Rezervační smlouva na nemovitost otvírá životní investici. Co si ohlídat, než ji podepíšete?      

Koupě nemovitosti představuje pro většinu lidí zásadní milník v životě, ke kterému zpravidla vede poměrně dlouhá a trnitá cesta. Vedle milionové investice z vlastních prostředků si musíme často vzít hypotéku a zadlužit se tak na desítky let dopředu. V následujících řádcích se zaměříme na první krok, který většinu transakcí odstartuje. Rezervace nemovitosti a rezervační smlouva (neboli smlouva o smlouvě budoucí kupní) bývá laiky často podceňována, ačkoliv jde o zcela zásadní dokument, který by měl z důvodu právní jistoty stanovit co nejvíce parametrů obchodu. Poradíme vám, jak nenaletět nepoctivci a v krajním případě nepřijít o celoživotní úspory. Pozor na podvodníky a nezkušené „odborníky“ Realitní trh je […]

Koupě nemovitosti představuje pro většinu lidí zásadní milník v životě, ke kterému zpravidla vede poměrně dlouhá a trnitá cesta. Vedle milionové investice z vlastních prostředků si musíme často vzít hypotéku a zadlužit se tak na desítky let dopředu. V následujících řádcích se zaměříme na první krok, který většinu transakcí odstartuje. Rezervace nemovitosti a rezervační smlouva (neboli smlouva o smlouvě budoucí kupní) bývá laiky často podceňována, ačkoliv jde o zcela zásadní dokument, který by měl z důvodu právní jistoty stanovit co nejvíce parametrů obchodu. Poradíme vám, jak nenaletět nepoctivci a v krajním případě nepřijít o celoživotní úspory.

Pozor na podvodníky a nezkušené „odborníky“

Realitní trh je natolik široký, že se na něm najde řada podvodníků a nezkušených makléřů, právníků a finančních poradců, kteří mohou váš sen o zbrusu novém bydlení proměnit v noční můru. Od této skupiny lidí často uslyšíte, že rezervační smlouva není důležitá, může mít jen pár odstavců a detaily stanoví až kupní smlouva na nemovitost. To však není pravda.

Uznejte sami, komu by se nelíbila krátká smlouva o rezervaci? Přesně takový dokument vám však může pořádně zavařit a připravit vás o statisíce korun, drahocenný čas i vysněné bydlení. Tím spíš, když někteří prodávající a realitní kanceláře na podpis rezervační smlouvy často neúměrně tlačí. Jejich motivace je jasná: co nejdříve chtějí od desítek volajících oddělit vážného zájemce, který si nemovitost zarezervuje, složí rezervační poplatek a současně se zaváže uhradit prodávajícímu smluvní pokutu, pokud ve stanovené lhůtě nepřistoupí k uzavření kupní smlouvy. Bez ohledu na to, zda kupujete starší byt, dům či pozemek nebo byt v novostavbě.

Pro kupující z toho plyne základní poučka. Nikdy se nenechte přimět k podpisu rezervační smlouvy hned při prohlídce nemovitosti nebo v realitní kanceláři, aniž byste měli předem možnost text si pečlivě přečíst, zamyslet se nad ním, případně jej nechat rovnou zkontrolovat zkušeným realitním advokátem.

Naše advokátní kancelář Realitní advokáti s.r.o. se zaměřuje výhradně na právo nemovitostí. Úzká specializace nám umožňuje dennodenně využít ve prospěch naší klientely bohaté zkušenosti s převody bytů, domů, pozemků, garáží i jiných nemovitostí a dohlédnout tak na to, abyste nepodepsali bezcenný cár papíru, anebo se naopak nezavázali k nestandardním povinnostem. Naše výhodné balíčky právních služeb proto vedle přípravy nebo kontroly rezervační smlouvy zahrnují také právní prověření nemovitosti a prodávajícího. Za naši práci odpovídáme profesně i lidsky a odhalení sebemenšího detailu či rizika je pro nás snazší než pro kolegy, kteří dnes řeší trestní kauzu, zítra pracovněprávní spor a pozítří převod nemovitosti.

