JUDr. Ilona Černochová, LL.M.AKTUALIZOVÁNO 27.10.2022
Pokud druhý z manželů nepodepíše kupní smlouvu na nemovitost, může vzniknout velký problém, který ohrozí prodávajícího i kupujícího nemovitosti. Jak se vyvarovat tomuto úskalí a neudělat chybu jako makléř Petr, vám poradím v tomto článku.
Nabízený luxusní byt v centru Prahy se realitnímu makléři Petrovi nedařilo delší dobu prodat. Majitel pan Miller na jeho prodej nespěchal, takže cena zůstávala vysoko. Pak se konečně objevila zájemkyně paní Svobodná, která byt chtěla koupit na investici. Protože se majitel v té době chystal odletět na delší dobu do zahraničí, na podpis se spěchalo a den před odjezdem majitele bylo vše připraveno k podpisu. Paní Svobodná smlouvu podepsala a pan Miller odjel s pocitem úspěšně uzavřeného obchodu na zasloužený několikaměsíční odpočinek na Azurové pobřeží.
Pak ale začal kolotoč. Ozval se pan Svobodný, manžel paní Svobodné, která, jak se ukázalo, tak úplně svobodná nebyla. Svobodní sice byli v rozvodovém řízení, stále ale měli majetek ve společném jmění manželů (SJM). S kupní smlouvou pan Svobodný nesouhlasil, napadl ji a celý obchod byl zmařen. Telefonát makléře Petra panu Millerovi, v němž mu musel celou situaci vysvětlovat, nebyl vůbec příjemný…
SJM je základním majetkovým režimem mezi manželi. Jedná se o zvláštní druh spoluvlastnictví, jehož předmětem jsou nejen aktiva (například peníze, auto či nemovitosti), ale i pasiva (závazky, dluhy). Součástí SJM se stávají pouze věci nabyté za dobu trvání manželství. Pokud tedy jeden ze snoubenců vlastní byt ještě před svatbou, ten se ani po svatbě součástí SJM nestává.
Pokud však manželé zakoupí byt až po svatbě, součástí SJM se stane. Pokud manželé uzavírají „větší obchody“ jdoucí nad rámec běžných každodenních záležitostí, musí s nimi souhlasit oba. Takovým obchodem bezpochyby je prodej či koupě nemovitosti, neboť tu normální smrtelník neprodává či nekupuje každý den. Pokud jeden z manželů toto pravidlo ignoruje, vystavuje všechny zúčastněné velkému riziku.
Není vůbec důležité, že manželé Svobodní byli v rozvodovém řízení. SJM v době podpisu smlouvy ještě stále existovalo, a proto byl souhlas pana Svobodného s koupí bytu nutný. Protože pan Svobodný podpis smlouvy napadl, celý obchod zneplatnil.
A jaké z toho plyne ponaučení? Pokud zajišťujete podpis kupních nebo jiných smluv vašimi klienty, vždy se ptejte všech účastníků smlouvy, zda jsou v manželství či nikoli. Podle mých zkušeností neplatí, že to strany přiznají automaticky, tím spíše, pokud jsou manželé rozhádaní či přímo v rozvodovém řízení.
A jak zjistit naprosto tutově, zda jsou klienti v manželství či nikoli? Od roku 2012 už není povinné uvádět v občanském průkazu osobní stav (svobodný/á, ženatý, vdaná, rozvedený/á). Pokud to tam klient zapsané má, máte ulehčenou práci.
V případě, že má účastník smlouvy manžela/manželku, pak je nutné vždy trvat na jeho/jejím písemném souhlasu. Jen tak ochráníte všechny strany obchodu.
Makléř Petr výše uvedené podcenil. Vůbec se paní Svobodné nezeptal, zda náhodou není v manželství. Obchod skončil fiaskem. A co na to řekl prodávající pan Miller? Pochopitelně byl naštvaný a pořádně mu to zkazilo náladu na dovolené. Zprostředkovatelskou smlouvu s Petrem ihned ukončil, neboť jeho důvěra v Petra jako profesionála byla nenávratně pryč. Prodej bytu (a později i svých dalších nemovitostí) zadal konkurenční realitní kanceláři.
Příběh Svobodných není vůbec ojedinělý. Podle mých zkušeností dochází k podpisu smluv pouze jedním z manželů v praxi poměrně často a v mnoha případech s tím druhý (nepodepisující) manžel souhlasí. Zdánlivě tedy není problém. I tyto případy jsou však pro smluvní strany rizikové, neboť komplikace může nastat mj. se zápisem vlastnického práva kupujícího na katastru nemovitostí. Ani toto riziko proto nepodceňte, neboť tak ochráníte nejen svoji reputaci, ale ušetříte i nervy a mnoho práce a času navíc.
Nepodceňujte fakt, zda je váš klient v manželství či nikoli. Zeptejte se jej na to a ideálně si to také již při přípravě smluvních dokumentů ověřte.
Prohlášení týkající se případné existence SJM by také mělo být naprosto samozřejmou součástí převodní smlouvy.
Pokud celý proces převodu proběhne nejen bezpečně, ale i hladce bez zbytečných průtahů a komplikací, klienti budou spokojeni a tím pádem budete mít i vy radost ze své práce.
