Koupě starší nemovitosti je skvělá příležitost, jak bydlet ve svém. Jaká jsou rizika?

Převažující část lidí by ráda dříve či později bydlela ve svém, aby nemusela měsíc co měsíc nevratně vyhazovat peníze za nájemné. Ceny novostaveb letí nezastavitelným tempem vzhůru, a proto se jako čím dál tím lákavější jeví koupě starší nemovitosti – ať už jde o byt, dům nebo pozemek. Spousta z vás se už jistě vidí ve starším domku se zahradou, který si postupně zrekonstruujete, přizpůsobíte k obrazu svému a vybudujete zde svůj nový domov. Naší rolí je vysvětlit vám, jaká úskalí starší nemovitost může ukrývat a provést vás obchodem tak, abyste nepřišli o nervy ani peníze.

Životní investice si žádá zvláštní opatrnost

Dům nebo byt nekupujete každý den. Většině z nás se to podaří jedinkrát za život. Na investici padnou dlouholeté úspory, a často si musíme při dnešních cenách vzít i několikamilionový hypotéční úvěr, kterým se zadlužíme na dvacet, třicet i více let dopředu. Tomu by měla odpovídat vynaložená pozornost a opatrnost. Z atraktivní koupě starší nemovitosti se může vyklubat bezedná jáma, která z vás vysaje veškerou energii i peníze. Ať už kvůli nepoctivému jednání prodávajícího, neodbornému právnímu servisu, nezkušenému realitnímu makléři nebo tragickému stavu nemovitosti. Rizika, která vás mohou připravit o životní úspory číhají na každém rohu, a proto je dobré být připraven.

Jak koupit byt či dům? Základem je kvalitní kupní smlouva na nemovitost

Na prvopočátku převodu vlastnického práva k nemovité věci stojí vždy písemný dokument. Vedle kupní smlouvy může jít například o smlouvu darovací, které souhrnně nazýváme jako nabývací titul. Ten vymezuje, z koho na koho se vlastnické právo převádí, za kolik, jakož i další podmínky transakce. Na základě nabývacího titulu následně podáváme návrh na vklad do katastru nemovitostí, za který musíte zaplatit správní poplatek 2.000,- Kč. Je-li nabývací titul i návrh na vklad v pořádku, katastr převede vlastnické právo na nového vlastníka. To znamená, že k převodu nedochází samotným uzavřením kupní smlouvy, ale až zápisem vlastnického práva kupujícího do katastru. Ten plní roli veřejného seznamu, jehož účelem je evidence většiny nemovitých věcí. 

Řada klientů se na nás obrací s právním problémem ohledně nemovitosti, kdy příběh začíná nějak takto:

  • „Stáhli jsme si s prodávajícím vzor kupní smlouvy na nemovitost zdarma z internetu.“
  •  „Prodávající připravil krátkou kupní smlouvu a přesvědčil mě, že není třeba ji kontrolovat právníkem.“ 

V obou případech jde o učebnicové příklady, jak ke koupi nemovitosti rozhodně nepřistupovat. Mohlo by se totiž stát, že:

  • prodávající shrábne kupní cenu nebo její část a vám zbydou oči pro pláč,
  • katastr nemovitostí zamítne návrh na vklad a vy přijdete o 2.000,- Kč (správní poplatek se nevrací),
  • nekoupíte takovou nemovitost, kterou vám prodávající slíbil, ale např. pouze pár bezcenných metrů zahrady nebo rozpadlou garáž místo rodinného domu,
  • spolu s „hlavní“ nemovitostí (bytem, domem) nedojde k převodu funkčně souvisejících pozemků (např. zahrady, podílu na příjezdové cestě nebo parkoviště), eventuálně příslušenství a součástí nemovitosti, u kterých máte za to, že je kupujete s nemovitostí (nábytek, spotřebiče apod.).

Mustry na internetu jsou obecné a často obsahují nezákonná či nesmyslná ustanovení. Každý obchod je přitom unikátní a vyžaduje kupní smlouvu na míru.

