Jak funguje prodej bytu či domu s hypotékou v praxi? Pro lepší pochopení si vše ukážeme na jednoduchém příkladu. Dále se v tomto článku dozvíte, proč je důležitá úschova kupní ceny, co obnáší odklad splátek hypotéky, jak převést hypotéku na jinou nemovitost a jak v případě rozchodu vypořádat spoluvlastnictví.

Prodej domu či bytu s hypotékou v praxi

Pro lepší pochopení si prodej bytu či domu s hypotékou ukážeme na jednoduchém příkladu:

Jáchym se rozhodl prodat byt v Olomouci, který v minulosti koupil na hypotéku. Kupní cena činila 3.000.000,- Kč. O dům projevila zájem paní Johana, která jej chtěla koupit čistě z vlastních úspor. V okamžiku prodeje na bytu vázlo zástavní právo banky. Jáchym si vyžádal vyčíslení zbývajícího dluhu z hypotéčního úvěru. Banka dluh vyčíslila na 1.210.000,- Kč.

Paní Johana složila do advokátní úschovy celou kupní cenu 3.000.000,- Kč. Následně advokát (schovatel) poslal 1.210.000,- Kč bance prodávajícího. Na základě přijetí platby vydala banka potvrzení o zániku zástavního práva, na základě kterého Jáchym podal návrh na výmaz zástavního práva banky z katastru. Zbylou část kupní ceny ve výši 1.790.000,- Kč poslal advokát po vkladu vlastnického práva Johany do katastru Jáchymovi. Následně již stačilo byt předat a obchod byl zdárně u konce.

Možná vás napadá, jak by tomu bylo v obdobném případě s rozdílem, že by Johaně nestačily vlastní prostředky a musela by si vzít hypotéční úvěr?

Banka poskytující úvěr Johaně poslala peníze přímo bance Jáchyma, čímž došlo ke splacení Jáchymova dluhu, a následně i zániku zástavy banky Jáchyma. Naopak došlo k podání návrhu na vklad zástavního práva do katastru ve prospěch banky Johany.

Zbylou část úvěru banka Johany poslala do advokátní úschovy, kam část kupní ceny hrazenou z vlastních úspor poslala i Johana. Následný postup se již neliší. Schovatel po přepisu vlastnického práva v katastru na kupujícího poslal uschované peníze Jáchymovi. Po předání bytu byla transakce úspěšně uzavřena.

Pamatujte si, že zástavní smlouvu uzavírá s bankou vždy současný vlastník nemovitosti. Pakliže kupující financuje pořízení nového bydlení (byť i jen zčásti) hypotékou, musí zástavní smlouvu s bankou podepsat už prodávající. Jinak řečeno: podpis zástavní smlouvy a vklad zástavního práva banky kupujícího předchází vkladu vlastnického práva kupujícího do katastru.

Prodávající většinou nemá problém s tím, že si kupující bere hypotéku, ale často se zdráhá podepsat zástavní smlouvu. Neví, proč by měl zastavit vlastní majetek, ačkoliv v roli dlužníka je kupující. Jde však o naprosto standardní postup. Obraťte se na Realitní advokáty a mějte jistotu, že vše proběhne rychle, bezpečně a dle zákona.

TIP: Doporučujeme si také pročíst praktickou příručku „11 nejčastějších problémů při koupi a prodeji nemovitosti a jak je řešit“ – stáhněte si náš e-book zdarma.

Proč je důležitá úschova?

Občas se v praxi setkáváme s klienty, kteří nechtějí utrácet peníze za advokátní úschovu a úhradu kupní ceny by nejraději zrealizovali přímou cestou po trase kupující – prodávající. Takový postup vám v žádném případě nedoporučujeme. Převod nemovitosti bez úschovy je vysoce rizikový. Ušetříte sice pár tisíc korun za úschovu, ale jednou nohou stojíte v milionovém průšvihu.

Úschova chrání obě strany. Prodávající má jistotu, že kupující nezačne po vkladu vlastnického práva dělat průtahy s úhradou kupní ceny. Kupující se zase vyhne potenciálnímu průšvihu, kdy by prodávající po přijetí kupní ceny přestal komunikovat a odmítal spolupracovat při přepisu vlastnického práva na kupujícího.

TIP: Detailně se úschově kupní ceny věnujeme ve speciálním článku „Úschova kupní ceny – kde hrozí rizika?“.

Odklad splátek hypotéky je krajní řešení

Od března 2020, po vypuknutí epidemie covid-19 vzrostl počet lidí, kteří se dostali do finančních potíží. Opakovaně jsme se setkali s dotazem: „Můžu požádat banku o odklad splátek hypotéky?“.

Odpověď zní: ano, můžete. Ať už jste se do patálií s penězi dostali kvůli rozchodu s partnerem, ztrátou zaměstnání nebo třeba výpadku příjmů z podnikání. Žádost o odklad splátek hypotéky by však vždy měla být až poslední možností.

