AKTUALIZOVÁNO 14.2.2023

Koupě starší nemovitosti a její následná rekonstrukce není pro každého. Řada lidí raději přijde k hotovému, při dostavbě si zvolí vybavení na míru a těší se z pocitu, že před nimi v nemovitosti nikdo nebydlel. Koupě bytu v novostavbě nebo domku z developerského projektu jsou velmi lákavé. Investice do nemovitosti představuje významný životní krok, který si žádá velkou opatrnost, abyste odhalili všechna úskalí. My jsme tu od toho, abychom vás upozornili na rizika a pomohli vám je eliminovat. Dohlédneme na to, abyste si mohli žít svůj sen a nemuseli se zbytečně stresovat.

Koupě bytu v novostavbě je složitější než „běžný převod“

Kupujete starší nemovitost? Samozřejmostí je prohlídka nemovitosti, seznámení se s jejím stavem i vybavením, které je součástí převodu. Oproti tomu novostavba bytu nebo domu v okamžiku koupě většinou nestojí a existuje pouze „na papíře“ v podobě líbivých vizualizací. Když se přijdete podívat na staveniště, uvidíte pouze dělníky, stavební stroje a neomítnuté zdi bez střechy, ze kterých si představu o svém novém domovu uděláte jen těžko. O to důležitější roli hraje smluvní dokumentace, která však chrání především developera a na kupující zde mohou číhat rizika či nevýhodná ujednání. V krajním případě se může dokonce stát, že:

• přijdete o peníze za kupní cenu nebo o jejich část,
• výstavba vůbec neproběhne nebo se prodlouží o měsíce i roky,
• výsledná podoba bydlení bude zcela odlišná od krásné vizualizace,
• po nastěhování vám za domem vyroste dálnice nebo průmyslová zóna.

Setkáváme se však s klienty, kteří tato úskalí nevidí nebo je nechtějí vidět. A těžko se jim divit. Představa stěhování z nevýhodného nájmu do atraktivního bytu s terasou a výhledem na Prahu nebo luxusního domu s okrasnou zahradou v rezidenční čtvrti je velmi lákavá, že občas pod vlivem emocí zapomínáme na opatrnost. Barvitě takovou situaci ilustruje jeden příklad za všechny:

Manželé Zelení více než 10 let platili nájem v neútulné garsonce. Když našetřili dostatek peněz jako základ, aby dostali hypotéku, nechtěli už na nic čekat. Vyhlédli si slunný byt 3+kk v nově vznikajícím komplexu v centru Prahy. Tři minuty chůze na metro, zastávka tramvaje před domem, hned vedle nákupní centrum a k bytu patřila terasa, garážové stání i sklep. No nezní to jako sen?

Na první pohled určitě ano. Zelení však udělali tu chybu, že podlehli tlaku developera, který tvrdil, že na prohlídku má v dalších dnech objednaných vícero dalších zájemců. Hned druhý den proto s developerem uzavřeli smlouvu o smlouvě budoucí kupní, aniž by si ji nechali zkontrolovat zkušeným realitním advokátem. Měli za to, že smlouva o smlouvě budoucí je stejně pouze prvním „papírem“ v řadě, k ničemu je nezavazuje a pokud by se objevily nějaké potíže, snadno z této smlouvy vycouvají. To se však pořádně spletli.

Zelení zaplatili zálohu 2 000 000 Kč a těšili se, že se do 2 let budou stěhovat do vysněného domova. Netušili však, že developer v okamžiku uzavření smlouvy ještě neměl stavební povolení a vůbec tak nebylo jisté, zda ve stanoveném termínu budovu dostaví. Vágní text smlouvy mu přitom za případné opoždění, anebo dokonce zrušení stavby neukládal žádné sankce. Zelení pak byli za půl roku velmi nemile překvapení, když zjistili, že staveniště je stále netknuté a výstavba neprobíhá. Řízení na stavebním úřadu se protáhlo a tím i výstavba. Po celou tuto dobu měli Zelení „blokované“ 2 000 000 Kč. Očekávali narození potomka, nemohli nakládat s penězi, stěhovat se a vzhledem k zaplaceným 2 000 000 Kč ani hledat jiné bydlení. Až tehdy vyhledali naše právní služby.

