Zajímá Vás koupě investiční nemovitosti?

Přečtěte si, jak na tom neprodělat.

Pokud už jste se rozhodli a hledáte, jak začít, nebo teprve váháte nad tím, jestli koupě investiční nemovitosti je to pravé právě pro Vás, jste tu na správném místě. Tento článek je určen pro každého, koho zajímá investice do bytů na pronájem od samého začátku. Prozradíme Vám srozumitelně proč a jak si pořídit první byt na investici a především, jak vše ošetřit tak, abyste z takového kroku nemuseli mít strach.

Proč je zajímavá investice do bytů

Nejdříve asi začneme tím, proč vůbec se tomuto tématu věnovat. Zkuste si investice do nemovitostí, ať už u nás nebo v zahraničí, představit jako spoření. Každý měsíc si můžete spořit dva, tři tisíce. Buď je dáte pod polštář, kde jejich hodnota za pár let klesne na minimum, dáte je na spořící účet, kde při současném zhodnocení to klesnutí na minimum potrvá jen o maličko déle. Nebo je uložíte do něčeho, kde se stanou investicí – jako jsou kovy (klasicky zlato, stříbro a další), nemovitosti, umění, podílové fondy, dluhopisy, akcie a další.

Pokud bychom se drželi naší představy „koupě investiční nemovitosti = spoření“, budeme hledat takové nástroje, které sebou nesou to nejmenší riziko, ale přitom možnost zajímavého zhodnocení nebo alespoň uchování hodnoty námi naspořených prostředků po mnoho dalších let. Tím se nám výběr možností zúží při nejmenším na vzácné kovy a nemovitosti či umění.

A jak se rozhodnout dále?

Je zajímavější investice do domu a bytu nebo pozemku nebo do drahých kovů, umění? Nebudeme rozebírat detailně všechna pro a proti, ale ten hlavní rozdíl lze vnímat následovně. Drahé kovy a umění se zhodnocuje až na výjimky pouze v čase. Nemovitosti v dlouhodobém trendu nejen že se zhodnocují v čase, ale je zde i výnos z pronájmu. Na pořízení nemovitosti navíc nemusíte mít plnou kupní cenu, ale můžete ji financovat hypotečním úvěrem, který je výhodnějším oproti jiným formám půjček. A využití tzv. finanční páky – tedy rozdělení poměru vlastních a cizích prostředků je dokonce za určitých podmínek žádoucí. Pokud se pro financování úvěrem rozhodnete, pečlivě si předem nastudujte, jaké druhy hypoték existují, podle jakých kritérií se dělí a na co se při uzavírání hypotéky zaměřit. Využít můžete např. srovnání hypoték.

A jaký druh nemovitosti zvolit? Záleží na tom, kolik času chcete investiční nemovitosti věnovat. Nejjednodušší je uložení peněz do pozemků. Pozemek můžete také pronajmout a léta v něm mít uložené peníze, hodnota časem roste, navíc máte i nějaký příjem z pronájmu. Ten většinou nebývá moc vysoký a například u orných půd by Vám v nejmenším měl zaplatit daň z nemovitosti. Proběhne-li koupě pozemku v pořádku, což Vám může ohlídat Váš advokát (využijte například našeho balíčku Koupě nemovitosti), po pronájmu například místnímu zemědělskému družstvu máte peníze do příštích let zainvestované prakticky bez starostí.

Poslední měsíce nám ukázaly, že koupě investiční nemovitosti může být poměrně rizikovou a je třeba v případě zájmu volit velice opatrně vhodný typ nemovitosti (zavřené obchody v rámci lockdownu jsou vysokým rizikem pro pronajímatele komerčních prostor). Koupě domu na investici je zase velice náročná na propočty, aby se zkrátka pro nezbytné náklady na rekonstrukce a údržbu vyplatila. Proto jsou byty na investici do začátku velice dobrou volbou.

Chci investovat, ale nemám na to zatím žádné úspory

Zkusme to rovnou příkladem. Rozhodneme-li se dnes, že si chceme pořídit byt k investici, co proto musíme udělat? Pro představu se budeme pohybovat v nižších hodnotách.

