čísla pozemků. Prostřednictvím bezplatného nahlížení do katastru nemovitostí lze zobrazit katastrální mapu online a následně kliknutím vybírat jednotlivé pozemky a zobrazovat informace o nich.

První úkolem při koupi nemovitosti (koupě bytu nebo rodinného domu, příp. stavebního pozemku) je vybrat tu správnou nemovitost: vhodný dům, útulný být nebo pozemek podle Vašeho gusta.

Dalším krokem za vysněnou nemovitostí jsou dva dokumenty. Jedním z dokumentů je rezervační smlouva a druhým výpis z katastru nemovitostí.

 Kromě výpisu z katastru nemovitostí a rezervační smlouvy nezbytně nutně potřebujete k úspěšnému převodu nemovitosti vyřešit i tyto dokumenty:

  • darovací smlouvu chcete-li nemovitost darovat,
  • kupní smlouvu na nemovitost.

Výpis z katastru nemovitostí

Výpis z katastru nemovitostí (dále jen „výpis z KN“) je prvním mezníkem, kdy se setkáte a budete mít co dočinění s katastrem nemovitostí. Pokud nemovitost kupujete na vlastní pěst, je nutné, abyste výpis z KN opravdu důkladně prostudovali. Spíše Vám ale doporučujeme využít některou našich advokátních služeb, včetně možností vybrat si výhodný balíček služeb, který například zahrnuje i prověrku nemovitosti a kontrolu výpisu z KN.

Balíčky našich realitních advokátních služeb jsou dostupné zde. Výpis z KN  je totiž jako veřejná listina koncipována tak, aby mu běžný laik snadno nerozuměl.

A co to tedy ten výpis z katastru nemovitostí je?

Jak už naznačuje článek výše, je to veřejná úřední listina, která prokazuje stav určité nemovitosti evidované v katastru nemovitostí, a to k okamžiku vyhotovení listu vlastnictví.

Pro Vaši lepší orientaci doplňujeme, že výpis z KN musí být opatřen těmito náležitostmi:

  • datem,
  • otiskem kulatého razítka katastrálního úřadu se státním znakem,
  • jménem a podpisem zaměstnance úřadu a
  •  kolkem nebo doložkou o úhradě správního poplatku.

Katastr nemovitostí nabízí ONLINE možnost nahlížení, kde najdete některé základní informace o listu vlastnictví. Další konkrétní a důležité informace již nenajdete v rámci neplacené verze nahlížení do katastru nemovitostí, ale musíte využít placenou online službu, tou je dálkový přístup.  Pro dálkový přístup je zapotřebí se registrovat a za vyžádané informace zaplatit poplatek.

 A jak vypadá takový výpis z katastru nemovitostí, resp. list vlastnictví?

Má několik částí označených podle písmen abecedy:

Část A

V části A najdete informace o vlastníkovi nemovitosti, příp. o vlastnících a jejich podílech.

Část B

V části B najdete identifikaci nemovitosti v podobě parcelních čísel, jejich výměry, druh a způsob využití pozemku atd. Co musíte v této části prověřit, než podepíše kupní smlouvu?

  1. Je prodávající vlastníkem i pozemku, nebo jen budovy bez pozemku? Je potřeba si na to dát velký pozor, protože vlastník pozemku má předkupní právo u prodeje nemovitosti na stavbu. Nejste-li si s čímkoli jisti, hurá na katastr nemovitostí a zahájit pátrání po té správné dokumentaci. Je-li na pozemku stavba, která není jeho součástí, je na pozemku uvedena věta: “Na pozemku stojí stavba“.                                                                                                         
    • Stavba na pozemku může být také součástí práva stavby. Je-li stavba stojící na pozemku součástí práva stavby, je tato skutečnost uvedena v položce “Další údaje”, a to včetně čísla LV, na němž je právo stavby vedeno.                      
    •  V případě, kdy je součástí pozemku stavba, je za údaji o pozemku uvedena věta “Součástí je stavba“.      Dále také bývá v listu vlastnictví uvedena poznámka „vlastnictví pozemku a stavby.“

Tyto skutečnosti jsou příliš složité pro běžného kupujícího, proto se raději obraťte na nás a my zajistíme veškerý právní servis související s koupí nemovitosti.

Část C

Části C věnujte zvýšenou pozornost zejména proto, že obsahuje údaje o omezení vlastnického práva provázanou s předmětnou nemovitostí. Jako příklad lze uvést věcná břemena zatěžující nemovitost, předkupní práva, zástavní práva k nemovitosti a další.

