V 1. části jsme se důkladně zaměřili na rozdíly mezi družstevními byty a byty v osobním vlastnictví. Pověděli jsme si také o tom, k čemu je u koupě družstevního bytu dobrá úschova. Nyní se blíže podíváme na to, co je to anuita, jak na financování převodu družstevního podílu, možnosti prověření prodávajícího a nemovitosti, zda existuje daň z převodu družstevního bytu a jak převést družstevní byt do osobního vlastnictví.

Co je to anuita a jak ji vypořádat?

Slyšeli jste už někdy o anuitě? Pakliže ne, při koupi družstevního bytu se s ní pravděpodobně setkáte. Anuita je nesplacená část tzv. dalšího členského vkladu družstva (tedy dluhu), který vznikl v minulosti nejčastěji buď při výstavbě domu s byty, anebo při jeho následné rekonstrukci. Členové družstva tak v měsíčních nebo ročních splátkách platí předem stanovenou částku. Jinak řečeno, družstvo úvěr splácí prostřednictvím svých členů. 

Při koupi družstevního bytu s anuitou musí být předmětem převodu také vypořádání anuity, k čemuž slouží již zmíněná dohoda o finančním vypořádání. Je třeba si uvědomit, že družstevní podíl bez anuity (respektive s plně splacenou anuitou) má na trhu podstatně vyšší hodnotu. Zcela logicky. Kupující se totiž nemusí zabývat dluhy z minulosti. Naopak existuje-li anuita, přechází povinnost splácet dluh na kupujícího. Musíte proto vědět:

• zda existuje anuita,
• jaká je výše zbývajícího dluhu,
• jak vysoké jsou splátky,
• jak často musíte splátky hradit,
• kdy dojde k plnému splacení anuity.

Pro právní jistotu obou smluvních stran uvádíme do smluv, které nám projdou rukama (ať už je připravujeme nebo kontrolujeme) výši anuity i veškeré další podrobnosti. 

Financování převodu družstevního podílu

Přemýšlíte o koupi družstevního bytu, ale zatím nemáte jasno ohledně způsobu financování? Pojďme se podívat, jaké máte možnosti.

Nejjednodušším a patrně nejvýhodnějším řešením je koupě ryze z vlastních prostředků. Takové možnosti však nemá ani zdaleka každý a většina zájemců o bydlení proto financuje koupi družstevního bytu s využitím úvěru. I zde nastává zásadní rozdíl oproti koupi bytu v osobním vlastnictví na „klasickou hypotéku“.

Kupujete totiž družstevní podíl, nikoliv byt. Ten patří stále družstvu, a proto není možné využít tradiční zástavní právo ve prospěch banky, na základě kterého dostanete hypotéční úvěr tak, jak ho všichni známe. Banky zřízení zástavního práva odmítají a členové družstva nemají žádné možnosti, jak si zřízení zástavy prosadit.

Nestačí vám na koupi družstevního podílu vlastní prostředky? Pak se vám nabízí 3 možnosti financování skrze úvěry:

1. Zástavní právo na jiné nemovitosti

Navzdory výše uvedenému připadá v úvahu financování hypotečním úvěrem i při koupi družstevního podílu. Má to jeden, zato však zásadní háček. Musíte mít k dispozici jinou nemovitost, kterou lze zastavit a na kterou vám banka půjčí dostatečný obnos. Nemusí jít nutně o vaši nemovitost, ale pochopitelně musí se zástavou souhlasit její vlastník. V praxi mnohdy dochází k tomu, že rodiče zastaví svůj vlastní dům a peníze z hypotečního úvěru putují k dětem na koupi družstevního bytu. Záleží vždy na konkrétních rodinných poměrech a ochotě všech zúčastněných do takového rizika vstoupit. Musíte si uvědomit, že v uvedeném příkladu slouží dům rodičů jako pojistka banky pro případ, že by děti nesplácely hypotéku. 

2. Předhypoteční úvěr

Některé banky mezi svými produkty nabízejí také tzv. předhypoteční úvěr. Ten připadá v úvahu v situaci, kdy vám družstvo písemně potvrdí budoucí převod bytu z družstevního do osobního vlastnictví. V okamžiku, kdy byt přejde do osobního vlastnictví, se předhypoteční úvěr přemění v klasickou hypotéku. To znamená, že v katastru bude na bytu psaném již na vás (a nikoliv na družstvo) váznout zástavní právo banky.

3. Spotřebitelské úvěry a překlenovací úvěr ze stavebního spoření

Poslední možností jsou spotřebitelské úvěry a překlenovací úvěr ze stavebního spoření, po kterém následuje standardní úvěr ze stavebního spoření. S těmito možnostmi jsou však spojeny tři velké nevýhody:

• vyšší úroky než u hypotéky, v důsledku kterých zaplatíte za byt (resp. družstevní podíl) o mnoho peněz navíc,
• nižší částka, kterou vám banka půjčí (statisíce nebo nejnižší jednotky milionů), a
• v případě spotřebitelského úvěru kratší doba splatnosti.

Prověření prodávajícího a nemovitosti

Jak jste si mohli všimnout, rozdílů mezi byty v osobním vlastnictví a družstevními byty je opravdu mnoho. Jedno však mají společné: k transakci musíte přistupovat s maximální opatrností, abyste nenaletěli problémovému prodávajícímu a nepřišli o peníze, čas ani nervy.