Kupující často nabývají dojmu, že již tak je bydlení vyjde na spoustu peněz a nehodlají tak utrácet další peníze za zkušeného realitního advokáta. Tímto smýšlením se však dostávají na tenký led. Úspora v podobě několikatisícové (ne)investice do přípravy nebo kontroly smluvní dokumentace se pak často promění v desetitisícové i statisícové výdaje spojené s vymáháním práv u soudu, nemluvě o stresu pramenícího z několikaletých tahanic, nejistého bydlení i osudu našetřených peněz. Základní pravidlo proto zní: prevence je vždy lepší než následné řešení sporů.

Chcete mít klidné spaní? Využijte náš výhodný balíček právních služeb „Koupě staršího bytu, domu či pozemku“. Připravíme vám nebo zkontrolujeme kupní smlouvu i návrh na vklad, prověříme nemovitost i prodávajícího a zajistíme bezpečnou advokátní úschovu kupní ceny.

Jaká jsou rizika při koupi nemovitosti?

Když se na nás obrátí klient s dotazem, čeho by se měl vyvarovat při koupi starší nemovitosti, začínáme vždy obecným výčtem „kostlivců ve skříni.“ Dříve či později mohou vyplavat na povrch:

  • insolvence, exekuce a dluhy prodávajícího obecně,
  • tristní technický stav nemovitosti,
  • právní vady váznoucí na nemovitosti (zástavní právo prodávajícího, nájemní právo, služebnost zřízená ve prospěch sousedního pozemku apod.),
  • pofidérní způsob úhrady kupní ceny,
  • pochybné úmysly protistrany,
  • nedořešená přístupová cesta k bytu, domu či pozemku,
  • nevole prodávajícího spolupracovat při zřízení zástavního práva k nemovitosti (tj. zejména podepsat zástavní smlouvu), které je podmínkou banky v případě, že kupující hradí kupní cenu zcela nebo zčásti prostřednictvím hypotéčního úvěru.

Dluhy prodávajícího nejsou legrace

Myslíte, že finanční situace je soukromou záležitostí každé osoby? Jak jde o převod nemovitosti, tak to rozhodně neplatí. Před podpisem kupní smlouvy (respektive ještě před uzavřením rezervační smlouvy nebo smlouvy o smlouvy budoucí kupní, jsou-li uzavírány) musíte mít o solventnosti protistrany co nejpodrobnější informace. Navzdory tomu, že jste to vy (kupující), kdo bude platit.

V prvním kroku vám pomohou Insolvenční rejstřík a Centrální evidence exekucí Exekutorské komory ČR. Jak snadno odvodíte z názvu, tyto veřejně přístupné evidence vám pomohou odhalit, zda prodávající nemá exekuce, anebo dokonce není v insolvenci. Současně neprohloupíte, když si jméno prodávajícího zadáte do internetového vyhledávače. „Googlení“ často upozorní na podezřelou pověst vlastníka nemovitosti a poskytne vám jasný signál, že se musíte mít na pozoru. Efektivní je rovněž prohnat jméno dotyčného skrze sociální sítě, které o nás dnes už také mnoho prozradí.

Insolvence prodávajícího, exekuce (nebo finanční potíže obecně) znamenají, že převod nelze uskutečnit za standardních podmínek. Z tohoto důvodu již i naše základní balíčky výhodných právních služeb při koupi starší nemovitosti zahrnují právní prověření prodávajícího

Kupujete byt? Zajímejte se, zda má prodávající vyřešené závazky vůči Společenství vlastníků jednotek (SVJ) nebo vůči správci budovy, pokud SVJ v domě neexistuje. Podrobně se dluhům prodávajícího a souvisejícím hrozbám věnujeme v samostatném článku.

Právní vady nepoznáte okem, přesto mohou koupi i bydlení znepříjemnit

Jen u nízkého procenta starších nemovitostí nenajdeme vady, které mohou být faktické či právní. Faktické vady souvisí s technickým stavem domu, bytu či pozemku a mnohdy je rozpoznáte už při prvotní obhlídce nemovitosti; podrobně se jim věnujeme níže.