Veškerým průtahům i blokaci peněz šlo přitom snadno předejít, kdyby nás Zelení zkontaktovali před podpisem smlouvy o smlouvě budoucí kupní a využili náš výhodný balíček právních služeb „Koupě bytu v novostavbě“. Zkontrolovali bychom návrh smlouvy, sepsali připomínky a zapracovali revize, prověřili developera.

Nejste si jistí, zda je vám balíček šitý na míru, ale máte obavu, že dopadnete stejně jako manželé Zelení? Nebo se chcete poradit, jak při koupi bytu či domu postupovat? Naše online či osobní konzultace pamatují přesně na tyto případy. Zodpovíme vám všechny dotazy, a navíc od nás dostanete kredit zdarma na budoucí právní služby. Nemovitostmi se zabýváme každý den a víme, jaké podmínky jsou na trhu obvyklé. Některé developerské smlouvy sami připravujeme, a navíc umíme s developery vyjednávat. Díky tomu jsme schopni do smluv zapracovat ustanovení, která vás spolehlivě ochrání, aniž by je developer automaticky smetl ze stolu a upřednostnil jiného zájemce.

Všechno začíná i končí u developera. Jak nekoupit „zajíce v pytli“?

Novostavbu prodává developer, tedy investor, který staví bytové domy, rodinné domy, kancelářské komplexy nebo průmyslové objekty. Tyto nemovitosti pak obratem prodává či pronajímá za účelem zisku. Proces výstavby od prvotních vizualizací, přes obíhání úřadů, zajištění všech povolení, projektování až po finalizaci výstavby a prodej nemovitosti se nese v režii developera.

Jen málokdy má developer k dispozici 100 % finančních prostředků na dokončení výstavby. Vlastní zdroje a hypotéční úvěr proto potřebuje doplnit o finance od nových vlastníků, kteří se do budovy po dostavbě nastěhují a svým způsobem se tak přímo podílejí na financování projektu. Není výjimkou, že je bytový dům neobyvatelný, dokončený sotva z poloviny a už v tomto okamžiku jsou všechny byty prodané, anebo alespoň rezervované.

Při koupi starší nemovitosti důkladně prověřujeme prodávajícího. Zkoumáme, zda nemá dluhy, nejsou na něj uvaleny exekuce či zda není v insolvenci. Při koupi bytu v novostavbě je v roli druhé strany prodávající developer, a proto se při lustraci musíme zaměřit na něj. Exekuci developera pomůže odhalit Centrální evidence exekucí Exekutorské komory ČR a insolvenci Insolvenční rejstřík. Developer je většinou právnickou osobou, proto doporučujeme zkoumat i obchodní rejstřík a pídit se po pověsti a finanční situaci nejen samotného developera, ale i osob, které právnickou osobu vlastní. Zvlášť, pokud developera vlastní další právnické osoby a investor, se kterým uzavíráte smlouvu o smlouvě budoucí kupní, rezervační smlouvu nebo kupní smlouvu je tak posledním dílkem v majetkové struktuře.

Prověření developera nepodceňujte. Vyjma zmíněných veřejných evidencí vám pomůže internetový vyhledávač a nejrůznější diskuse, kde si lidé z celé republiky vyměňují zkušenosti. Web developera napoví, jaké projekty má už daná firma za sebou a jak se dřívější vizualizace liší od výsledku.

Snadno si tak můžete udělat obrázek, do jaké míry developer:

• tlačí na uzavření smluvní dokumentace,
• vychází vstříc k úpravě smlouvy pro vaši ochranu,
• plní termíny ohledně výstavby i předání nemovitosti,
• komunikuje s kupujícími,
• přiznává práva z vadného plnění, pokud je něco špatně,
• umožňuje kupujícím zvolit si před dostavbou podlahu, nábytek, spotřebiče a jiné vybavení či jinak upravit dispozici nemovitosti.

Pokud narazíte na negativní recenze, mějte se na pozoru a rozhodně nic nepodepisujte, než budete mít jasno. To samé platí v případě, kdy nenarazíte na žádnou recenzi. Existují developeři, kteří v minulosti zkrachovali nebo pod vlivem negativních recenzí změnili jméno firmy a nyní pod novým názvem realizují developerské projekty vesele dál.