Vřele doporučujeme zaměřit se na právní prověření prodávajícího, nemovitosti i družstva. Zkoumejte, zda prodávající i družstvo nemají dluhy, nejsou v insolvenci nebo na jejich majetek nejsou uvaleny exekuce. Využijte veřejně přístupné evidence jako je insolvenční rejstřík, obchodní rejstřík a Centrální evidence exekucí. Jména všech zainteresovaných osob dále zadejte do internetového vyhledávače a zkoumejte, zda nenarazíte na podezřelý záznam. Pokud by měl prodávající finanční problémy (potažmo exekuce nebo byl v insolvenci), převod družstevního podílu by nebylo možné zrealizovat za standardních podmínek. 

Současně se informujte na vztahy mezi prodávajícím a bytovým družstvem. Dluhy prodávajícího družstevního podílu vůči bytovému družstvu ze zákona přecházejí na kupujícího. Obdobně přecházejí i dluhy bytového družstva vůči prodávajícímu, ze kterých je nově oprávněn kupující. Před podpisem jakékoliv smlouvy byste se měli seznámit se stavem hospodaření družstva.

Katastr nemovitostí vám zase pomůže odhalit, zda na budově a bytu neváznou nějaké právní vady, jako jsou věcná břemena (služebnosti), zástavní práva a další omezení vlastnického práva. Současně se z něj dozvíte, zda k nemovitosti patří podíl na příjezdové cestě nebo funkčně související pozemky plnící roli zahrady nebo například parkoviště.

Jak jsme již uvedli, důležité jsou i stanovy družstva. Kromě nich se musíte pečlivě seznámit také s nájemní smlouvou k družstevnímu bytu. 

Existuje daň z převodu družstevního bytu?

Naši službu online či osobní konzultace využívají i klienti, které zajímá daňová stránka nemovitostní transakce. Oceňují, že spolupracujeme se zkušeným daňovým poradcem a o převod se tak postaráme opravdu od A do Z. Pan Václav se nedávno ptal, kolik zaplatí na daních při koupi družstevního podílu. Rádi jsme mu sdělili dobré zprávy.

Daň z nabytí nemovitosti byla v roce 2020 zrušena. Ani předtím se však družstevních bytů přímo nedotýkala. Jak jsme již několikrát zmínili, při převodu družstevního podílu nedochází ke změně vlastníka bytu – ten zůstává i nadále ve vlastnictví družstva. 

Zajímat vás nemusí ani daň z nemovitosti, která se platí každoročně z pozemků, staveb a jednotek definovaných v zákoně č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí. Poplatníkem daně je totiž vlastník nemovitosti, tedy družstvo. Na rozdíl od prodávajícího se nemusíte zajímat ani o daň z příjmu. Koupí družstevního podílu totiž žádný příjem nezískáváte.

Jak převést družstevní byt do osobního vlastnictví?

Samotný fakt, že byt patří družstvu neznamená, že tomu tak musí být navždy. Převodem družstevního bytu do osobního vlastnictví nemovitost zhodnotíte. Předpokladem je podání žádosti, o které rozhoduje členská schůze družstva. Ale pozor. Takový převod není nárokový. To znamená, že členská schůze může vaši žádost zamítnout. K převodu do osobního vlastnictví tak nedojde a vy s tím nic neuděláte. 

Co z toho plyne? Předem se informujte, zda je družstvo nakloněné k odprodeji bytu (převodu do osobního vlastnictví), a popř. za jakých podmínek. 

Jestliže družstvo žádosti vyhoví, uzavřete s ním speciální smlouvu o převodu a následně podáte návrh na vklad do katastru nemovitostí. S tím je spojena povinnost zaplatit správní poplatek 2.000,- Kč. Bude-li smlouva o převodu i návrh na vklad v pořádku, katastrální úřad zpravidla cca do měsíce zapíše změnu vlastníka do katastru. 

Koupě družstevního bytu není snadná, ale s námi to zvládnete

Výše jsme vás upozornili na nejčastější rizika, která mohou převod družstevního podílu zkomplikovat. Chcete mít jistotu, že vás nepřekvapí nejasná ustanovení družstevních stanov, nepoctivý prodávající a nepřijdete o těžce vydělané peníze? Využijte naše právní služby. Máme za sebou stovky úspěšných převodů i úschov kupní ceny a bude nám ctí, pokud se stanete dalším z našich spokojených klientů. Jsme nadstandardně pojištěni až do 100 milionů Kč, máme bohaté zkušenosti a právo nemovitostí pro nás není jen způsob obživy, ale také celoživotní koníček. Jsme přesvědčeni, že to na naší práci i přístupu poznáte na první pohled.

Chcete se na cokoliv zeptat? Využijte možnost online konzultace. Zavoláme si po telefonu nebo přes Google Meet a probereme vše, co vás zajímá. Dohlédneme na to, aby koupě družstevního bytu byla splněným snem, a nikoliv noční můrou. Jako bonus od nás dostanete kredit zdarma na další právní služby.

Jsme tu pro vás.

Autory článku jsou Tomáš Rezler a Ilona Černochová