Během naší dlouholeté advokátní praxe v právu nemovitostí jsme zjistili, že koupě družstevního bytu představuje pro mnoho lidí velkého strašáka. Natolik velkého, že z pořízení vysněného bydlení mnohdy nakonec upustí pouze z důvodu, že byt patří bytovému družstvu, a poohlédnou se raději po bytu v osobním vlastnictví. Je pravda, že prodej družstevního bytu je velmi specifický. To však není důvod k obavám za předpokladu, že znáte rizika a víte, jak se jim vyvarovat. 

Družstevní byt vs. byt v osobním vlastnictví

Byty dělíme z hlediska vlastnické struktury na dva druhy: byty v osobním vlastnictví a družstevní byty.

Jak jste se mohli dočíst v našich předchozích článcích o koupi bytu v novostavbě nebo o koupi starší nemovitosti, byty v osobním vlastnictví patří konkrétním osobám – fyzickým i právnickým. Jinak řečeno, byty v osobním vlastnictví říkají „pane“ manželům Novákovým, panu Červenému nebo třeba společnosti Firmička s.r.o.

Již ze samotného názvu můžeme odvodit, že družstevní byty patří bytovému družstvu, což je jeden z druhů právnických osob. Osoba žijící v družstevním bytě není přímo jeho vlastníkem, ale zvláštním druhem nájemce. Z toho vyplývá, že při prodeji není předmětem převodu přímo byt, ale členská práva v bytovém družstvu, které souhrnně nazýváme družstevní podíl. S ním je většinou spojeno právo nájmu konkrétního družstevního bytu. To však není podmínkou. Členem bytového družstva můžete být (a vlastnit družstevní podíl) i tehdy, pokud nemáte nájemní právo k družstevnímu bytu.

Koupě družstevního bytu může být o statisíce levnější. Co je však potřeba předem ohlídat?

Výše popsaná problematika řadu lidí odrazuje, i proto je tržní cena družstevních podílů často nižší než u bytů v osobním vlastnictví. Jako kupující můžete ušetřit statisíce korun. 

Realitní advokáti se setkávají s dotazy, zda družstvo může zhatit převod. Družstvo ze zákona nemůže zakázat převod podílu jako takový. Ale pozor, vždy se musíte dopředu seznámit se stanovami družstva. Stanovy totiž mohou stanovit podmínku, že členem družstva může být pouze fyzická osoba (a nikoliv právnická osoba). Tehdy jste venku ze hry v případě, kdy hodláte družstevní podíl koupit takříkajíc „na firmu“. Stanovy současně mohou určit i jiné podmínky pro členy družstva. Dopředu si proto nastudujte, zda je splňujete. Věděli jste například, že stanovy mohou vyloučit, aby družstevní podíl byl ve spoluvlastnictví? V takovém případě máte smůlu, pokud chcete družstevní podíl koupit dohromady například s partnerem. 

Problém může typicky nastat v souvislosti s pronájmem, resp. přesněji řečeno podnájmem. Myslíte, že jde o slovíčkaření? Nikoliv. Ačkoliv často dochází k zaměňování obou pojmů, jde o dva různé instituty. Jako člen družstva (a tedy vlastník družstevního podílu) budete mít zpravidla nájemní právo ke konkrétnímu bytu (tj. budete v pronájmu). Rozhodnete-li se, že v bytě nechcete bydlet a svěříte jej do užívání třetí osobě, půjde již o podnájem. K podnájmu však musí udělit písemný souhlas vlastník, tedy družstvo. A to s tím nemusí vždy souhlasit, jak barvitě ilustruje jeden případ z praxe: 

Jarmila bydlí v rodinném domě, který zdědila po rodičích. Před časem se jí naskytla možnost výhodné koupě družstevního podílu v domě v malém městečku na severu Čech. Nehodlala se tam z domu stěhovat, ale družstevní byt považovala za investiční příležitost. Chtěla jej totiž po koupi podnajmout. 

Po převodu družstevního podílu však byla nemile překvapena. Ze stanov zjistila, že družstevní byt není možné dále podnajmout, tedy předat k užívání třetí osobě. Zkusila se ještě obrátit na družstvo, ovšem souhlas s podnájmem dle očekávání neobdržela.