Podstatným dílkem do mozaiky uceleného obrázku o pověsti developera může být členství developera v některém ze známých sdružení „velkých“ hráčů v oblasti developmentu a stavebnictví v rámci regionu. Třeba v Praze jde o Asociaci developerů a v Brně o Asociaci brněnských architektů a stavitelů.

Důležité informace prozradí také veřejný seznam, ve kterém je evidována většina nemovitostí, tj. katastr nemovitostí. Pro laika je většinou těžké se ve výpisu z listu vlastnictví z katastru vyznat, a proto se vám bude hodit zkušený právník na nemovitosti. Hodláte se obrátit na naši advokátní kancelář Realitní advokáti s.r.o.? Pak si můžete být jisti, že při právním prověření nemovitosti důkladně zkontrolujeme, zda na nemovitosti neváznou zástavní práva, věcná břemena (služebnosti) či jiná omezení vlastnického práva, která by mohla dokončení projektu, potažmo převod zkomplikovat. Současně zkoumáme, zda budova, pozemek pod budovou i funkčně související pozemky (např. přilehlé parkoviště nebo zahrada, které jsou součástí komplexu) patří téže osobě a k budově je zajištěná přístupová cesta.

TIP: Chcete mít přehled o trendech, které aktuálně letí v oblasti nemovitostí? Přihlaste se k odběru našeho newsletteru v dolní části stránky zde.

Jedna smlouva nestačí aneb na co si dát pozor při koupi novostavby domu či bytu

Proces koupě bytu od developera je spojen s uzavřením vícero smluv, což vychází právě z faktu, že nemovitost při prvotním zhlédnutí inzerátu a navázání komunikace s developerem neexistuje. Obě strany chtějí mít své jisté. Developer potřebuje peníze na dostavbu a musí mít jistotu, že byt obsadí. Kupující zase usilují o podpis kvůli jistotě budoucího bydlení, a když už si vysněnou nemovitost vyhlédnou, bojí se, že jim byt vyfoukne rychlejší zájemce.

Od zhlédnutí inzerátu do předání nemovitosti budete muset s developerem většinou podepsat:

• rezervační smlouvu,
• smlouvu o smlouvě budoucí kupní,
• kupní smlouvu,
• smlouvu o (advokátní) úschově.

Na ústní dohody se nehraje

Co je psáno, to je dáno. Nespoléhejte se na žádné přísliby ani ústní dohody. Slibuje vám developer, že si budete moci ve finální etapě vybrat vlastní odstín podlahy, nábytku i spotřebiče od vašeho oblíbeného výrobce? Láká vás na to, že vaše garážové stání bude to nejbližší k výtahu nebo že váš sklep bude ten největší? Trvejte na tom, aby taková ujednání pouze nevisela ve vzduchu a obsahovala je smluvní dokumentace – a to ideálně už první dokument (např. rezervační smlouva), který spolu podepíšete. Čím více parametrů a vlastností kupované nemovitosti smlouva obsahuje, tím menší je riziko, že při předání narazíte na nesrovnalosti nebo dokonce vady.

Rezervační smlouva není jen kus papíru

Stěžejní není pouze kupní smlouva (nebo smlouva o smlouvě budoucí), ale již rezervační smlouva. Její platnost může vypršet ještě před tím, než je stavba dokončena a dojde k předání bytu. Realitní trh je velmi dynamický, ceny bytů i domů se ženou vzhůru a nesolidní developer by tak teoreticky mohl po uplynutí platnosti rezervační smlouvy buď požadovat vyšší kupní cenu, anebo upřednostnit jiného zájemce. Na první pohled laciný byt se tak může řádně prodražit. Proto opakovaně zdůrazňujeme, že už na prvním podpisu velmi záleží.

