Každý vztah se může rozpadnout. Jak nepřijít o investice do cizího domu?

Na začátku bylo vše růžové a zalité sluncem, s partnerem jste byli skvělá dvojka a po čase se k němu nastěhovali. Ačkoliv nemovitost patřila výlučně partnerovi, brali jste ji jako společný domov a investovali do ní svoje peníze. Ať už šlo o novou střechu, rekonstrukci koupelny nebo koupi vysněného gauče. Po letech spokojeného vztahu však opadla zamilovanost, přestali jste si rozumět, vztah dospěl k rozchodu a na řadu přichází třaskavé téma: Jak se finančně vypořádáme? Totožný scénář může bohužel potkat každý pár. Logicky se tak ptáte: Existuje elegantní řešení, jak nepřijít o investice do cizí nemovitosti? Důvěřuj, ale prověřuj aneb jak nepřijít o […]

Na začátku bylo vše růžové a zalité sluncem, s partnerem jste byli skvělá dvojka a po čase se k němu nastěhovali. Ačkoliv nemovitost patřila výlučně partnerovi, brali jste ji jako společný domov a investovali do ní svoje peníze. Ať už šlo o novou střechu, rekonstrukci koupelny nebo koupi vysněného gauče. Po letech spokojeného vztahu však opadla zamilovanost, přestali jste si rozumět, vztah dospěl k rozchodu a na řadu přichází třaskavé téma: Jak se finančně vypořádáme? Totožný scénář může bohužel potkat každý pár. Logicky se tak ptáte: Existuje elegantní řešení, jak nepřijít o investice do cizí nemovitosti?

Důvěřuj, ale prověřuj aneb jak nepřijít o investice do domu, který není můj?

Zatímco někteří lidé mají přirozený strach ze ztráty peněz a zakládají si na ostražitosti, mnoho z nás investice do cizí nemovitosti a obecně majetkové vztahy v partnerství (popř. manželství) začne řešit až v kritickém okamžiku, kdy se objeví zásadní problém, po němž následuje rozchod. A to je špatně. I v silné zamilovanosti a nadšení ze spokojeného vztahu byste neměli zapomínat myslet sami na sebe a být náležitě opatrní.

Sestěhování je důležitým krokem v každém vztahu. Máte přitom několik možností:

Jestliže si zvolíte poslední možnost, dřív nebo později se budete muset s partnerem (a výlučným vlastníkem vašeho nového domova) domluvit, kdo a v jakém poměru bude platit měsíční zálohy za energie, jak zaplatíte novou střechu, nákladnou rekonstrukci interiéru, plastová okna, zateplení, novou televizi, nábytek apod. Investice do cizí nemovitosti se mohou během několikaletého vztahu vyšplhat i do milionových částek.

TIP: Kupujete byt, dům či pozemek, anebo naopak prodáváte nemovitost? Chcete ji darovat dětem nebo poradit s převodem družstevního podílu? Využijte některý z našich výhodných balíčků právních služeb.

Na investicích do domu, který není váš, ale patří výlučně partnerovi (druhovi nebo družce), není v zásadě nic špatného. Více než kdy jindy však platí, že pořádek dělá přátele. Vždy proto musíte být schopni zpětně doložit, kdy a kolik jste do bytu či domu investovali „ze svého“. Pečlivě si proto uschovejte veškeré faktury, doklady o zaplacení, bankovní příkazy, výpisy z účtu, smlouvy a jiné dokumenty, které prokazují, že jste něco platili (např. výměnu oken, rekonstrukci střechy atd.), popř. že určité vybavení patří vám, ačkoliv se aktuálně nachází v partnerově nemovitosti (gauč, televize, notebook apod.).

Kromě listin mohou jako důkaz investice do cizího domu za určitých okolností posloužit také svědecké výpovědi třetích osob. Tato možnost však bude často připadat v úvahu pouze teoreticky. V praxi se stává, že majetkové poměry mezi rozešlými partnery mohou osvětlit společní přátelé páru. Ti však po rozchodu záměrně „zapomínají“, protože se nechtějí přiklonit na jednu či druhou stranu, tím spíš se pak účastnit hádek bývalých partnerů nebo soudních tahanic. Doklad o zaplacení nebo jiný písemný dokument je zpravidla průkaznější. Vždy však rozhodují individuální okolnosti. Soud vychází ze zásady volného hodnocení důkazů a záleží tak na konkrétním soudci, jak přesvědčivě na něj dokumenty, svědecké výpovědi a jiné důkazy zapůsobí.