Jarmile to způsobilo nemalé problémy. Musela se rozloučit s plánovaným pravidelným pasivním příjem za podnájem, který měl již v jejím předpokládaném rodinném rozpočtu pevné místo. Byt proto nakonec raději dále prodala. A protože nedodržela tzv. časový test, musela po prodeji navíc zaplatit daň z příjmu. 

Co z toho plyne? Důležitost stanov nepodceňujte a důkladně si je prostudujte. Předem se informujte, jak se družstvo staví k podnájmům. Anebo využijte naše právní služby. Zkontrolujeme stanovy za vás, zjistíme stanovisko družstva a upozorníme vás na všechna rizika. Jedině tak se vyhnete potížím obdobným těm, které potkaly paní Jarmilu. Družstva se zákazy, resp. nesouhlasem s podnájmem jistí proti pohybu cizích osob v domě, a zejména tak regulují platformy krátkodobých podnájmů typu Airbnb, kdy se týden co týden po domě potulují rozjařené skupinky hlučných turistů.

Převodce a nabyvatel, prodávající a kupující. Jaký je rozdíl?

Žádný. Z pohledu laika jde o slovíčkaření, avšak pro vyloučení všech pochybností považujeme za důležité vám tyto pojmy vysvětlit. 

Z našich předchozích článků o převodech nemovitostí jste zvyklí na jasná označení „prodávající“ a „kupující“. Převod družstevního podílu se vedle občanského zákoníku řídí zákonem č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (zkráceně zákonem o obchodních korporacích). Zákon o obchodních korporacích pracuje v souvislosti s převodem družstevního podílu s pojmy „převodce“ a „nabyvatel“. Abychom vám zbytečně nepletli hlavu právnickými formulkami, označení „převodce“ a „prodávající“ na straně jedné, a „nabyvatel“ a „kupující“ na straně druhé používáme níže bez rozlišení. V podstatě totiž znamenají to samé. Převodce prodává, nabyvatel kupuje.

Co na to katastr nemovitostí?

Při koupi bytu v osobním vlastnictví (ať už jde o novostavbu nebo starší byt) se nevyhnete komunikaci s katastrálním úřadem. Po uzavření kupní smlouvy ji totiž musíte spolu s návrhem na vklad do katastru nemovitostí doručit místně příslušnému katastrálnímu úřadu a zaplatit správní poplatek ve výši 2.000,- Kč. Je-li vše v pořádku, katastrální úřad převede vlastnické právo z prodávajícího na kupujícího.

Jinak je tomu u družstevního bytu. Jak jsme si již vysvětlili, převod družstevního podílu neznamená zásah do vlastnictví konkrétního bytu. Vlastníkem i nadále zůstává družstvo. Díky tomu ušetříte 2 tisíce za správní poplatek a vyhnete se podání návrhu na vklad i jiné komunikaci s katastrálním úřadem. Přesto je dobré vědět, že právní účinky převodu podílu nastávají vůči družstvu až dnem doručení účinné smlouvy o převodu družstvu (pokud smlouva neurčí účinky na později).

Družstvo může vyloučit člena

S členstvím v družstvu se pojí i nepříjemné souvislosti. Družstvo totiž může za stanovených podmínek vyloučit člena družstva (a vypovědět mu nájemní smlouvu), jestliže závažným způsobem nebo opakovaně porušil své členské povinnosti, přestal splňovat podmínky pro členství nebo z jiných důležitých důvodů uvedených ve stanovách. 

Při nedodržení pravidel tak můžete přijít o bydlení v družstevním bytě. Následné zkoumání, zda bylo vyloučení oprávněné a související spory stojí spoustu peněz a postarají se o nejednu vrásku na tváři. Dopředu proto musíte vědět, co v bytě můžete a nemůžete.

Jaké dokumenty budu podepisovat?

Vedle katastru se nesetkáte ani s klasickou kupní smlouvou. Hlavní dokument, který budete podepisovat při koupi družstevního bytu, se nazývá smlouva o převodu družstevního podílu v bytovém družstvu. Tu pro naše klienty většinou rozdělujeme do dvou dokumentů. Jeden upravuje samotný převod podílu a související práva a povinnosti smluvních stran, a druhý kupní cenu a způsob finančního vypořádání v případech, kdy bude třeba vypořádat anuitu (té se věnujeme níže). K čemu je takové rozdělení do dvou smluv dobré? Smlouva upravující kupní cenu a vypořádání mezi smluvními stranami se v takovém případě nemusí předkládat družstvu (oproti smlouvě o převodu družstevního podílu) a finanční detaily tak zůstanou mezi vámi a prodávajícím, aniž by o nich věděli ostatní družstevníci.