Méně je někdy více? U rezervace nemovitosti to neplatí

Každý týden se na nás obracejí stávající i noví klienti, kterým prodávající nebo realitní makléř předložil krátkou a nedokonalou rezervační smlouvu. Prodávající i makléři tlačí na rychlý podpis, aby kupující co nejdříve zaplatil rezervační poplatek (někdy též označovaný jako jistota, blokovací depozitum nebo záloha) ve výši desítek či stovek tisíc korun, čímž dokážete, že to s obchodem myslíte vážně. Tento problém je navíc čím dál tím častější s rapidním nárůstem cen nemovitostí. Jakmile se v nabídce objeví atraktivní obydlí za slušné peníze, kupující se jenom hrnou a v časovém presu je tak snadné udělat vinou nepozornosti klíčovou chybu. Než rezervační smlouvu podepíšete a odešlete peníze za rezervační poplatek z účtu, nechte si ji řádně prověřit.

Na stole nám pravidelně přistávají rezervační smlouvy, které obsahují pouze základní parametry:

  • specifikaci kupované nemovitosti,
  • výši kupní ceny a rezervačního poplatku,
  • rezervační lhůtu, během které musíte s prodávajícím uzavřít kupní smlouvu,
  • odstavec stanovující kupujícímu povinnost zaplatit smluvní pokutu prodávajícímu, pokud v rezervační lhůtě nepřistoupí k uzavření kupní smlouvy, a současně ustanovení o propadnutí rezervačního poplatku v takovém případě.

A to je všechno. Často ve smlouvě o rezervaci nenajdete ani zmínku o dalších parametrech kupní smlouvy. A poté se můžete jen modlit, aby byl předložený návrh kupní smlouvy rozumný. Potížím se přitom můžete snadno vyhnout, pokud rezervační smlouva obsahuje i další ujednání, která popisujeme níže.

Co ještě má obsahovat rezervační smlouva

  • Správnou identifikaci a podpisy smluvních stran
  • Upozornění na případné právní a faktické vady nemovitosti
  • Informace o finanční situaci prodávajícího
  • Upřesnění o vybavení a příslušenství
  • Specifikace rezervačního poplatku
  • Způsob úhrady kupní ceny
  • Dohodu o předání nemovitosti
  • Smluvní pokuty a vyrovnané povinnosti pro obě strany

Podívejme se nyní na jednotlivé body podrobněji.

Identifikace a podpisy smluvních stran

Základním stavebním kamenem rezervační smlouvy je správná identifikace smluvních stran. Hovoříme zejména o jménu, příjmení, datu narození nebo rodném číslu, trvalém pobytu a eventuálně korespondenční adrese, pokud se liší od trvalého pobytu.

Ohlídejte si, abyste měli po uzavření rezervační smlouvy v ruce stejnopis, na kterém bude podpis váš i prodávajícího. Zvláštní pozornost věnujte obchodu, kdy za prodávajícího jedná realitní kancelář (RK). Makléř nebo jiný zástupce RK musí v takovém případě doložit plnou moc, která jednak opravňuje makléře jednat za RK, a jednak RK opravňuje jednat za prodávajícího. Jinak si nemůžete být jisti, že makléř či RK skutečně disponuje oprávněním za prodávajícího jednat. Podpis prodávajícího na plné moci by měl být ideálně úředně ověřený. Plná moc k zastupování při prodeji nemovitosti (resp. její rezervaci) patří mezi dokumenty, které při rezervačním procesu pro klienta-kupujícího v rámci našich služeb kontrolujeme.

Rezervační smlouvu lze uzavřít i jako trojstrannou smlouvu. Jejími subjekty tak budete vy (kupující), prodávající a realitní kancelář jako zprostředkovatel. Mějte na paměti, že pokud není prodávající stranou smlouvy, nemáte vůči němu většinou žádná práva ani povinnosti, a obdobně on zpravidla nemá žádné závazky vůči vaší osobě. Jedině smlouva uzavřená s prodávajícím vám zaručí, že prodávající nemovitost skutečně rezervuje pro vás a neprodá ji za zády zájemci, který se sice ozve později, ale přeplatí vás.

