Prodej nemovitosti přináší tučnou částku na vaše konto. Bohužel z pohledu finančního úřadu se na tuto částku nahlíží jako na příjem, na který se může vztahovat daňová povinnost. A jestli se chcete vyhnout mastné pokutě za nezaplacenou daň, je dobré mít jasno v tom, jak je to s daní z prodeje nemovitostí.

Daň z prodeje nemovitosti vs. daň z nabytí nemovitosti

Koupě i prodej nemovitosti s sebou nese spoustu starostí. Na co myslet při výběru hypotéky, co všechno obnáší prodej nemovitosti, za co a kolik budete muset platit apod. Pro správné porozumění byste nejdříve měli znát rozdíl mezi daní z prodeje nemovitosti a daní z nabytí nemovitosti.

V minulosti při prodeji či nákupu nemovitosti platila povinnost odvádět 4% daň z hodnoty prodávané nemovitosti. V roce 2020 došlo k jejímu zrušení a daň zpětně zanikla (vklad do katastru byl v prosinci 2019 a později). Daň z nabytí nemovitých věcí ve výši 4 % z kupní ceny, kterou kupující musel hradit, dnes již tedy neexistuje.

Kdo podává daňové přiznání?

Podat daňové přiznání musejí poplatníci, kteří:

• v roce 2021 nově nabyli nemovitosti nebo zaevidovali krajinný prvek na svém pozemku
• nemovitost prodali, darovali nebo jinak pozbyli
• na nemovité věci provedli přístavbu, nástavbu, zvýšení podlaží nebo ji částečně zlikvidovali, pokud došlo ke změně druhu či výměry pozemku

Daňové přiznání se podává pouze jednou po nabytí, prodeji, či změně nemovitosti a následně každoročně automaticky dostanete informace o výši daně k zaplacení.

Daň z prodeje nemovitosti v rámci daně z příjmu

Jestliže jste v minulém roce prodali dům, byt, pozemek, či jinou nemovitost a nesplňujete podmínky pro osvobození od daně, ke kterým se dostaneme později, budete muset uvést prodej do daňového přiznání. Daňové přiznání se podává do konce března 2022. Daň z prodeje nemovitosti spadá do daně z příjmu a je stanovena na 15 %.

Nemusíte se ale děsit, jakou obrovskou částku musíte danit. Naštěstí je možné si od příjmu odečíst výdaje. Mezi výdaje se počítá i původní cena nemovitosti, za kterou jste ji kdysi pořídili. Odečíst si můžete i další náklady spojené s prodejem, například služby realitní kanceláře apod. Daň se odvádí z kladného rozdílu. Pokud je nemovitost prodána se ztrátou, daň se vás netýká.

Osvobození od daně: kdy se peníze z prodeje nedaní

Existuje několik situací, kdy si s daněním nemusíte dělat starosti a daň tedy platit nemusíte. Mezi takové situace patří:

• Peníze jste použili pro zajištění vlastní bytové potřeby – koupili jste za ně byt, dům či pozemek pro novostavbu, nebo financovali rekonstrukci apod. a to všechno do jednoho roku od přijetí peněz z prodeje nebo pokud jste je použili v roce předcházejícím. A zároveň měli v nemovitosti bydliště alespoň 2 roky.
• V nemovitosti jste alespoň 2 roky trvale bydleli – není nutný trvalý pobyt.
• Byli jste vlastníkem minimálně 10 let – tzv. časový test (pro nemovitosti pořízené do 31. prosince 2020 platila kratší lhůta 5 let), týká se nemovitostí i převodu členských práv družstva.
• Prodanou nemovitost jste získali dědictvím – časový test plní i zůstavitel a zkracuje se o dobu, za kterou ji daná osoba před vámi vlastnila.
• Nemovitost byla prodána se ztrátou.

Ale pozor! Aby vás nezačal finanční úřad nahánět, proč jste daň nezaplatili, je nutné podat oznámení o získání těchto příjmů do konce lhůty pro podání daňového přiznání.

Časový test

Časový test je jednou z podmínek, které vás při splnění osvobodí od daně. Ten se ale rokem 2020 změnil. Důvod byl prostý. Rostoucí cena nemovitostí hrála do karet investorům. Ti začali skupovat nemovitosti jako investice a cenu nemovitostí tak tlačili ještě výš. Aby se tento proces zpomalil, rozhodlo MF ČR investorům utáhnout oprátku a prodloužit časový test, který je jednou z výjimek osvobozující od daně.

Nově je jakákoliv nemovitost nabytá po 1. lednu 2021 vázána časovým testem o délce 10 let, oproti dřívějším 5 rokům. To znamená, že prodejce musí být majitelem minimálně 10 let, aby měl nárok se vyhnout dani z prodeje.

TIP: Víte, jak si můžete snížit základ daně?

Darování vs. dědictví nemovitosti

Někdo možná nevidí rozdíl mezi darováním a děděním. Hází oba pojmy tedy do stejného pytle. Finanční úřad se na to dívá ale jinak. Prodaná darovaná nemovitost nemusí být automaticky od daně osvobozena, jako je tomu u dědění. U darování je nutné splnit výše zmíněné podmínky, jako je časový test aj., aby mohl být od daně osvobozen. Pokud vám tedy někdo daroval nemovitost a chystáte se ji v blízké době (do 10 let) prodat, počítejte s tím, že budete muset daň odvádět.

Jak zjistíte, kolik máte zaplatit?

Finanční správa každý rok všem poplatníkům rozesílá složenky, nejpozději do 25. května. Jestliže ale máte datovou schránku, přijdou vám veškeré informace o dani tam. Když neplatíte daň přes SIPO, je možné nejpozději do poloviny dubna požádat FÚ o zasílání informací na e-mail.

Jak zaplatit daň

Pro úhradu daně máte hned několik možností. Platit můžete hotově nebo kartou přes platební terminál na pokladně FÚ, převodem, složenkou, případně přes SIPO.

V případě že daňová povinnost nepřesahuje výši 5 000 Kč, musíte ji zaplatit do konce května 2022. V případě, že je částka vyšší, může být rozdělena do dvou splátek. Druhá z nich má splatnost do konce listopadu 2022.

Právní úprava daní je poměrně složitá a často se mění. Z tohoto důvodu doporučuji obrátit se ve složitějších věcech na daňového poradce nebo advokáta. V případě jakýchkoliv dotazů spojených s právem nemovitostí nabízíme i online či osobní konzultace.

Klára Kohoutová, SEO služby a copywriting