Hypoteční úvěr a úspory

Dáme si za cíl dát dohromady 250.000,- ve vlastních zdrojích s tím, že do 5 let byste chtěli první byt k investici. Pokud nemáte do této doby jiné rezervy, měsíčně to bude znamenat odložit si stranou zhruba 4.200,- Kč. Ideálně odkládáme přinejmenším na spořící účet či ještě lépe do nějakého konzervativnějšího fondu jako pravidelnou investici.

250.000 se nám po naspoření promění v 20% vlastních zdrojů, díky nimž dosáhneme ideálního poměru pro získání hypotéky – 80% LTV (tedy hypotéka bude na 80% kupní ceny). A kolik je v tomto případě hodnota bytu, který bychom pořizovali? Maximální hodnota bytu bude 1.250.000,- Kč. Jen pozor – kupní cena musí v tomto případě odpovídat odhadu bankovního odhadce, což velice často není.

Bankovní odhady jsou nastaveny tak, aby samozřejmě ochránily především banku, která musí mít jistotu, že dostane své peníze zpět, pokud by klient přestal hypoteční úvěr splácet. Takže je dobré počítat raději s rezervou – například 10%.

Jak získat jistotu, že vyjde odhad? Ponechte si rezervu!

Reálně by to pro nás tedy znamenalo toto. Máme naspořeno 250.000,- Kč. Vyberete si byt, který stojí 800.000,- Kč. Bankovní odhadce jej ocení na výši 720.000,- Kč. Z odhadu banka půjčí 80%, tj. 576.000,- Kč. Když pak sečteme 576.000,- Kč + 250.000,- Kč, máme k dispozici celkem 826.000,- Kč. Tedy 26.000,- Kč je ještě k dispozici na související výdaje. Při nejmenším budete potřebovat 2.000,- Kč na kolek za vložení návrhu na vklad zástavního práva do katastru. Ostatní by měla mít v ceně realitní kancelář, případně, pokud byste kupovali byt napřímo od majitele, určitě se Vám bude rezerva hodit minimálně na právní servis. Ten samozřejmě doporučujeme i při obdržení smluv od prodávajícího za účelem jejich kontroly, aby Vás v průběhu koupě nečekalo nějaké nepříjemné překvapení.

Může se stát, že odhad vyjde ve výši kupní ceny a tím samozřejmě lépe. Pokud nezakoupíte byt již rovnou s nájemníkem, musíte počítat s tím, že minimálně za první měsíc budete hradit nejen splátku hypotéky, ale i poplatky za byt (minimální zálohy na služby + fixní poplatky do SVJ). Optimálně byste měli mít rezervu alespoň na první tři měsíce „provozu“.

Zástava jiné nemovitosti

Druhou variantou je použití jiné nemovitosti k navýšení potřebné výše zástavy. Vezmeme-li si stejný příklad jako výše, v tomto případě nepotřebujeme mít našetřených 250.000,- Kč, ale budeme potřebovat, aby rozdíl mezi výší hypotečního úvěru a kupní cenou pokryla hodnota jiné vhodné nemovitosti, kterou můžeme dát do zástavy. A nemusí to být přitom ani naše vlastní nemovitost. Může jít o nemovitost osoby blízké z rodiny, která bude ochotna svou nemovitost zatížit zástavním právem. Je zde pouze potřeba sledovat podmínky konkrétních bank. Například může platit omezení, že druhá nemovitost může zajišťovat pouze 30% z celkové hodnoty úvěru a podobně.

Tím, že pro zástavu jsou vhodné pouze určité druhy nemovitostí (byty, domy, bytové domy, chaty s číslem popisným, evidenčním nebo takové, které splňují kritéria takové stavby), je zde velká výhoda v tom, že nás nemusí úplně trápit výše odhadu. Při dnešních cenách nemovitostí je totiž více než pravděpodobné, že hodnota druhé nemovitosti dostatečně pokryje případné nedostatečné ocenění hlavní zástavy (tedy pořizovaného investičního bytu).