Stejně jako při koupi bytu v osobním vlastnictví velmi doporučujeme pro úhradu kupní ceny využít úschovu – advokátní, notářskou nebo bankovní (některé banky ji však nedělení). V souvislosti s úschovou při převodu družstevního podílu se na nás prostřednictvím online konzultace nedávno obrátil pan Jonáš, kterého zajímalo, proč je lepší při koupi družstevního bytu využít úschovu. Proto je dobré vysvětlit si, k čemu úschova slouží.

K čemu je úschova u koupě družstevního bytu?

Při převodech nemovitostí v osobním vlastnictví strany obchodu nejprve podepíšou kupní smlouvu a poté podají návrh na vklad do katastru. Vzniká tak zhruba měsíční časové okno, kdy nemovitost ještě patří prodávajícímu, ale vše nasvědčuje tomu, že se novým vlastníkem stane kupující. Kdyby kupující poslal po podpisu kupní smlouvy peníze přímo prodávajícímu, existuje riziko, že nepoctivý prodávající přestane komunikovat, nechá si peníze a k podání návrhu na vklad již nedojde. Naopak kdyby měl kupující poslat peníze prodávajícímu až po přepisu v katastru, mohl by zase kupující začít dělat průtahy s úhradou kupní ceny. Prodávající by tak neměl peníze ani byt. 

Bezpečná advokátní úschova funguje tak, že kupující po podpisu kupní smlouvy uhradí peníze do úschovy, a až poté strany podají návrh na vklad do katastru. Peníze jsou v úschově do doby, než katastrální úřad zapíše kupujícího jako nového vlastníka do katastru. Po přepisu schovatel (tedy advokát, notář nebo banka) pošle peníze prodávajícímu, čímž je obchod u konce.

Možná vás napadne, že když při koupi družstevního bytu nečekáte na přepis v katastru, není třeba úschovu využívat. Opak je však pravdou. Po podpisu smlouvy o převodu družstevního podílu totiž musíte v součinnosti s prodávajícím doručit smlouvu družstvu, které totu skutečnost potvrdí. A zde vzniká mezidobí, ve kterém je pro maximální ochranu obou smluvních stran dobré mít peníze v bezpečné úschově. 

V praxi tedy:

1. smluvní strany podepíšou smlouvu o převodu družstevního podílu,
2. kupující uhradí kupní cenu do úschovy,
3. smluvní strany pošlou smlouvu družstvu,
4. družstvo potvrdí obdržení smlouvy o převodu družstevního podílu,
5. schovatel pošle peníze z úschovy prodávajícímu.

Sečteno a podtrženo, bezpečná advokátní úschova vám může při převodu družstevního bytu ušetřit milionové starosti a dlouholeté spory v případě, kdy by prodávající po úhradě kupní ceny začal dělat problémy. V tomto duchu jsme také odpověděli panu Jonášovi, který nakonec pro koupi družstevního bytu 3+kk na jednom z pražských sídlišť využil naše právní služby při přípravě smlouvy o převodu družstevního podílu i smlouvy o úschově. Samotnou úschovu taktéž zajistila naše kancelář. Pana Jonáše přesvědčilo, že jsme oproti jiným advokátům nadstandardně pojištěni až do výše 100 milionů korun, a to dokonce i pro případ ztráty peněz. Bezpečnost je pro nás na prvním místě.

Chcete se dozvědět více o jednotlivých variantách úschovy a detailně pochopit její význam i rizika? Přečtěte si náš článek „Úschova kupní ceny – kde hrozí rizika?“

Konec 1. části. 

Pokračování čtěte v 2. části, v níž se zaměříme na to, co je to anuita a jak ji vypořádat, dozvíte se o různých možnostech financování převodu družstevního podílu, jak na prověření prodávajícího a nemovitosti a proč jej nepodceňovat, zda existuje daň z převodu družstevního bytu a jak převést družstevní byt do osobního vlastnictví.

Autory článku jsou Tomáš Rezler a Ilona Černochová