A jak to děláte vy, zažili jste někdy něco podobného? Ptáte se vašich klientů, zda jsou v manželství? Nebo vám taková otázka přijde příliš osobní a spoléháte na to, že se „přiznají“? Prověřujete informace obdržené od svých klientů i zájemců o nemovitost?
Pokud je jedna ze stran v manželství, ale podpisu kupní smlouvy se druhý manžel účastnit nebude, jsme schopni připravit prohlášení či souhlas manžela/manželky, které situaci právně ošetří. Stejně tak může nastat situace, kdy jedna ze stran v manželství sice je, ale má notářem upravený majetkový režim odchylně od zákonné úpravy SJM. Další výjimkou je například nemovitost nabytá sice za trvání manželství, ale do výlučného vlastnictví jednoho z manželů, jelikož šlo o darování nebo dědictví. I u nemovitostí spadajících do výlučného vlastnictví jednoho z manželů ale může nastat komplikace v podobě existence rodinné domácnosti v nemovitosti.
Všechna tato úskalí jsme připraveni pro naše klienty právně ošetřit tak, aby měly smluvní strany jistotu, že transakce nebude v budoucnu napadnutelná. V případě jakýchkoliv dotazů či potřeby konzultace s k nám můžete na osobní či online schůzku objednat zde. Popřípadě poptávky na naše právní služby můžete zasílat prostřednictvím našeho webového formuláře.
Vážená paní doktorko,
Domnívám se i když zákon č. 89/2012 Sb., (nový) občanský zákoník zavedl s účinností k 1.1.2015 nově tzv. zásadu „materiální publicity“.
Dle § 980 odst. 2 občanského zákoníku je-li právo k věci zapsáno do veřejného seznamu (katastru nemovitostí), má se za to, že bylo zapsáno v souladu se skutečným právním stavem.
Dle § 984 odst. 1 občanského zákoníku není-li stav zapsaný ve veřejném seznamu v souladu se skutečným právním stavem, svědčí zapsaný stav ve prospěch osoby, která nabyla věcné právo za úplatu v dobré víře od osoby k tomu oprávněné podle zapsaného stavu. Dobrá víra se posuzuje k době, kdy k právnímu jednání došlo, vzniká-li však věcné právo až zápisem do veřejného seznamu, pak k době podání návrhu na zápis.
V případě, že tedy nabyly věcné právo (vlastnictví) k nemovitosti za úplatu v dobré víře od osoby k tomu oprávněné (prodávajícího) podle stavu v katastru nemovitostí (ve kterém nebyla vyznačena poznámka spornosti) a nevěděli, ani nemohli vědět o tom, že nemovitost je součástí SJM, chrání občanský zákoník jako poctivého nabyvatele.
Manžel prodávající se sice teoreticky může domáhat určení vlastnického práva k předmětnému domu (bytu), musel by však dle mého názoru prokázat, že kupující při nabytí nemovitosti nebyli v dobré víře.
Manžel (či bývalý manžel) prodávající by se tedy měl obrátit se svým požadavkem na prodávajícího a požadovat po něm polovinu kupní ceny, kterou za prodej nemovitosti prodávající získal.
Nebo je to jinak?
Děkuji za odpověď
Dobrý den, děkuj za Váš dotaz. Je třeba rozlišovat dva aspekty, a to posouzení SJM, ale také ověření aspektu rodinné domácnost. Bez ohledu tedy na to, zda jde fakticky o SJM, nebo jde o výlučné vlastnictví jednoho z manželů, a s ohledem na to, že byl jeden z manželů uveden jako výlučný vlastník, měli jste mít písemný souhlas manžela/manželky s prodejem, jinak hrozí, že smlouva bude neplatná v kontextu ochrany společného bydlení manželů a rodinné domácnosti. Manžel může žádat o zneplatnění kupní smlouvy z titulu rodinné domácnosti (ust. § 690 občanského zákoníku ve spojení s ust. § 747 odst. 2). Jedná se o neplatnost relativní. To znamená, že dotčený manžel musí námitku uplatnit. Zde se dostáváme do konfliktu s ust. § 984 občanského zákoníku, které chrání katastrálního vlastníka jako nabyvatele v dobré víře. Je možné úspěšně uplatnit žalobu (námitku) na relativní neplatnost, jestliže již došlo k úplatnému převodu vlastnického práva k nemovitosti, ve které se ovšem nachází rodinná domácnost? Kdo bude více chráněn? Oprávněný nabyvatel v dobré víře nebo dotčený manžel? Právní teorie je v odpovědi jednotná: ochrana rodinné domácnosti má přednost. V případě takovéhoto převodu by se tedy zřejmě dotčený manžel dovolal neplatnosti převodu nemovitosti, ve kterém se nacházela rodinná domácnost. Bohužel v tomto případě se měl kupující zajímat a zkoumat, zda se v nemovitosti nachází/nenachází rodinná domácnost. Otázkou tomto případě také je, zda kupující vůbec věděl nebo mohl vědět, že prodávající je ve svazku manželském a zda se v prodávané nemovitosti rodinná domácnost nacházela. Hezký den Ilona Černochová
Vždy je potřeba posoudit konkrétní okolnosti daného případu a prohlédnout příslušné dokumenty.