Zásadně se od nich liší právní vady, které okem neodhalíte. Pro jejich identifikaci je nutné provést právní prověření nemovitosti, které je stejně důležité, jako prověrka prodávajícího nebo kvalitně sepsaná kupní smlouva. Právní vady dále dělíme na ty, které odhalí už pouhé nahlédnutí do výpisu z listu vlastnictví (LV) z katastru nemovitostí a na ty, které nikde evidované nejsou.

LV nemovitosti odhalí kategorii právních vad, kam spadá třeba:

  • zástavní právo a související zápisy zákazu zcizení a zatížení,
  • služebnosti (stezky a cesty, bytu apod.),
  • předkupní právo.

Kvůli existenci právních vad se sice nemusíte obávat, že by vám dům „spadl na hlavu“, ale přesto mohou samotný převod nebo následné bydlení zkomplikovat nebo zcela vyloučit.

Nejčastěji narazíte na zástavní právo, které však automaticky neznamená, že má prodávající finanční potíže. Zástava nejčastěji plyne ze skutečnosti, že současný vlastník pořízení nemovitosti sám dříve financoval za pomoci hypotéky. Aby prodávající hypotéční úvěr získal, musel nemovitost po dobu splácení (tzn. i na desítky let) zastavit. Banka se tak jistí pro případ, kdyby dlužník (prodávající) nechtěl nebo nemohl splácet. Jak to funguje v praxi při koupi starší nemovitosti si můžeme předvést na jednoduchém příkladu:

Pan Martin se rozhodne manželům Novákovým za 4 000 000 Kč prodat byt, na který si při koupi vzal hypotéku na 2 miliony a zbytek doplatil ze svého. V současné chvíli Martinovi zbývá doplatit na hypotéce 1 200 000 Kč. V tomto okamžiku připadají dvě možnosti dle toho, zda Novákovi kupují byt pouze z vlastních prostředků, anebo si i oni berou hypotéku.

(i) Novákovi platí kupní cenu pouze z vlastních úspor

Novákovi složí celé 4 miliony do advokátní úschovy. Schovatel (tedy advokát, u nějž jsou peníze po čas obchodu uschovány) na základě vyčíslení od banky prodávajícího pošle část kupní ceny ve výši 1 200 000 bance, u které má Martin úvěr, čímž zástavní právo (po výmazu z katastru) zanikne. Zbylých 2 800 000 Kč převede schovatel po splnění podmínek uvedených ve smlouvě o úschově přímo Martinovi. Pro Novákovi se tak prakticky nic nemění. Jde jen o to, že schovatel nepřevede celou část kupní ceny Martinovi, ale rozdělí částku mezi dluh bance a zbývající část převede Martinovi. V okamžiku, kdy je vlastnické právo Novákových vloženo do katastru, je již byt bez zástavního práva a právní vada tak již neexistuje.

(ii) Novákovi platí kupní cenu zčásti z vlastních úspor a zčásti z hypotéky

V tomto případě uhradí banka Novákových zbývající dluh 1 200 000 Kč přímo bance prodávajícího, čímž je dluh Martina splacen a po výmazu z katastru zástavní právo zaniká. Zbylou část (pokud úvěr kupujících převyšuje zůstatek dluhu prodávajícího) pošle banka kupujícího do úschovy, kam současně Novákovi složí zbytek kupní ceny, který financují ze svých úspor. Schovatel poté částku v úschově převede na účet prodávajícího.

Služebnosti (laiky spíš označované jako věcná břemena, ačkoliv nejde o přesný pojem) sice zpravidla neřešíme při samotném převodu, ale mohou pořádně ovlivnit vaše bydlení v nemovitosti. Kupříkladu služebnost bytu může způsobit, že koupíte dům, ve kterém má současně právo doživotního užívání určitá osoba. Služebnost stezky a cesty vás může omezit tím způsobem, že soused bude moci přes váš pozemek chodit a jezdit, aby se dostal ke své přilehlé nemovitosti. Proto je důležité předem přesně vědět, jaké služebnosti na nemovitosti váznou a mohou tak méně či více omezit vaše vlastnické právo. Zatímco člověk, který v bytu může doživotně bydlet nebo soused, který vám bude 10x denně jezdit po pozemku i se svojí rodinou vám může nový domov pořádně otrávit, služebnost energetické společnosti, která má na vašem pozemku rozvaděč a potřebuje ho provozovat a opravovat není něco, co by do vašeho života zasahovalo dennodenně. Vždy se proto musíte přesně seznámit s obsahem služebnosti i rozsahem omezení vlastnického práva.