Banky většinou odkladu splátek vyhoví, a to nejčastěji na dobu cca půl roku. Doba odkladu se může lišit dle podmínek banky, u které máte úvěr. Odklad však neznamená, že byste nemuseli nic platit. Odklad se vztahuje na splátku jistiny (tzn. zapůjčené částky), avšak nadále musíte platit úroky z hypotéky. V praxi tak měsíčně zaplatíte po dobu odkladu cca o polovinu míň než za řádné splátky. Zbytek jistiny, který jste po dobu odkladu nespláceli, uhradíte zpětně na konci splácení úvěru.

Velkým mínusem odkladu splátek je do budoucna záznam v mezibankovních registrech, do kterých banky odklad splátek (jakož i jiné potíže s řádným a včasným splácením) zaznamenávají. Odklad vám tak může i po letech zkomplikovat život, když budete v budoucnu žádat o další úvěr nebo refinancování hypotéky. Záznam v mezibankovním registru může být klíčovým faktorem, pro který další půjčku již nedostanete. Proto jej využívejte skutečně až v jinak bezvýchodné situaci. Obecně platí, že odklad splátek o 1 nebo 2 měsíce se nevyplatí; význam má při výpadku příjmu na delší období.

Převedení hypotéky na jinou nemovitost

Narodil se vám další potomek a hodláte koupit větší byt, nebo chcete z městského bytu přesídlit do domku se zahradou? V takových situacích se nabízí možnost převodu hypotéky na jinou nemovitost. Nejde však o banalitu.

Musíte si opatřit odhad nemovitosti, na kterou chcete hypotéku převést. Banka potřebuje mít jistotu, že „nová“ nemovitost má dostatečnou hodnotu pro zajištění úvěru. Banky postupují v každém případě individuálně a nelze dopředu předjímat, zda převodu vyhoví. Jestliže o převodu hypotéky uvažujete, informujte se u banky dopředu, ať se vyhnete případnému nepříjemnému překvapení a zamítavému stanovisku banky. Měli byste např. vědět, že banky vám nejspíš nedají hypotéku na družstevní byt.

Rozchod: Jak vypořádat spoluvlastnictví nemovitosti s hypotékou?

Lidé se scházejí a rozcházejí. Složitější je rozkol v partnerských i přátelských vztazích v situaci, kdy máte společně ve spoluvlastnictví nemovitost s hypotékou. Tehdy je kromě spoluvlastnictví nutné vyřešit i osud hypotéky. Ať už nemovitost (a hypotéka) zůstane nadále ve spoluvlastnictví, výlučným vlastníkem (a jediným povinným z hypotéky) se stane jeden spoluvlastník, anebo partneři nemovitost prodají a z kupní ceny zcela splatí hypotéční úvěr.

Mějte na paměti, že při vyvázání spoludlužníka z hypotéky (stejně jako při přidání spoludlužníka nebo navýšení hypotéky) budete muset podstoupit nové posouzení vaší úvěruschopnosti. Řada administrativních úkonů bank je zpoplatněna dle aktuálně platného ceníku. Než se proto do něčeho pustíte, vždy musíte mít pohromadě všechny důležité informace.

Jak prodat nemovitost s hypotékou? Realitní advokáti vám pomohou od A do Z

Prodej nemovitosti s hypotékou je složitější, než když na bytu, domu nebo pozemku zástavní právo nevázne. Navzdory tomu se nemusíte bát žádných komplikací, pokud máte po boku zkušené parťáky z týmu Realitních advokátů.

Právo nemovitostí je pro nás každodenní obživa. Za svoji práci zodpovídáme profesně i lidsky. Máme nadstandardní pojištění až do 100 milionů korun a vaše peníze jsou u nás tak ve 100% bezpečí. Pracujeme rychle, efektivně, spolehlivě a zodpovědně. Klient je pro nás na prvním místě.

Ať už kupujete starší nemovitost či byt nebo dům v novostavbě, anebo naopak prodáváte jakoukoliv nemovitost, využijte naše právní služby. Vyhnete se zbytečným potížím, časovým průtahům, vráskám na čele i ztrátě těžce vydělaných peněz.

Nejste ještě rozhodnutí, jestli si koupíte některý z balíčků, anebo se zkrátka jen chcete na něco zeptat? Obraťte se na nás prostřednictvím online konzultace. Zavoláme si a přes mobil nebo Google Meet a probereme cokoliv vás zajímá. Jako bonus zdarma od nás dostanete kredit na další právní poradenství, o který vám případně snížíme cenu balíčku.

Nezapomeňte se také přihlásit k odběru našeho newsletteru dole na této stránce. Každý měsíc se od nás dozvíte zajímavé novinky a užitečné tipy z oboru práva nemovitostí, které vám usnadní život a pomohou vyřešit konkrétní situaci.

Autory článku jsou Tomáš Rezler a Ilona Černochová