Právní a faktický stav nemovitosti

Prodávající by se měl zavázat, že nemovitost je v pořádku po právní i faktické stránce a jsou-li mu známy právní a/nebo faktické vady, měl by na ně kupujícího upozornit. Faktickou vadou může být třeba viditelná prasklina ve zdi nebo rozbité okno, právní vadou pak typicky zástavní právo nebo nájemní právo váznoucí na domu, bytu nebo pozemku.

Rozhodnete-li se využít naše služby, právní vady evidované na výpisu z listu vlastnictví z katastru nemovitostí odhalí právní prověření nemovitosti. Upozorníme vás na případné zástavní právo (zřízené zpravidla v důsledku toho, že prodávající sám koupi nemovitosti dříve financoval hypotékou) i služebnosti (známé též jako věcná břemena) zatěžující nemovitou věc. Kupříkladu na kupovaném pozemku může váznout služebnost stezky a cesty ve prospěch souseda. Bylo by mrzuté až po zaplacení rezervačního poplatku nebo kupní ceny zjistit, že přes pruh vaší zahrady bude dennodenně chodit a jezdit soused, který se potřebuje dostat ke svému obydlí. Při prověření nemovitosti současně zkoumáme, zda je k nemovitosti zajištěn přístup z tzv. veřejné cesty. Pozemek bez přístupové cesty je komplikace, která může mít nedozírné důsledky.

Některá omezení však z katastru nezjistíte a je proto extrémně důležité, aby prodávající buď výslovně prohlásil, že taková omezení (typicky nájem) neexistují, anebo uvedl podrobnosti takového vztahu. Například kdo v bytě bydlí, kolik platí nájemné a zda je nájemní vztah uzavřený na dobu určitou nebo neurčitou.

Finanční situace prodávajícího

Při koupi nemovitosti musíte mít jistotu, že prodávající nemá dluhy, v jejichž důsledku by byl omezený v nakládání s nemovitostí a není v exekuci ani insolvenci; tu zpravidla odhalí právní prověření prodávajícíhoInsolvenčním rejstříku a Centrální evidenci exekucí Exekutorské komory ČR. Kromě samotné lustrace pro vyloučení všech pochybností do rezervační smlouvy doplňujeme i ustanovení s prohlášením, kde prodávající finanční potíže vylučuje.

Vybavení a příslušenství

Z rezervační smlouvy musí být patrné, zda se nemovitost prodává bez vybavení nebo s vybavením, přičemž dohoda o předávaném vybavení by měla být již v rezervační smlouvě, respektive v příloze k ní. Je třeba si uvědomit, že v případě vybavení může jít o statisícové položky a je rozdíl, zda za 5 milionů koupíte pouze „holé zdi“, anebo plně vybavenou domácnost včetně všech spotřebičů a nábytku.

Vedle samotné identifikace nemovitosti by rezervační smlouva měla jasně zmínit příslušenství a součásti, které jsou součástí převodu. Patří k bytu sklepní kóje, sklep, garáž, parkovací místo, podíl na zahradě nebo třeba právo výlučného užívání terasy či balkonu? Ani tato skutečnost nesmí v rezervační a kupní smlouvě chybět.

Rezervační poplatek

Rezervační smlouva se často omezuje pouze na výši rezervačního poplatku. Současně by však měl být postaven najisto způsob úhrady (hotově/převodem), lhůta pro úhradu (při uzavření smlouvy nebo do určitě doby po podpisu) a zda je poplatek součástí kupní ceny či nikoliv. Převyšuje-li rezervační poplatek částku 270 000,- Kč, vždy trvejte na bezhotovostní úhradě. V opačném případě byste se mohli dopustit přestupku, za který lze uložit pokutu až do 500 000,- Kč!

A ještě jedno upozornění. Nikdy nedávejte peníze z ruky do doby, než máte podepsanou rezervační smlouvu (ideálně zkontrolovanou zkušeným realitním advokátem se specializací na právo nemovitostí).