Proč je toto důležité vědět? Je velice pravděpodobné, že po Vás prodávající bude požadovat uzavření rezervační smlouvy. A v tu chvíli nastává ten nejzásadnější okamžik, který může významně ovlivnit celý obchod a je v celé fázi obvykle nejrizikovější. Na podpis rezervační smlouvy jsou obvykle velice krátké lhůty, prodávající chce mít jistotu, že Vám nemovitost neblokuje zbytečně. Na druhou stranu Vy v té krátké lhůtě musíte mít jistotu, že prodej nemovitosti zvládnete ufinancovat (ideálně potřebujete znát odhad) a že jsou smlouvy v pořádku a není v nich nějaká klička, která by Vás mohla ohrozit. Vedle smluv je pak také více než žádoucí právní ověření nemovitosti a prodávajícího, abyste zjistili případné exekuce či jiné právní vady. K tomu je dobré mít po ruce svého advokáta.

Jak nalézt vhodnou nemovitost na investici

Základní parametr je, jestli bude byt dobře pronajatelný a za tolik, kolik potřebujete minimálně na pokrytí souvisejících nákladů. Tedy splátky hypotéky, poplatků SVJ, které by měly být součástí nájmu, pojištění nemovitosti a ideálně nějaké drobné rezervy, která se bude střádat na případné větší opravy. Obecně platí, že investiční byt by Vám měl pokrýt alespoň toto, aby to byla „dobrá“ investice. Ale samozřejmě, pokud Vás až tak netrápí výnosnost investice, jde Vám prioritně o bezpečné uložení Vašich peněz, nemusíte se s tímto až tak trápit.

I návratnost investice do bytu se bude značně lišit podle toho, kde nemovitost pořídíte. Nejdelší návratnost bude samozřejmě v těch největších městech, nejrychlejší návratnost je pak u nás již dlouhodobě v severních Čechách, kde je však vyvážena vyšším rizikem (častější platební neschopnost nájemníků, stěhování nájemníků kvůli prostředí a podobně).

Obecně lze říci, že nejbezpečnější investice jsou ve velkých městech, kde není problém s vysokou nezaměstnaností. Často jsou doporučována univerzitní města a dále okresní města či větší města s výbornou dopravní dostupností do Prahy, Brna.

Byty ve výše zmíněných oblastech však samozřejmě cenově mnohdy převyšují v dnešní době možnosti většiny obyvatel. Vůbec to ale neznamená, že ostatní lokality by byly investičně nevhodné, mnohdy právě naopak. Jen je třeba již lépe znát lokalitu. A čím více se blížíme k levnějším bytům, tím více potřeba této znalosti stoupá.

Znalost lokality je mnohdy rozhodující

Pokud bychom se vrátili k našemu příkladu a rozhodli se pro pořízení bytu v hodnotě 800.000,- Kč, i dnes je v nabídce dostatek zajímavých bytů o všech možných dispozicích a v různém stavu. Stačí se podívat například na sReality. Krásné byty naleznete po celém severozápadě Čech či naopak na severovýchodě Moravy a nejen zde samozřejmě. Jen je mnohdy nezbytná znalost téměř ulice po ulici, abyste se netrefili do problémové lokality.

Například v Sokolově Vám mnozí nedoporučí Hornickou ulici a část Sokolovské, vyloučenou lokalitou se stalo v nedávných letech například sídliště Mojžíř v Ústí nad Labem a podobně. Pokud tedy přímo sami nebydlíte ve městě, kde by se našel pro Vás investičně zajímavý byt, doporučujeme spojit se s lokálním realitním makléřem nebo si detailně město po vlastní trase projet a udělat si průzkum mezi místními obyvateli.

Příkladem si můžeme uvést příklad vycházející z nabídky nemovitostí v březnu 2021.

Byt, 2+1, 55 m2, po rekonstrukci, osobní vlastnictví, na náměstí v Kyšperku nad Ohří. Jde sice o malé město, ze kterého musíte všude dojíždět, ale které je kousek od Chebu i od přejezdu do Německa, kam hodně místních dojíždí za prací. A které je obklopené krásnou přírodou, což je velkou přidanou hodnotou.  Nabídková cena je rovných 800.000,- Kč. Potenciální pronájem činní 9.400,- Kč měsíčně (budeme počítat níže s rozmezím 8.500 – 9.000,- Kč / měsíčně + na služby).