Ale pozor. Všechny právní vady výpis z katastru neodhalí. Typicky půjde o nájem, který se do katastru nezapisuje (byť tu ze zákona taková možnost je). Pro nájem, pacht a podobné právní vady je enormně důležitá kupní smlouva, kde prodávající prohlásí a zaváže se, že takové vady neexistují, a pokud existují, uvede všechny podrobnosti – např. dobu trvání nájmu (na dobu určitou/neurčitou), výši nájemného, osobu nájemce apod. Pokud totiž koupíte nemovitost s nájemcem, neznamená to, že by nájemní vztah automaticky zanikl, ale naopak nastupujete do postavení pronajímatele namísto původního vlastníka.

Kde domov můj aneb jak se dostat na vlastní pozemek?

Nedozírné důsledky může mít i tak na první pohled banální věc, jako je příjezdová cesta k pozemku. Bez ohledu na to, zda hovoříme o přístupu k:

  • pozemku s rodinným domem,
  • stavební parcele, na které váš nový domov teprve vyroste,
  • pozemku pod bytovým domem s bytovými jednotkami.

Ke každému pozemku musí vést přístup z veřejné komunikace, chcete-li veřejné cesty, kterou vlastní příslušná obec nebo město. Pakliže tomu tak není a na váš pozemek se chůzí a jízdou dostanete pouze přes cizí pozemek, musíme se pídit, zda je takový přístup legální. Z logiky věci vyplývá, že bez dovolení a odpovídajícího právního ošetření nemůžete vstupovat na cizí parcely, natož přes ně každý den chodit a jezdit, jak se vám zlíbí. A to dokonce ani za účelem přístupu k vaší nemovitosti.

Není-li kupovaný pozemek napojený na veřejnou cestu, musíte mít právo přístupu přes cizí pozemek na základě:

  • spoluvlastnického podílu na přístupové cestě,
  • služebnosti stezky a cesty (věcného břemene),
  • nájemní smlouvy na cizí pozemek nebo jeho část,
  • odkupu sousedního pozemku nebo jeho části, která poslouží jako cesta, nebo
  • v krajním případě práva nezbytné cesty přiznaného soudem.

V opačném případě se může stát, že dopadnete stejně jako manželé Jiří s Helenou, kteří podepsali rezervační smlouvu na vysněný stavební pozemek a den poté na stavebním úřadu zjistili, že k pozemku nevede přístupová cesta, a z tohoto důvodu na něm nelze stavět. Více o tomto případu se dozvíte v našem předchozím článku, který o rizicích pozemku bez přístupové cesty podrobně pojednává.

Ještě nejste rozhodnuti, zda naše služby využijete při koupi nemovitosti, ale chcete se na něco zeptat? Pak jistě oceníte možnost online konzultace. Zvolíte si termín i délku trvání a společně po telefonu nebo přes Google Meet probereme vše, co vás zajímá. Navíc od nás zdarma obdržíte kredit na případné navazující služby!

Technický stav je při koupi starší nemovitosti klíčový

Kromě právních vad existují také faktické vady. Zatímco v případě koupě bytu v novostavbě většinou nenarazíte na podstatné vady technického a stavebního rázu, při koupi starší nemovitosti může technický stav ukrývat nejednoho „kostlivce ve skříni“. Z vizuálního hlediska dělíme faktické vady na zjevné vady a skryté vady. Vždy jde o to, zda technická kondice bytu nebo domu odpovídá sjednaným vlastnostem, přičemž při posuzování bereme v potaz stáří a běžné opotřebení nemovitosti.

