AKTUALIZOVÁNO 27.10.2022

Jak koupit nemovitost, na které je zástavní právo? Jaký je rozdíl v koupi přes banku nebo nebankovní subjekt? Přinášíme vám odpovědi na otázky, které nám v souvislosti s koupí nemovitosti nejčastěji kladete.

Lze koupit nemovitost se zástavním právem?

Nemovitost se zástavním právem lze koupit. Sama existence zástavního práva nebrání převodu nemovitosti. Pokud je v katastru nemovitostí zapsán zákaz zcizení, bude katastrální úřad pro převod vlastnického práva vyžadovat písemný souhlas zástavního věřitele.  Zástavním věřitelem je osoba, v jejíž prospěch je zástavní právo zřízeno. Zástavní právo takzvaně vázne na nemovitosti, což znamená, že zůstává na nemovitosti, i když dochází ke změně vlastníků nemovitosti.

Jaké riziko vlastně představuje zástavní právo pro kupujícího?

Zástavní právo představuje pro kupujícího určité riziko. Zajišťuje pohledávku věřitele vůči dlužníkovi, přičemž dlužníkem je zpravidla vlastník nemovitosti, ale nemusí to tak být vždy. Mohu poskytnout svou nemovitost k zajištění dluhu někoho jiného (např. rodiče zastaví svou nemovitost, aby pomohly svým dětem k nabytí jiné nemovitosti). Typicky se se zástavními právy setkáváme u bankovních úvěrů neboli hypoték, ale zástavním právem lze zajišťovat i nebankovní půjčky a další závazky. 

Jestliže dlužník řádně neplní svému věřiteli, je zástavní věřitel oprávněn se domáhat uspokojení své pohledávky prostřednictvím realizace zástavního práva. Jinými slovy je zástavní věřitel oprávněn zákonnými postupy zpeněžit neboli prodat nemovitost a z výtěžku uhradit svoji pohledávku. Protože zástavní právo vázne na nemovitosti, nemá na toto právo zástavního věřitele žádný vliv, kdo je vlastníkem nemovitosti. Každý, kdo kupuje nemovitost zatíženou zástavním právem, si s ohledem na veřejnost katastru nemovitostí musí být tohoto rizika vědom. 

Jak je tedy patrné, zástavní právo pro kupujícího představuje zásadní riziko, a proto je na místě mít vždy řádně ošetřeno, aby v souvislosti s koupí nemovitosti došlo k úhradě pohledávky věřitele – a zejména pak k zániku a výmazu zástavního práva z katastru nemovitostí.

Jaké jsou rozdíly u jednotlivých typů zástavních věřitelů?

Banky

Nejtypičtějším případem je koupě nemovitosti se zástavním právem hypoteční banky zajišťující hypotéku prodávajícího. Tento typ převodu není pro kupující tak riskantní či problematický. Jde o velmi častý případ prodeje nemovitosti, kdy v uplynulých letech velká většina kupujících financovala kupní cenu prostřednictvím hypotéky. V případě, že se majitel nemovitosti před splacením své hypotéky rozhodne nemovitost prodat, tak dochází k převodu nemovitosti se zástavním právem.

Pro kupujícího je vždy důležité, aby hypoteční banka vystavila řádně vyčíslení mimořádné splátky úvěru k určitému datu, jejímž řádným zaplacením dojde ke splacení úvěru. V té souvislosti banka tzv. příslibem vzdání se zástavního práva prohlásí, že se ve stanovené lhůtě po doplacení úvěru prodávajícího vzdá zástavního práva. Příslib vzdání se zástavního práva tak stanovuje podmínky, za jakých se banka zástavního práva vzdá. Kupní smlouva na nemovitost tak musí zohledňovat mechanismus, kterým dojde ke splnění podmínek pro vzdání se zástavního práva, to znamená zejména uhradit úvěr prodávajícího z kupní ceny. Pouze v takovém případě má kupující jistotu, že banka se zástavního práva vzdá, a že převod nemovitosti pro něj nepředstavuje žádné riziko.

Pokud je vše řádně ošetřeno a nastaveno, lze tento typ převodu označit za běžný. Bezproblémovost tohoto postupu spočívá zejména v tom, že zástavním věřitelem je banka, tj. významná instituce, jejíž činnost je regulována zákonem a podléhá bankovnímu dohledu. Metodiky bank jsou přesně dány a lze se spolehnout na to, že je banky dodržují.

Nebankovní společnosti

Druhou skupinou zástavních věřitelů jsou pak nebankovní společnosti či jiné soukromé subjekty. V dnešní době se setkáváme s celou řadou nebankovních institucí, které poskytují úvěry zejména těm, kteří nedosáhnou na hypotéku.