  1. Vezmeme si příklad se zástavou druhé nemovitosti (zde vycházíme z lepší LTV – vyšší hodnota zástavy obou nemovitostí), kdybychom si půjčovali tedy plnou kupní ceny, tj. 800.000,- Kč. Potom bychom se pohybovali v následujících čísel (od …) při 5 leté fixaci a bez pojištění:
    1. Úroková míra 1,99%
    1. Výše měsíční splátky 5.144,- Kč /měsíčně
  2. V případě využití vlastních zdrojů a výši úvěru 576.000,- Kč (taktéž 5. letá fixace bez pojištění):
    1. Úroková míra 1,99%
    1. Výše měsíční splátky 3.704,- Kč / měsíčně

V obou případech je počítáno se splatností 15 let. Jak vidíte, oba příklady nám dávají ještě prostor pro využití služeb správcovské firmy / realitního makléře k pronájmu – čímž nemusí vadit vzdálenost od investičního bytu. A dále je zde prostor pro budování rezerv pro situace, kdyby nájemník odešel a byt byl dočasně prázdný.

Co si ohlídat, aby koupě investiční nemovitosti byla po právní stránce bezpečná a co s ní dále

Základní pravidlo platí nejen pro investiční nemovitosti, ale i pro případ, že si budete hledat nemovitost pro vlastní potřebu. Vždy nemovitost a prodávajícího důkladně prověřte, dejte velký pozor na to, aby smluvní dokumentace byla nejen správně po formální stránce, ale hlavně bezpečná a výhodná pro obě strany. Nenechte se zmást tím, že krátká a jednoduchá smlouva je dobrá. Na 2 stranách se ani zdaleka neošetří podstatné věci, které pro bezpečný převod potřeba ošetřit je. Nedostatečná smlouva je často i nebezpečnější než taková, která je dlouhá a ne příliš dobře srozumitelná.

Stejně tak je potřeba nastavit bezpečně podmínky pro Vaše budoucí nájemníky. Taktéž platí, čím více věcí a situací je smluvně ošetřeno, tím lépe. Předejde tím tak zbytečným komplikacím v budoucnu.

Chcete, aby koupě investiční nemovitosti byla pro Vás po právní stránce bezpečná? Vyzkoušejte náš zvýhodněný balíček .

V rámci balíčku “Koupě investiční nemovitosti” je zahrnuto:

  • Právní prověření nemovitosti a prodávajícího
  • Kontrola nebo příprava kupní smlouvy a smlouvy o úschově a návrhu na vklad
  • Příprava draftu nájemní smlouvy na míru a předávacího protokolu

Spolu s balíčkem získáte zvýhodněnou sazbu na služby, které můžete připojit k balíčku:

  • Odhad tržní ceny bytu, který Vám odhalí, jestli je kupní cena adekvátní a může poodkrýt případný problém s bankovním odhadem. Navíc jeho součástí je i vyhodnocení optimální hodnoty pronájmu, díky čemuž si můžete udělat lepší představu o výhodnosti investice.
  • Úschovu kupní ceny
  • Kontrola smlouvy o hypotéčním úvěru a zástavní smlouvy
  • Právní ověření nájemníka a finalizace nájemní smlouvy na míru a další…

Závěrem

Novinky.cz v tomto měsíci uvedly, že „z více než 60 procent dnes nekupují lidé byty ke svému bydlení, ale tzv. na investici. Bojí se totiž rapidního znehodnocení svých peněžních úspor.“ – (odkaz zde). Toto číslo je velice zajímavým ukazatelem trendu a potvrzením teorie. Jaké? Že investice do nemovitostí  budou i v příštích letech jedním z rozhodujících nástrojů uchování hodnoty peněz.

Určitě to proto není poslední článek, ve kterém se budeme zabývat tímto tématem. Příště se dostaneme již trochu více do hloubky a podíváme se na zajímavosti, které by mohly být přínosné i pro zkušenější investory. A nechcete-li si pokračování nechat ujít, sledujte náš newsletter!

Autor článku Koupě investiční nemovitosti: Ing. Dana Rambousková a Realitní advokáti, s.r.o.