Před tím, než dáte peníze z ruky nebo je uvolníte z účtu, byste se přitom měli poradit se zkušeným realitním advokátem, který s vámi celou situaci diskrétně probere, upozorní vás na všechna rizika a poradí, jak nejlépe vaše investice do cizí nemovitosti právně ošetřit. Ve fázi zamilovanosti, kdy vše klape a neshody se objeví jen zřídka je to pro spoustu lidí sice nepředstavitelné, ale pro vyloučení všech pochybností do budoucna doporučujeme veškeré investice, kdy jeden partner zhodnocuje výlučný majetek druhého partnera, mít „na papíře“. Jakkoliv se to může zdát v daném okamžiku zbytečné, věřte, že při rozchodu vám smlouva, která např. prokáže, že jste partnerovi zaplatili novou střechu jeho domu za 250.000,- Kč, může ušetřit spoustu nervů, hádek i peněz.

Chcete mít přehled o novinkách ve světě práva nemovitostí? Přihlaste se k odběru našeho newsletteru na této stránce.

Investice do cizí nemovitosti se může proměnit v bezdůvodné obohacení

Stěžejní právní úprava majetkových vztahů mezi partnery a manžely je upravena v zákoně č. 89/2012 Sb., občanském zákoníku. Dle § 2991 platí, že kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil. Platí přitom, že bezdůvodně se obohatí zvláště ten, kdo:

  • získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu,
  • plněním z právního důvodu, který odpadl,
  • protiprávním užitím cizí hodnoty, nebo
  • tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám.

Právním důvodem vašich investic do bytu či domu partnera nejčastěji bude vzájemná dohoda na tom, že v nemovitosti budete společně bydlet a za tímto účelem ji také užívat. Jakožto partner, kterému nemovitost nepatří, tak investujete do bydlení a stavebních úprav kvůli zvýšení kvality společné domácnosti. Při rozchodu, na konci společného soužití a užívání bytu tedy odpadá právní důvod vašich investic a s vysokou pravděpodobností vám vznikne právo na vydání bezdůvodného obohacení.

Doba, po kterou můžete požadovat investice do cizí nemovitosti zpět, je omezená. Uplatnit právo na vydání bezdůvodného obohacení musíte dřív, než dojde k promlčení. Rozlišujeme přitom dvě promlčecí lhůty: 3letou subjektivní a 10letou objektivní. Lhůty jsou na sobě nezávislé a k promlčení bezdůvodného obohacení dochází, pokud uplyne jakákoliv z nich (ačkoliv druhá ještě plyne). Ptáte se, jak nepřijít o investice do nevlastního domu z důvodu promlčení?

Subjektivní promlčecí lhůta

Subjektivní promlčecí lhůta trvá 3 roky a začíná plynout v okamžiku, kdy se oprávněný (v našem případě partner, který investoval peníze do nemovitosti partnera) dozví všechny pro případ podstatné okolnosti. Tedy zjistí, že:

  • došlo k bezdůvodnému obohacení na jeho úkor, a
  • kdo jej získal.

Rozhodným okamžikem není dle ustálené soudní praxe datum investice (např. do rekonstrukce domu), ale rozchod, přesněji řečeno konec společného soužití a společného užívání dané nemovitosti. Právě tím pomíjí právní důvod, proč jste do cizí nemovitosti investovali. V tuto chvíli se ve smyslu zákona dozvíte, že došlo k získání bezdůvodného obohacení na váš úkor i kdo jej získal (expartner) a 3letá promlčecí lhůta začíná plynout.

Objektivní promlčecí lhůta

Objektivní promlčecí lhůta trvá 10 let od vzniku bezdůvodného obohacení. Pro případ budoucích sporů byste měli být vzhledem k plynutí subjektivní i objektivní lhůty schopni doložit, kdy k bezdůvodnému obohacení došlo, potažmo kdy jste s partnerem ukončili společné soužití v jeho nemovitosti.

Co se stane, když dojde k promlčení?

Teoreticky můžete uplatnit právo na vydání bezdůvodného obohacení i po uplynutí jedné z promlčecích lhůt. Nicméně pokud partner vracet peníze nechce a uplatní v takovém případě před soudem námitku promlčení (tedy namítne, že subjektivní nebo objektivní promlčecí lhůta již marně uplynula), soud vám právo nepřizná a peníze zpět nedostanete.

Rozchody bývají psychicky náročné a mnoho lidí proto nechává vypořádání majetkových otázek až na později, kdy opadnou bezprostřední emoce. Za advokátní kancelář Realitní advokáti s.r.o. doporučujeme majetkové vyrovnání neodkládat. Pokud se s bývalým partnerem nemůžete dohodnout na finančním vypořádání „po dobrém“, je vhodné uplatnit právo na bezdůvodné obohacení u soudu co nejdříve. Musíte přitom tzv. „unést důkazní břemeno“, tedy být schopni doložit, kdy a kolik peněz jste do nemovitosti (popř. jejího vybavení) investovali.  Jen těžko se prokazují investice, kdy vám kamarád nebo spřátelený řemeslník takříkajíc „bez papíru“ nebo „na černo“ postaví garáž nebo opraví auto. Takto vynaložené peníze nazpět nejspíš nedostanete, ačkoliv vždy záleží na individuálních okolnostech.