Změny projektu jsou možné, ale…

Ideálně by smlouvy měly obsahovat přílohy s vizualizací a technickými nákresy, ze kterých jsou patrné veškeré vlastnosti bytu či domu. Musíte mít jistotu, ve kterém patře a na kterém místě v budově byt bude. Je něco jiného dívat se z oken do klidného dvora na slunné, jižní straně, a něco jiného mít pod okny rušnou třídu na severní straně, kde si sluníčka příliš neužijete. Ze smlouvy musí být patrné, zda k bytu patří balkon, terasa, lodžie, sklep nebo parkovací stání. Často se stává, že se developer s kupujícím dohodnou na změně projektu tak, aby nemovitost odpovídala preferencím zákazníka. Všechny klientské změny však musí být smluvně definovány. Pokud si vyžádáte změny, developer je i s vícenáklady zapracuje a z koupě nakonec sejde z důvodu na vaší straně, nejspíše o tyto peníze přijdete. Tak na to pamatujte.

Metr sem, metr tam

Velmi důležitá je i výměra. Stává se, že kupující po nastěhování zjistí, že byt je ve skutečnosti oproti technickému výkresu menší. Poté je důležité, zda smlouva stanoví přípustnou odchylku (tj. kdy developer nemusí kupujícímu nižší výměru kompenzovat), a popřípadě jak velkou. Zatímco s o 2 m² menším bytem se pravděpodobně smíříte, rozdíl 10 m² je již fatální. Dle formulace smlouvy pak můžete požadovat slevu z kupní ceny nebo jinou kompenzaci. Nejde přitom pouze o výměru. Koupě bytu v novostavbě vám může pořádně zhořknout i například z důvodu odlišně konstruovaných vestavěných skříní nebo nevhodně usazených dveří. Zkrátka a dobře, při jednání s developerem se opravdu vyplatí být „hnidopich“ a lpět na každém detailu.

Termíny se mají plnit

Smlouvy formulované jednostranně ve prospěch developera často opomíjejí případy, kdy se developer dostane do potíží. Laik si to většinou neuvědomí, ale zkušení advokáti z kanceláře Realitní advokáti s.r.o. mají natolik vycvičené oko, že odhalí i sebemenší riziko. Při koupi bytu v novostavbě proto do návrhu smlouvy od developera doplňujeme ustanovení se závaznými termíny, ve kterých musí developer dokončit etapy výstavby a nemovitost předat, a dále pak sankce, pokud se v některém kroku dostane do prodlení. Nemusí být přitom nutně na překážku, pokud jsou pokuty pro developera nižší než pokuty pro kupujícího. Je třeba si uvědomit, že developer nese vyšší riziko.

Pozor na poplatky za služby navíc

Před koupí byste měli mít jasnou představu, jaké fixní platby budete pravidelně platit poté, až na vás přejde vlastnické právo k bytu. Typicky půjde o poplatky za odvoz odpadu, osvětlení společných částí, výtah apod. Moderní komplexy však často zahrnují bazén, wellness, kamerový systém, ochranku či recepci, které vám nové bydlení jistě velmi zpříjemní, ale současně i prodraží. Je nanejvýš vhodné, abyste měli dopředu jasnou představu o tom, kolik vám bude po koupi z účtu měsíc co měsíc odcházet na povinné platby.

Co mají společného stavební povolení a územní plán?

Před podpisem první ze smluv vyžadujte předložení všech územních rozhodnutí, stavebních povolení a dalších dokumentů, na kterých výstavba přímo závisí. Jestliže některé z povolení developer ještě nemá v ruce, může se stát, že k výstavbě vůbec nedojde, anebo se její realizace prodlouží o měsíce i roky.

Neméně důležitý je územní plán. I do něj byste se měli podívat, pokud vám záleží na tom, kde budete žít. Územní plán může například odhalit, že vám za domem v nadcházejících letech vyroste dálnice nebo průmyslová zóna, které by vám mohly každodenní život pořádně otrávit.

Kdo a jak bude platit?

Před uzavřením smlouvy se zajímejte o způsob financování projektu. Developer může budovu financovat z vlastních zdrojů nebo s využitím úvěru od banky. Z vašeho pohledu je rozhodně výhodnější, když má developer úvěr, který je zajištěn zástavním právem ve prospěch banky. Pokud by se developer dostal do finančních potíží, máte vyšší šanci, že se dostanete ke svému bytu nebo již zaplaceným penězům, než když budovu platí výlučně z vlastních peněz developer. Stavební firma i banka mají většinou i při potížích developera vlastní zájem na brzkém dokončení projektu a rozprodání bytů.

