Proč je zjištění SJM (nebo-li Společného jmění manželů) při přípravě kupní smlouvy tak důležité? 

O byt nabízený k prodeji nedaleko centra Prahy byl poměrně velký zájem již od počátku. Luxusní lokalita v rezidenčním projektu, jedinečný výhled a veškerá občanská vybavenost v okolí. Majitel bytu – pan Vychodil na jeho prodej spěchal a chtěl mít vše vyřízené dříve, než odjede na delší dovolenou do zahraničí.

Nejvíce nabídla zájemkyně – paní Luxová, která byt chtěla koupit za účelem budoucího pronájmu a investice. Na podpis kupní smlouvy se spěchalo zejména s ohledem na blížící se odjezd pana majitele. Paní Luxová kupní smlouvu podepsala a pan Vychodil odjel s pocitem úspěšně uzavřeného obchodu na zasloužený několikaměsíční odpočinek k Indickému oceánu.

Co ale následovalo po úspěšném podepsání smluv, nikdo nečekal. Ozval se pan Lux – manžel kupující paní Luxové, která – jak se ukázalo, byla vdaná. Luxovi byli sice v rozvodovém řízení, stále ale měli majetek ve společném jmění manželů (dále jen „SJM“) a to dosud nebylo vypořádáno. S kupní smlouvou o převodu bytu na paní Luxovou pan Lux zásadně nesouhlasil, napadl ji a celý převod nemovitosti byl zmařen. Nastala nepříjemná situace, jak pro realitního makléře, který prodej bytu zajišťoval, tak pro prodávajícího, pana Vychodila, který se musel vrátit z dovolené a věc řešit…

Příběh Luxových není vůbec ojedinělý. Podle našich zkušeností jako advokátů – specialistů na kupní smlouvy na nemovitost dochází k podpisu kupních smluv o převodu nemovitostí pouze jedním z manželů v praxi poměrně často. A v mnoha případech s tím druhý (nepodepisující) manžel souhlasí. Zdánlivě tedy není problém. I tyto případy jsou však pro smluvní strany rizikové, neboť komplikace může nastat mj. s návrhem na vklad vlastnického práva kupujícího na katastru nemovitostí.

Co je to SJM

SJM je základním majetkovým režimem mezi manželi. Jedná se o zvláštní druh spoluvlastnictví, jehož předmětem jsou nejen aktiva (například peníze, auto či nemovitosti), ale i pasiva (závazky, dluhy). Součástí SJM se stávají pouze věci nabyté za dobu trvání manželství. Pokud tedy jeden ze snoubenců vlastní byt ještě před svatbou, ten se ani po svatbě součástí SJM nestává.

Pokud však manželé zakoupí byt až po svatbě, součástí SJM se stane, pokud manželé výslovně nestanoví jinak. Při uzavírání „větších obchodů“ (např. koupě automobilu apod.) jdoucí nad rámec běžných každodenních záležitostí, musí vždy souhlasit oba manželé. Každodenními záležitostmi se rozumí například nákup stravy, ošacení apod. Obchodem, který přesahuje každodenní záležitosti, bezpochyby je prodej či koupě nemovitosti. Neboť tu normální smrtelník neprodává či nekupuje každý den. Pokud jeden z manželů při převodu nemovitosti toto pravidlo ignoruje, vystavuje všechny zúčastněné velkému riziku s následkem zneplatnění kupní smlouvy. Více k takové situaci naleznete například ve článku zde.

Doporučený postup při uzavírání kupní smlouvy na byt

Jak tedy postupovat, aby byla ošetřena všechna rizika při koupi bytu?

Nejprve je nezbytné zjistit, zda je prodávající či kupující ženatý/vdaná. Pokud je některá ze smluvních stran v manželství, je nutné ověřit, zda převáděný byt spadá do výlučného majetku jednoho z manželů či do SJM. Při nabytí nemovitosti manželi se mohli manželé dohodnout, že nemovitost bude ve výlučném vlastnictví pouze jednoho z manželů, ale nejčastěji bude při nabytí za trvání manželství nemovitost spadat do SJM.

Pokud prodáváte nebo kupujete nemovitost, vždy si zjistěte, zda je druhá smluvní strana svobodná či ve svazku manželském, minimálně nahlédnutím do občanského průkazu. Podle mých zkušeností neplatí, že to strany přiznají automaticky, tím spíše, pokud jsou manželé v rozvodovém řízení. Ovšem pozor! Od roku 2012 už není povinné uvádět v občanském průkazu osobní stav (svobodný, vdaný, rozvedený). Pokud to tam daná osoba zapsané má, tím lépe, máte ulehčenou práci.

Současně je také rozhodující stav uvedený v katastru nemovitostí jako veřejném seznamu (zda je nemovitost součástí SJM či zda je vyznačena např. poznámka spornosti). I v katastru nemovitostí však může být výjimečně zápis chybný, je tedy vždy potřeba ověřit původní nabývací titul prodávajícího.

V případě, že má účastník kupní smlouvy manžela/manželku, pak je nutné vždy trvat na jeho/jejím písemném souhlasu. Jen tak si můžete být jisti, že druhý z manželů, nenavrhne zneplatnění převodu nemovitosti.

Nemovitost spadá do SJM

Jestliže zjistíte, že nemovitost spadá do SJM, musí oba manželé s prodejem nejen souhlasit, ale musí i všechny smlouvy oba podepisovat. Případně je zapotřebí mít plnou moc k prodeji od druhého manžela. Pokud jsou manželé v rozvodovém řízení a nedokážou se dohodnout, musí se počkat na vypořádání společného jmění manželů v rámci rozvodového řízení, nebo si manželé zřídí zúžené jmění manželů u notáře (zde je však potřeba jejich dohody). V opačném případě se může stát, že jeden z manželů napadne kupní smlouvu a zmaří tak celý prodej nemovitosti.

Nemovitost nespadá do SJM, ale nachází se v ní rodinná domácnost

Nově se v souvislosti s novým občanským zákoníkem setkáváme s termínem „rodinná domácnost“. Pokud se v nemovitosti nachází rodinná domácnost, není vůbec rozhodné, kdo je vlastníkem převáděné nemovitosti. Účelem ustanovení občanského zákoníku o rodinné domácnosti je ochrana prostoru, kde se nachází společná rodinná domácnost. Proto zde s prodejem musí vyslovit souhlas i druhý z manželů, přestože převáděná nemovitost nespadá do SJM. Tento souhlas musí být písemný. Typicky, pokud jeden z manželů má byt v důsledku darování od svých rodičů ve svém výlučném vlastnictví, ale v tomto bytě bydlí s rodinou, tak v případě, že chce byt prodat, je potřeba písemný souhlas manžela/manželky. To například platí i pro zatížení nemovitosti věcným břemenem.

Vyhledejte odborníka

Chcete se poradit, nebo pomoct se zpracováním kupní smlouvy (včetně návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí)? Nebo chcete celý převod nemovitosti svěřit do rukou zkušeného právníka, advokáta, zanechte nám níže svůj e-mail.

Pro odbornou konzultaci doporučujeme obrátit se na www.realitniadvokati.cz a zvolit některý z našich balíčků služeb pro prodej či koupi nemovitosti. Poskytneme Vám profesionální právní služby při prodeji i koupi nemovitosti. S odbornou pomocí lze koupi či prodej bytu, domu či pozemku nemovitosti nejen úspěšně zrealizovat. Především se vyhnout všem rizikům s převodem nemovitosti spojených.