Způsob úhrady kupní ceny

Chcete se vyhnout dohadům při vyjednávání podmínek kupní smlouvy ohledně kupní ceny? Rezervační smlouva musí pamatovat i na to, že část uhradíte z vlastních prostředků, část z hypotéky a v jakých lhůtách po podpisu kupní smlouvy k úhradě dojde. Zatímco k převodu vlastních prostředků vám povětšinou stačí zajít do banky zadat příkaz a peníze jsou do pár dnů na účtu prodávajícího (resp. v úschově), načerpání hypotéčního úvěru takto rychle neproběhne. Tomu je nutné přizpůsobit lhůtu pro úhradu a vyjít z okolností konkrétního případu (tj. zejména z aktuální fáze jednání s bankou o poskytnutí úvěru).

V žádném případě vám nedoporučujeme hradit kupní cenu za nemovitost přímo prodávajícímu. V praxi je nejvhodnější využít služby advokátní úschovy (alternativně též notářské či bankovní). Je ideální, když advokátní úschova stanoví konkrétního schovatele. Advokátní úschovu pro vás rádi obstaráme a peníze převedeme na účet prodávajícího až v okamžiku, kdy bude vlastnické právo k nemovitosti v katastru nemovitostí přepsané na vás. Jedině tak máte jistotu, že prodávající během rozjednaného obchodu nesbalí peníze a nepřestane komunikovat, což by pro vás mohlo mít fatální následky.

Předání nemovitosti

Zamezit dohadům ohledně předání nemovitosti po převodu vlastnického práva k nemovitosti můžete dohodou s prodávajícím už v rezervační smlouvě. Tím se vyhnete nepříjemnému zjištění, kdy vám prodávající bude chtít předat nemovitost např. až za 3 měsíce po převodu, ačkoliv vy jste již podali výpověď z nájmu bytu a v podstatě tak nemáte kde bydlet.

Smluvní pokuty a vyrovnané povinnosti pro obě strany

Prodávající a realitní kanceláře zastupující prodávajícího mnohdy připravují jednostranně výhodné dohody, které ukládají povinnosti pouze zájemci o koupi (kupujícímu), což není správné ani výhodné. Smlouva o rezervaci nemovitosti neboli, jak už z jejího oficiálního názvu vyplývá, smlouva o smlouvě budoucí kupní by měla obsahovat oboustranný závazek uzavřít kupní smlouvu. Často se stává, že má takovou povinnost pouze kupující, což komplikuje situaci v okamžiku, kdy se prodávající z jakéhokoliv důvodu rozhodne z transakce vycouvat.

Pokud vám rezervační smlouva pro případ porušení vašich závazků zakotvuje povinnost uhradit prodávajícímu smluvní pokutu, zpozorněte. Na stejnou smluvní pokutu byste měli mít nárok také vy, pokud naopak své povinnosti poruší prodávající. Nespokojte se pouze s právem na vrácení rezervačního poplatku, který sám o sobě nemůže být považovaný za sankci prodávajícího; pořád jde totiž o vaše peníze.

Podepsali jste rezervační smlouvu a potřebujete urgentně poradit, jak si stojíte? Obraťte se na nás formou online konzultace. Po telefonu nebo přes Google Meet odpovíme na vaše otázky a poradíme vám, jak dále postupovat.

0 komentářů

Řešíte něco podobného? Pomůžeme vám.

Specializujeme se výhradně na právo nemovitostí. Ve smlouvách tak umíme najít důležité nuance a souvislosti, které nebývají na první pohled zřejmé. Postaráme se o to, aby na vás nikdy nevyskočil onen pověstný “ďábel ukrytý v detailu”.

Vyberte si nevhodnější službu,
domluvte rychlou konzultaci nebo nám prostě napište.

JUDr. Ilona Černochová, LL.M.

V advokacii jsem 15 let a vždy pro mě bylo nejdůležitější dělat věci pořádně. Proto se specializuji výhradně na jednu oblast, a to jsou nemovitosti. Píši odborné publikace i popularizační články, konzultuji kolegům advokátům a xxx. Napište mi na e-mail poptavka@realitniadvokati.cz, případně přes kontaktní formulář. Zaručím se vám, že vše klapne na první dobrou.

Rychlá online konzultace