Zde se mějte na pozoru. Vždy se zajímejte, jaké podmínky si daný subjekt stanoví pro vzdání se zástavního práva. Postup je v tomto v zásadě obdobný jako u bank. Základním dokumentem by tak měl být příslib vzdání se zástavního práva vystavený zástavním věřitelem. Podmínky, za kterých se zástavní věřitel vzdá zástavního práva, je pak nutné promítnout do kupní smlouvy na příslušný dům, byt či pozemek.

Jaký je postup při přípravě kupní smlouvy na nemovitost?

V rámci přípravy kupní smlouvy a smlouvy o advokátní úschově pak přicházejí v úvahu různé postupy. Pohledávka zástavního věřitele může být vypořádána až po převodu vlastnického práva k nemovitosti, kdy na kupujícího nejdříve přejde vlastnické právo k nemovitosti společně se zástavním právem, a až poté v rámci vypořádání kupní ceny dojde k úhradě pohledávky zástavního věřitele, který se zavázal po splacení k vzdání se zástavního práva.

Uhradit pohledávku zástavního věřitele lze samozřejmě i dříve, nicméně tento postup nelze s ohledem na právní jistotu doporučit. Pokud by však kupující využil k úhradě kupní ceny úvěr, bude to věřitel, který stanoví podmínky pro poskytnutí úvěru. Alternativním postupem je uzavřít smlouvu o smlouvě budoucí kupní na nemovitost, ve které se smluvní strany zavážou k podpisu kupní smlouvy a převodu nemovitosti v okamžiku, kdy zástavní právo bude z nemovitosti odstraněno.

Možných postupů je celá řada, přičemž doporučujeme, aby byl zástavní věřitel v těchto případech vedlejším účastníkem kupní smlouvy, kde by garantoval, že zaplacením příslušné části kupní ceny nemovitosti jsou splněny podmínky pro vzdání se zástavního práva, a že je tak povinen v nějaké lhůtě učinit. Pokud je zástavní věřitel účastníkem smlouvy o úschově, která stanoví výplatu části kupní ceny za účelem splacení jeho pohledávky po převodu vlastnického práva, může toto nastavení pro něj představovat dostatečnou jistotu, aby se již před podáním návrhu na vklad vzdal svého zástavního práva.

Zástavní právo z nemovitosti nemusí být odstraněno jen v souvislosti s úhradou pohledávky zástavního věřitele. Zástavní právo lze též převést na jinou nemovitost. V těchto případech však lze jen doporučit, aby peníze z kupní ceny za nemovitost byly převedeny ve prospěch prodávajícího až v okamžiku, kdy zástavní právo bude z nemovitosti odstraněno. Fakticky se jedná o delší proces, neboť zástavní věřitel bude zpravidla požadovat, aby zástavní právo bylo zapsáno na nové nemovitosti, a až poté vymaže předmětné zástavní právo z převáděné nemovitosti. Jinými slovy je zde nutné počítat s dvěma vkladovými řízeními v minimální délce trvání 20 kalendářních dnů pro každé řízení. V reálném světě je pak asi v těchto případech nejvýhodnější uzavřít smlouvu o smlouvě budoucí, ve které se smluvní strany zavážou k převodu nemovitosti ve chvíli, kdy zástavní právo bude z nemovitosti vymazáno.

Rychlé shrnutí na závěr

Jak je z výše uvedeného patrné, koupě nemovitosti se zástavním právem hypoteční banky představuje dnes běžnou praxi a není třeba se tohoto postupu nějak zásadně obávat. Jde o standardizovaný proces, ve kterém se musí odpovídajícím způsobem nastavit kupní smlouva na nemovitosti a smlouva o úschově kupní ceny tak, aby v souvislosti s převodem nemovitosti došlo k výmazu zástavního práva z katastru nemovitostí. U nebankovních subjektů je pak nutno nabádat k daleko větší opatrnosti, byť samotný postup je velmi podobný převodu, kde vystupuje banka.

Hlavní rozdíl je však v tom, že u bank se lze spolehnout na jimi garantované postupy, u nebankovních subjektů je nutné věnovat větší pozornost podmínkám stanoveným pro výmaz zástavního práva, ošetření smluvních vztahů a úpravě smluvní dokumentace.

Pokud se chystáte kupovat nemovitost se zástavním právem, ale bojíte se do toho jít sami, obraťte se na zkušené právníky specializované přímo na nemovitosti. Naše balíčky služeb jsou šité na míru vašim konkrétním potřebám. Jako jedni z mále v ČR se totiž zabýváme výhradně právem nemovitostí – ať už řešíte kupní smlouvu, developerské projekty nebo spoluvlastnické vztahy, vždy si můžete být jisti, že vaši záležitost řeší odborník na slovo vzatý.

A jestli o nákupu nemovitosti teprve uvažujete, přihlaste se k odběru našeho newsletteru. Neuteče vám tak žádná zásadní novinka, která pro vás může být při sepisování kupní smlouvy klíčová.