Část D

Evidují se zde tzv. poznámky a další obdobné údaje, které nás alarmují, že byla například u soudu podána žaloba na určení vlastnictví.

Část E

Obsahuje nabývací tituly (kupní smlouvy, darovací smlouvy aj.)

Část F

Uvádí se zde vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek k parcelám (tzv. BPEJ). Stručně pro vysvětlení uvedeme jen to, že se jedná pětimístný číselný kód, který identifikuje rozlišné stanovištní charakteristiky zemědělské půdy z mnoha hledisek.

Jak se může snadno laik vyznat v listu vlastnictví?

Pokud jste se rozhodli, že kupujete nemovitost na vlastní pěst bez advokáta, pomůžeme Vám alespoň vysvětlením základních symbolů a zkratek pro jednodušší orientaci v listu vlastnictví:

  • Značka P – znamená plomba (na výpisu úplně vlevo). Nejedná se samozřejmě o plombu na zubu, ale v případě značky P byl podán návrh na vklad určitého práva. Pozor, je nezbytně vědět, o jaké právo se jedná. Třeba se Vám snaží někdo prodat nemovitost, u níž byl již podán návrh na vklad do katastru nemovitostí. Raději se v tomto případě obraťte na advokáta, aby tuto situaci prověřil za Vás.
  • Značka hvězdička – k nemovitosti není ještě dořešen právní vztah. Buďte na pozoru!

Tyto znaky by Vás neměly nechat klidným. Samozřejmě vše se dá vyřešit, ale je potřeba se v celkové situaci orientovat. Pro běžného laika to může být těžko rozklíčovatelné.

Katastr nemovitostí může být o kopii dokumentace z něj požádán kýmkoli

K tomu potřebujete znát:

  • katastrální území,
  • dále variantně například:
    •  číslo popisné nebo číslo evidenční budovy, nebo
    • parcelní číslo pozemku (stavební nebo pozemkovou parcelu), nebo
    •  typ stavby, číslo jednotky a další…

Za vydání výpisu z KN je nutno zaplatit. Konkrétní sazby jsou k dispozici v přehledné tabulce zde.

Kliknutím na níže uvedené odkazy můžete přímo přejít na:

Katastr nemovitostí představuje soustavu katastrálních úřadů. Váš příslušný katastrální úřad naleznete pod tímto odkazem: http://bit.ly/2JffexA. Seznam kontaktů a úřední hodiny pro katastr nemovitostí Praha jsou k dispozici na těch webových stránkách úřadu: http://bit.ly/2L27dzt

Je-li všechno v pořádku, můžete podepsat kupní smlouvu na nemovitost s prodávajícím.

Pokud jde o darování, pak potřebujete darovací smlouvu na nemovitost. Nedoporučujeme se však spoléhat na vzory kupních smluv, které naleznete na internetu. Vzor kupní smlouvy, který je zpravidla k dispozici zdarma a stačí jen trochu tzv. „zagooglovat“, není uzpůsoben konkrétním požadavkům jednotlivých případů. Poskytovatele těchto vzorů za ně nenesou žádnou odpovědnost, z toho pak vyplývá i jejich kvalita. Navíc použitím chybného vzoru se vystavujete rizikům neplatnosti smlouvy, např. jen z toho důvodů že neobsahuje zákonné náležitosti.

Z naší realitní advokátní zkušenosti se v každém případě převodu nemovitostí objeví určitá riziková specifika, někdy těžko odhalitelná běžnému laikovi, proto vždy doporučujeme nechat kupní smlouvu vypracovat advokáta zaměřeného na reality, případně si vzor kupní smlouvy nechat zkontrolovat. Takovou sužbu Vám nabízíme i my. Klikněte sem a dozvíte se více.

Posledním krokem, avšak jedním z nejdůležitějších, je převodu vlastnických práv. K tomu dochází až vkladem vlastnického práva do katastru nemovitostí.

Nemovitost nekupujete jen tak každý den, je to pořádná investice, kterou důkladně promyslete. Svěřte se do rukou profesionálů, zkušených advokátů v oblasti realitního práva. Můžete si také vybrat některý z našich balíčků služeb koupě nemovitosti.

Potřebujete poradit ohledně získání podkladů a dokumentů z katastru nebo potřebujete pomoci s nějaký konkrétním případem? Kontaktujte nás!