Zjevné vady odhalíte s vynaložením obvyklé pozornosti během fyzické prohlídky nemovitosti. Patří sem rozbité okno, velká prasklina ve zdi, prokopnuté dveře i loupající se podlaha. Z důvodu právní opatrnosti doporučujeme všechny vady, které jsou zjevné v okamžiku prohlídky (resp. při předání nemovitosti) uvést do předávacího protokolu. Dojde-li v budoucnu na spor s prodávajícím, oceníte, pokud předávací protokol bude obsahovat i fotografie nemovitosti, včetně snímků zachycujících zjevné vady patrné při prohlídce/předání.

Existují v okamžiku koupě, avšak projeví se až po předání nemovitosti. Tyto dva znaky charakterizují skryté vady.

Bohaté zkušenosti má se skrytými vadami náš klient Petr, který před 3 lety na konci května koupil byt. Léto bylo tropické a babí léto protáhlo vysoké teploty až do října. Když si Petr chtěl jednoho sychravého podzimního večera zatopit, nestačil se divit. V celém bytě nefungoval ani po odvzdušnění jediný radiátor. Se skrytou vadou se setkali i manželé Novotní, kteří uprostřed července koupili dům na vesnici. Bydlelo se jim krásně do doby podzimních dešťů, kdy se ukázalo, že dům má nevratně poškozenou střechu a při velkém lijáku do něj zatéká. Za skrytou vadu můžeme považovat i situaci, kdy v červnu, v období sucha koupíme byt, a až za půl roku se při mrazech přijde na to, že se v bytě vinou špatně provedené izolace tvoří plísně.

Existuje účinná zbraň na skryté vady? Spoustu potíží si můžete ušetřit, pokud se s prodávajícím dohodnete a společnými silami necháte vypracovat odborný technický posudek (tzv. technickou zprávu), která by měla jasně identifikovat zjevné i většinu skrytých vad. Když už technická zpráva existuje, měla by na ni odkazovat kupní smlouva a technická zpráva by měla být jednou z příloh smlouvy.

Toužíte po bydlení ve svém, ale bojíte se, že po koupi přijdete na nefunkční kotel, špatnou izolaci či překvapivého nájemce, který se nechce odstěhovat? Využijte naše právní služby. Naše advokátní kancelář Realitní advokáti s.r.o. se zaměřuje pouze na právo nemovitostí. Stovkám lidí jsme pomohli byt koupit a ve stovkách případů jsme zajistili také advokátní úschovu. Máme bohaté zkušenosti a chceme je využít ve váš prospěch

Odpovědnost za vady při koupi nemovitosti

Zjevné vady a skryté vady se neliší pouze způsobem, jak je můžeme poznat, ale i tím, kdo a jak za ně odpovídá. Občanský zákoník stanoví, že prodávající je odpovědný za vady, které má nemovitost v okamžiku přechodu nebezpečí škody na kupujícího. Tím se zpravidla rozumí nikoliv podpis kupní smlouvy či vklad vlastnického práva kupujícího do katastru, ale až fyzické předání nemovitosti včetně klíčů apod. Pro vyloučení všech pochybností okamžik přechodu nebezpečí na kupujícího ve smlouvě přesně definujte.

Ve většině případů prodávající neodpovídá za zjevné vady, protože se má za to, že kupující o takových vadách věděl. Výjimečně by prodávající za zjevnou vadu zodpovídal, pokud by výslovně ve smlouvě uvedl, že nemovitost vady nemá. Opět proto musíme zdůraznit důležitost kvalitní kupní smlouvy na nemovitost. Jak vidíte, i na první pohled banální věta vám může ušetřit mnoho potíží. Pravidelně se však v kupních smlouvách setkáváme i s naprosto nesmyslnými ustanoveními typu:

  • „Strana prodávající prodává nemovitost straně kupující tak, jak stojí a leží.“
  • „Strana kupující měla možnost prohlédnout si nemovitou věc se vší pečlivostí a prodávající se tímto zříká jakékoliv odpovědnosti za případné vady nemovitosti.“