Někteří developeři realizují výstavbu pouze ze svých peněz. Mají rozestavěných víc projektů a jejich dostavbu financují z peněz, které průběžně získávají od kupujících. Proč jde o riskantnější variantu?

Může se stát, že se některý z projektů developera dostane do slepé uličky a práce se zastaví, anebo se byty a domy neprodávají tak rychle, jak developer předpokládal. Developer nemá dostatek prostředků a tím pádem dojde k pozastavení i dalších staveb. Snadno se tak může stát, že budete mít zaplacenou část kupní ceny, stavba bude stát a vy nebudete mít peníze ani střechu nad hlavou.

Samostatnou otázkou je financování vašeho bytu nebo domu. V závislosti na vaší finanční situaci a způsobu hrazení kupní ceny (tj. zda „pouze“ sáhnete do vlastních úspor nebo zčásti využijete hypotéční úvěr) se zajímejte o způsob, jakým bude chtít developer kupní cenu uhradit. Systém splátek může být takový, že developer požaduje nejprve složení např. 20 % kupní ceny s tím, že zbytek doplatíte po dokončení stavby. Existují však i případy, kdy developer vyžaduje další splátky i během stavby, což může být komplikace v případě, že si berete hypotéku. Banka vám totiž musí umožnit „předčerpávat“ jednotlivé části úvěru, což mj. znamená, že za tyto částky budete platit úroky ještě před tím, než dojde na splácení samotné hypotéky. Ve finálním zúčtování tak zaplatíte o desítky tisíc korun navíc.

Než pošlete developerovi peníze, přesvědčte se, o jaký účet se jedná. Kupní cena může být hrazena prostřednictvím advokátní, notářské nebo bankovní úschovy, popřípadě na bankovní účet developera (vázaný ke konkrétnímu projektu, tzv. projektový účet).

Kupujete byt či dům od developera a něco se vám nezdá? Máte pochybnosti o tom, co se s vašimi penězi po úhradě stane? Můžeme si zavolat a z pohodlí vašeho domova se při online konzultaci dozvíte, jak dále postupovat.

Nepodceňujte předání nemovitosti

Vlastnické právo k bytu či domu na vás přejde nikoliv podepsáním kupní smlouvy, ale až zápisem vašeho vlastnictví do katastru nemovitostí na základě návrhu na vklad, za který zaplatíte správní poplatek ve výši 2.000,- Kč. Kupní smlouva stanoví, zda poplatek uhradí developer, vy, anebo každý z jedné poloviny. Následně je třeba nemovitost předat.

Samotné převzetí bytu od developera není formalita. Ba naopak! Zkontrolujte si nové bydlení od podlahy po strop a od kuchyně po koupelnu, metr po metru. Neprohloupíte, když si s sebou vezmete odborníka, který „ví kam koukat“ a zkontroluje, zda je nemovitost po stavební a technické stránce v pořádku. Výdaje za takové služby jsou – stejně jako právní služby – v porovnání s výší investice do bydlení zcela zanedbatelné, a naopak vám mohou ušetřit statisíce. Kontrola novostavby je velmi důležitá.

Výstupem předání bude předávací protokol, ve kterém kromě specifikace nemovitosti, počtu klíčů apod. nesmí chybět podrobný popis případných vad, jakož i způsob jejich odstranění. V ideálním případě předávací protokol obsahuje i fotografie nemovitosti a výčet vad, které se developer zaváže odstranit nebo vám za ně poskytne jinou kompenzaci. Nenechte se odbýt a trvejte si na svém. Ze zákona máte právo na odstranění vad, které má byt či dům v okamžiku předání. Podívejte se také, zda smlouva obsahuje záruku developera za vady, které vzniknou až po předání.

Zajímá vás, jak je to s vadami a odpovědností za ně, ať už se projeví při předání nemovitosti nebo až po čase? Přečtěte si náš článek o koupi starší nemovitosti, kde se právním i faktickým vadám, jakož i odpovědnosti za vady podrobně věnujeme.