Není vám jasné, kdy ve vašem případě začala plynout promlčecí lhůta? Objednejte se na konzultaci. Zvolte si termín a zda se s námi chcete vidět osobně, anebo preferujete online rozhovor. Rádi vám odpovíme na všechny otázky a poradíme vám, jak nejlépe postupovat. Jsme tu pro vás.

Co dělat před tím, než půjdete k soudu?

Dohoda je nejlepší, ale ne vždy možná

Jakkoliv se vám to může zdát v danou chvíli nepříjemné nebo nemožné, prvním krokem ohledně finančního vypořádání by po rozchodu měla být snaha o domluvu. V ideálním případě uzavřete s vaší(m) „ex“ písemnou dohodu o majetkovém vypořádání. Po jejím přečtení by mělo být na první pohled jasné, komu zůstane společně zakoupené auto, kdo si nechá notebook, co se stane s již zaplacenou dovolenou nebo jak se jeden z partnerů coby výlučný vlastník bytu vypořádá s protějškem, který během vztahu investoval do nových oken, zateplení či interiérového vybavení. Dohoda může být i zcela neformální a ústní. Písemná dohoda však poskytuje oběma stranám více právní jistoty a ochrání vás, pokud by si váš bývalý druh majetkové vyrovnání zpětně rozmyslel a začal rozporovat, zda bylo spravedlivé. Nejste-li sezdáni, dohodu o vypořádání neschvaluje soud.

Nezapomeňte na předžalobní výzvu

Ne vždy je dohoda o finančním vypořádání možná. Partneři se natolik rozhádají a odcizí, že se zkrátka nedomluví. Poslední instancí je pak soud. Ten může rozhodnout o právu na vydání bezdůvodného obohacení (např. v případě investice jednoho partnera do rekonstrukce domu druhého partnera), anebo o vydání věci (např. notebooku, který se nachází v nemovitosti jednoho partnera, ale patří druhému partnerovi).

Ať už jde o vydání věci nebo bezdůvodné obohacení, v obou případech musíte před podáním žaloby expartnerovi zaslat předžalobní výzvu, z které bude patrné, čeho a proč se domáháte. Např. zaplacení 100 tis. Kč z důvodu, že jste tuto částku investovali do nového nábytku v bytě partnera, anebo vrácení chytré televize, která se sice nachází v obýváku partnera, ale platili jste ji vy. V předžalobní výzvě současně partnera upozorníte, že pokud nebude spolupracovat, obrátíte se na soud.

Investovaná částka se vám nemusí vrátit celá

Pamatujte, že investice a výše způsobené škody mohou být dvě odlišné věci. Představte si, že do partnerova domu investujete 300 tisíc korun. Na předžalobní výzvu váš protějšek nereagoval, a proto jej zažalujete o vydání bezdůvodného obohacení, které vyčíslíte právě na 300 tisíc. Na to máte právo. V soudním řízení však počítejte s tím, že se bývalý partner bude bránit a tvrzenou částku rozporovat. Soud pak může rozhodnout i tak, že vám sice přizná právo na vydání bezdůvodného obohacení, ale nebude to v požadované výši 300.000,- Kč. Zpět tak dostanete jenom určitou část, kterou soud uzná za výši škody, která vám vznikla. Opět je proto na místě zdůraznit: Čím více důkazů o zaplacených částkách máte, tím lépe a tím vyšší šance, že vrácení investice do cizí nemovitosti bude stoprocentní.

Po rozchodu oceníte zkušeného parťáka, který vám bude krýt záda a pomůže vám získat zpět vaše peníze

Rozešli jste se s partnerem a řešíte nyní finanční vypořádání investic do nemovitosti? Obraťte se na nás osobně nebo online formou konzultace. Navrhneme pro vás nejlepší řešení na míru. Naši klienti vždy dopředu vědí, kolik maximálně nám za právní služby zaplatí. Ať už jde o výhodný balíček nebo práci za hodinovou sazbu.

Autory článku jsou Tomáš Rezler a Ilona Černochová

0 komentářů

Řešíte něco podobného? Pomůžeme vám.

Specializujeme se výhradně na právo nemovitostí. Ve smlouvách tak umíme najít důležité nuance a souvislosti, které nebývají na první pohled zřejmé. Postaráme se o to, aby na vás nikdy nevyskočil onen pověstný “ďábel ukrytý v detailu”.

Vyberte si nevhodnější službu,
domluvte rychlou konzultaci nebo nám prostě napište.

JUDr. Ilona Černochová, LL.M.

V advokacii jsem 15 let a vždy pro mě bylo nejdůležitější dělat věci pořádně. Proto se specializuji výhradně na jednu oblast, a to jsou nemovitosti. Píši odborné publikace i popularizační články, konzultuji kolegům advokátům a xxx. Napište mi na e-mail poptavka@realitniadvokati.cz, případně přes kontaktní formulář. Zaručím se vám, že vše klapne na první dobrou.

Rychlá online konzultace