Obsahuje vaše smlouva takové ustanovení? Uklidníme vás, nemusíte si zoufat. Obdobné věty jsou pro svoji nesmyslnost neúčinná. To znamená, že ačkoliv jste takovou smlouvu podepsali, nebude to mít vliv na odpovědnost prodávajícího v případě, že nějaká vada přeci jenom vyplave na povrch. I přesto doporučujeme být maximálně obezřetní a nechat si připravit nebo zkontrolovat kupní smlouvu na nemovitost zkušenými realitními advokáty, kteří za váš obchod zodpovídají profesně i lidsky.

Podívejte se na následující 2 ustanovení:

  • „Strana prodávající se zříká odpovědnosti za případné vady nemovitosti.“
  • „Strana prodávající se zříká odpovědnosti za případné vady nemovitosti a kupující s vyloučením odpovědnosti prodávajícího za vady výslovně souhlasí.“

Výše jsme si řekli, že věta 1) je neúčinná. Avšak pozor. Ačkoliv se ustanovení 2) tváří jako podobná, není tomu tak. V čem spočívá rozdíl? Prodávající nemůže jednostranným prohlášením vyloučit svoji odpovědnost za vady. Ale k vyloučení odpovědnosti prodávajícího může dojít, pokud se na tom strany dohodnou a kupující s tím výslovně souhlasí.

Odhalili jste vadu? Na nic nečekejte!

Představte si situaci, kdy máte podepsanou kupní smlouvu, katastr již přepsal nemovitost na vás, prodávající má vaše peníze za kupní cenu na účtu a zbývá poslední krok – předávka nemovitosti. A právě při předání bytu nebo domu přijdete třeba na rozbité okno, rýhu ve zdi nebo nefunkční kotel. Co v takové situaci dělat? Doporučujeme takové vady specifikovat v předávacím protokolu a doplnit je o termín i způsob, jakým je prodávající odstraní (resp. nechá odstranit). Do protokolu uveďte také počty předaných klíčů a přístupových čipů, odečty měřidel elektřiny, plynu, vody, popř. jiných energií.

V každém případě při zjištění vady neotálejte s jejím oznámením prodávajícímu. Čas hraje významnou roli a platí, že čím déle reklamaci vady uplatníte, tím nižší je šance, že prodávající vadu odstraní nebo vám poskytne jinou náhradu. Musíte si uvědomit, že odpovědnost prodávajícího za skryté vady vzniká, dojde-li současně ke splnění 3 podmínek:

  • skrytá vada existovala v okamžiku převzetí nemovitosti kupujícím,
  • projevila se po převzetí nemovitosti, a
  • nebyla zřejmá při převzetí nemovitosti kupujícím.

Nezapomeňte na daně!

Po koupi starší nemovitosti nesmíte zapomenout na daňovou stránku obchodu. Vezměme to popořadě.

Daň z nabytí nemovitosti se vás už netýká, protože byla v roce 2020 zrušena. Pro vás to má jednu, za to však pořádně štědrou výhodu – nemusíte platit finančnímu úřadu 4 % z kupní ceny. V praxi tak ušetříte několik desítek až stovek tisíc korun dle hodnoty nemovitosti.

Daň z příjmu nepřipadá v úvahu, protože sami nakupujete a příjem ve smyslu zákona o daních z příjmů fyzických a právnických osob nezískáváte.

Jedinou daní, na kterou musíte myslet, je daň z nemovitosti, kterou upravuje zákon č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí. Daň se vztahuje na v zákonem vymezené pozemky, stavby a jednotky. Povinnost platit daň vám nevzniká z titulu jejího nabytí (jako tomu bylo u dani z nabytí nemovitosti), ale z existence jeho vlastnictví. Daň z nemovitosti tedy musíte platit každoročně. Do 31. ledna roku, na který daň platíte, musíte k místně příslušnému finančnímu úřadu podat daňové přiznání.