Daním se nevyhnete

Řeč je o dani z nemovitosti, která se vztahuje na pozemky, stavby a jednotky (bytové i nebytové) vymezené v zákoně č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí. Zdaňovacím obdobím je kalendářní rok, tj. daň se platí každoročně. Místně příslušnému finančnímu úřadu musíte podat daňové přiznání vždy do 31. ledna roku, na který daň hradíte. Pokud daň nepřesáhne sumu 5.000,- Kč, musíte ji zaplatit najednou do 31. května roku, za který daň platíte. Je-li daň vyšší než 5 tisíc, můžete daň zaplatit ve dvou stejných splátkách, a to v termínech do 31. května a do 30. listopadu zdaňovacího období; i v tomto případě máte možnost zaplatit daň najednou, pokud chcete.

Zmatek na konci roku

Vysoké množství převodů nemovitostí finišuje na konci kalendářního roku. Developeři chtějí mít peníze na účtu, kupující chtějí slavit Vánoce v „novém“. Z daňového hlediska mohou převody realizované na přelomu prosince a ledna znamenat výjimku z výše uvedeného pravidla.

Jestliže podáte návrh na vklad do katastru koncem roku a katastrální úřad do 31. prosince nerozhodne o povolení vkladu vašeho vlastnického práva k nemovitosti do katastru, jste povinni podat daňové přiznání nikoliv do 31. ledna, ale nejpozději do konce třetího kalendářního měsíce následujícího po kalendářním měsíci, v němž byl zapsán vklad vlastnického práva do katastru. Stejnou situaci musel minulý rok řešit jeden z našich klientů, kterému říkejme třeba Petr:

Petr koupil byt ve Vysočanech. Návrh na vklad byl katastrálnímu pracovišti doručen 28. prosince a o povolení vkladu vlastnického práva rozhodl úřad 27. ledna. Petr tak musel podat daňové přiznání do konce třetího měsíce následujícího po měsíci, v němž bylo jeho vlastnictví zapsáno do katastru.

Vlastnické právo bylo zapsáno v lednu, tj. Petr musel podat daňové přiznání do 30. dubna a zaplatit daň jednorázově do 31. května.

Možná vás napadá, do kdy by musel Petr daň zaplatit, kdyby návrh na vklad podal 28. prosince, ale katastrální úřad o jeho povolení z nejrůznějších důvodů rozhodl až například 22. března. Daňové přiznání by musel podat stejně jako ve výše uvedeném případě do konce třetího měsíce následujícího po březnu, tj. do 30. června. Ptáte se, do kdy by musel daň zaplatit, když 30. červen následuje po 31. květnu? V takovém případě by se splatnost daně posunula a Petr by ji musel uhradit ve stejné lhůtě, do kdy musí podat daňové přiznání. To znamená do 30. června.

Přijde vám koupě bytu od developera složitá?

Nezoufejte. Většina lidí kupuje nemovitost pouze jednou za život a není tak divu, že si neuvědomí hned všechna rizika. Koupě bytu v novostavbě není jednoduchá, ale současně není neřešitelná, pokud máte za zády skutečného odborníka na právo nemovitostí.

Dennodenně se na nás obrací zájemci o koupi novostavby, kteří mají strach, že přijdou o peníze, koupí špatně postavený dům nebo se byt bude lišit od původní vizualizace. Ušili jsme vám proto na míru výhodný balíček právních služeb, díky kterému máte jistotu, že nenarazíte na „kostlivce ve skříni“. Zaměřujeme se výhradně na realitní právo, a proto jsme schopni odhalit i skryté kličky, které mohou uniknout některému z právníků, kteří se včera soudili o peníze, dnes řeší neplatnou výpověď ze zaměstnání a zítra je čeká obhajoba v trestním řízení.

Chcete se na něco zeptat? Využijte naši službu online konzultace. Zavoláme si po telefonu nebo přes Google Meet, vyslechneme vás a poradíme, co máte dělat. Jako bonus od nás dostanete kredit na právní servis pro případ, že se s námi rozhodnete spolupracovat.

Autory článku jsou Tomáš Rezler a Ilona Černochová