Berete si hypotéku? Zpozorněte! Do zapeklitých potíží se můžete dostat v okamžiku, kdy rezervační smlouva zcela mlčí o způsobu úhrady kupní ceny. Část kupujících vedle vlastních prostředků financuje pořízení nového bydlení hypotéčním úvěrem od banky. Aby vám však banka poskytla peníze, požaduje předem zřízení zástavního práva ke kupovanému pozemku, bytu nebo domu v její prospěch. Zástavní právo pro banku představuje garanci, že nepřijde o peníze, pokud byste nemohli úvěr splácet. A zde nastává kámen úrazu.

Začarovaný kruh se zástavní smlouvou

Prodávající často nedomyslí, že se bude muset upsat k zatížení nemovitosti (která v tom okamžiku ještě patří jemu) a odmítá podepsat zástavní smlouvu. Kupující však nemá dostatek úspor, aby zaplatil kupní cenu bez hypotéky, čímž se dostáváme do začarovaného kruhu. Jako ilustrace nám poslouží anonymizovaný, leč skutečný případ z naší advokátní praxe jako jeden za všechny, na které bohužel u klientů narážíme.

Paní Klára spěchala na koupi bytu a když konečně narazila na inzerát bytové jednotky 2+kk ve Strašnicích, která odpovídala jejím představám, na nic nečekala, a ještě na prohlídce podepsala s prodávajícím panem Jaroslavem jím „připravenou“ rezervační smlouvu. Jak později vyšlo najevo, Jaroslav ji opatřil tak, že do internetového vyhledávače zadal „rezervační smlouva vzor“ a bez jakýchkoliv právních znalostí pouze doplnil osobní údaje do prvního mustru, který mu vyhledávač předhodil. Do 3 dnů od podpisu pak Klára Jaroslavovi převedla na účet rezervační poplatek ve výši 170 000 Kč.

Následně Klára s Jaroslavem přistoupili na vyjednávání o kupní smlouvě, kde však paní Klára tvrdě narazila. Klára totiž hodlala 3 miliony z celkové kupní ceny 5 900 000 Kč uhradit prostřednictvím hypotéčního úvěru. Za účelem jeho poskytnutí požadovala úvěr poskytující banka standardní zřízení zástavního práva k bytu. Jaroslav však striktně oznámil, ať si Klára byt zastaví, až jí bude patřit, a že on nevidí sebemenší důvod, proč by měl podepsat zástavní smlouvu k nemovitosti, která ještě stále patří jemu.

Klára se tak dostala do neřešitelné situace. O byt extrémně stála, avšak bez hypotéky nebyla schopna zaplatit kupní cenu. A Jaroslav zase odmítal podepsat zástavní smlouvu, díky níž by banka poskytla Kláře úvěr.

Když se na nás Klára obrátila, bylo již bohužel pozdě. Po prostudování rezervační smlouvy jsme zjistili, že její text je velmi stručný, obsahuje pouze základní informace a nezakládá Jaroslavovi povinnost zástavní smlouvu podepsat. A protože vzhledem k nedokonalému znění rezervační smlouvy nedošlo k uzavření kupní smlouvy z důvodu na straně Kláry, zaplacený rezervační poplatek propadl Jaroslavovi a započítal se na úhradu smluvní pokuty, na kterou měl Jaroslav právo. Klára tak přišla o atraktivní byt i 170 000 Kč.

Silně nepříjemné zkušenosti se přitom Klára mohla vyvarovat, kdyby se chovala opatrněji a rezervační smlouvu nám před podpisem nechala zkontrolovat a upravit pro její ochranu. Vzor rezervační smlouvy zdarma zní sice jako skvělá úspora, ale ve výsledku se může taková neuvážlivost pořádně prodražit.

Všechny naše rezervační smlouvy – ať už je sami připravujeme nebo kontrolujeme návrh, kterým nám klient (resp. protistrana) pošle – proto výslovně obsahují ustanovení, kterým se prodávající zavazuje spolupracovat při zřízení zástavního práva k nemovitosti, tj. zejména podepsat zástavní smlouvu a návrh na vklad zástavního práva do katastru nemovitostí. Pro případ, kdy prodávající této povinnosti nedostojí a odmítne zástavní smlouvu podepsat, zakotvujeme do rezervační smlouvy právo kupujícího od smlouvy odstoupit. Je důležité, aby se povinnost spolupracovat při zřízení zástavy vztahovala i na manžela prodávajícího, a to dokonce i v okamžiku, kdy nemovitost není součástí společného jmění manželů a druhý z manželů nevlastní ani spoluvlastnický podíl na nemovitosti. Taková je praxe bank.

Chcete mít jistotu, že nedopadnete jako Klára? Nepodceňte prevenci a využijte náš výhodný balíček právních služeb „Rezervuji nemovitost“. Nemusíte se navíc obávat, že by vám kontrola nebo příprava rezervační smlouvy způsobila průtahy a zhatila obchod. Rezervační smlouvu vám připravíme do 1-2 pracovních dnů.

Drahou polovičku prodávajícího neobejdete

Specialitou jsou nemovitosti, které říkají „pane“ vícero osobám. Ať už je nemovitost ve spoluvlastnictví nebo ve společném jmění manželů (SJM), vždy by už na rezervační smlouvě neměl chybět podpis všech vlastníků. Setkáváme se s názory, že v případě prodeje nemovitosti ze SJM postačí, když za stranu prodávající podepíše rezervační smlouvu pouze jeden z manželů. Opak je však pravdou.

Manželé sice mohou v běžných záležitostech týkajících se SJM a jeho součástí jednat samostatně, ovšem převod nemovitosti nelze (na rozdíl od nákupu potravin na víkendové grilování) považovat za běžnou záležitost. Manželé proto musí jednat buď společně (tzn. smlouvu podepsat oba), anebo může jednat jeden z manželů se souhlasem druhého manžela. Takový souhlas by měl činit přílohu rezervační smlouvy (a později kupní smlouvy). Pokud by manžel jednal při převodu nemovitosti bez souhlasu druhého manžela, může se opomenutý manžel dovolat neplatnosti takového jednání a pořádně vám zavařit, resp. převod zhatit.

Rezervační smlouva ukrývá řadu nástrah, ale s námi po boku to zvládnete!

Jak vidíte, není rezervační smlouva jako rezervační smlouva. Jde o stěžejní dokument, který hned na počátku vymezí všechna práva a povinnosti a napoví, v jakém duchu se koupě bytu v novostavbě nebo koupě starší nemovitosti ponese.

Toužíte po maximální ochraně a raději v životě upřednostňujete prevenci než následné řešení zbytečných potíží? Neváhejte se na nás obrátit. Do 1-2 pracovních dnů vám připravíme rezervační smlouvu na míru nebo zkontrolujeme návrh předložený protistranou a prověříme nemovitost i prodávajícího. Současně na sebe převezmeme odpovědnost, že nepřijdete o těžce vydělané peníze a obchod dotáhneme do zdárného konce.

Zajímá vás něco dalšího (nejen) ohledně rezervace nemovitosti? Nenašli jste v článku odpověď na vaši otázku, anebo chcete zkonzultovat, co máte dělat? Využijte online konzultaci. Po telefonu nebo přes Google Meet váš případ probereme a dohodneme se na dalším postupu.