Daň se platí na rok předem a dle § 15 zákona o dani z nemovitých věcí je splatná:

  1. u poplatníků daně provozujících zemědělskou výrobu a chov ryb ve dvou stejných splátkách, a to nejpozději do 31. srpna a do 30. listopadu zdaňovacího období,
  2. u ostatních poplatníků daně ve dvou stejných splátkách, a to nejpozději do 31. května a do 30. listopadu zdaňovacího období.

Nepřesáhne-li roční daň z nemovitých věcí částku 5 000 Kč, je splatná najednou, a to nejpozději do 31. května zdaňovacího období. Ke stejnému datu lze daň z nemovitých věcí zaplatit najednou i pokud roční daň přesahuje 5 000 Kč.

Shrnutá pravidla si můžeme opět shrnout na jednoduchém příkladu:

Antonín koupil v květnu roku 2020 na Liberecku rodinný dům se zahradou. Poprvé tedy bude podávat daňové přiznání k dani z nemovitosti do 31. ledna 2021. V závislosti na její výši bude daň splatná:

(i) daň je nižší než 5 000 Kč

Daň je splatná najednou do 31. května 2021.

(ii) daň je vyšší než 5 000 Kč

Daň je splatná ve dvou stejných splátkách. Jednu splátku musí Antonín zaplatit do 31. května 2021 a druhou splátku do 30. listopadu 2021. Nicméně pokud by Antonín chtěl, mohl by i v tomto případě zaplatit daň najednou do 31. května 2021.

Pozor na převody koncem roku

Obecné pravidlo stanoví povinnost podat daňové přiznání do 31. ledna. Mějte se však na pozoru, pokud kupujete dům, byt nebo pozemek koncem roku. V případech, kdy podáte návrh na vklad do katastru, avšak katastrální úřad do 31. prosince nerozhodne o jeho povolení (tzn. že k zápisu vašeho vlastnického práva dojde až po novém roce), musíte podat daňové přiznání nejpozději do konce třetího kalendářního měsíce následujícího po kalendářním měsíci, v němž byl zapsán vklad vlastnického práva do katastru. Musíte se zachovat stejně, jako pan Oldřich v následujícím příběhu:

Pan Oldřich koupil na konci minulého roku pozemek od paní Jiřiny. Kupní smlouvu spolu podepsali 9. prosince a návrh na vklad do katastru podali 23. prosince. Katastrální úřad rozhodl o povolení vkladu vlastnického práva Jiřiny do KN až 22. ledna 2021. Oldřich proto musel podat daňové přiznání do 30. dubna 2021.

Zajímá vás, co by se stalo, kdyby Oldřich s Jiřinou podali návrh na vklad 23. prosince, ale k zápisu vlastnického práva došlo z nejrůznějších důvodů až třeba v březnu, a Oldřich by musel podat daňové přiznání do 30. června 2021, tedy po 31. květnu, kdy je povinnost daň z nemovitosti hradit? Správná otázka! V takovém okamžiku se splatnost daně posouvá a nový vlastník ji musí uhradit ve stejné lhůtě, do kdy musí podat daňové přiznání. Oldřich by tedy musel do 30. června podat daňové přiznání i daň zaplatit.

Koupě starší nemovitosti není legrace, pokud…

… nemáte po boku zkušeného parťáka, který se na právo nemovitostí specializuje stejně jako Realitní advokáti s.r.o. Kupní smlouvy na starší nemovitosti jsou pro nás denní chléb. Víme, jaká na vás číhají rizika a kvalitní smlouvou je umíme eliminovat. Jsme jedničkou ve vyjednávání a v případě zájmu pro celou transakci vyřídíme od A do Z, včetně vyjednání podmínek s prodávajícím. Dohlédneme na to, abyste nepřišli o peníze ani nervy.

Nejste rozhodnuti? Nevadí! Jako na míru je vám šitá služba online konzultace. Zarezervujte si termín, vyberte délku trvání a po telefonu nebo přes Google Meet spolu váš případ rozebereme a poradíme vám, co dělat. Jako dárek zdarma od nás navíc dostanete kredit na případné další právní služby!

Autory článku jsou Tomáš Rezler a Ilona Černochová