Informace uvedené o předkupním právu v tomto článku jsou relevantní pro období platnosti „starého“ občanského zákoníku, zákona č. 40/1964 Sb., tj. do 31.12.2013, a následně v období od 1.1.2018 do 30.6.2020, kdy bylo v omezené podobě do „nového“ občanského zákoníku, zákona č. 89/2012 Sb., vráceno.

Prodávali jste v tomto časovém období bytovou jednotku s garážovým stáním, které mělo formu spoluvlastnického podílu na samostatné nebytové jednotce? Přečtěte si, jak tehdy předkupní právo komplikovalo život nejen prodávajícím, ale i kupujícím a realitním makléřům.

O předkupním právu tak, jak ho známe v současné podobě, si pak můžete přečíst v mém článku zde.

Problém zákonného předkupního práva tehdy nastával zejména tam, kde bylo velké množství spoluvlastníků – při desítkách spoluvlastníků bylo stěží realizovatelné jak časově, tak i finančně.  Pokud chtěli prodávající spolu s bytem nebo i samostatně prodat garážové stání, zákon ukládal prodávajícím jednotky povinnost nabídnout spoluvlastnický podíl ve formě garážového stání ostatním podílovým spoluvlastníkům, neboť ti měli předkupní právo. Teoreticky tak mohlo dojít k nepříjemné situaci pro prodávajícího i kupujícího, kdy sousedé uplatnili své předkupní právo a garážové stání koupili, v důsledku čehož mohli kupující koupit bytovou jednotku bez možnosti parkování. Navíc situaci často komplikovalo velké množství spoluvlastníků, které bylo třeba oslovit a nabídnout jim dané garážové stání v rámci předkupního práva.

Stejný problém se týkal nejen úplatného převodu nemovitosti, ale také například darování bytu (mimo určitý okruh osob), kde ostatní spoluvlastníci měli možnost spoluvlastnický podíl na jednotce (např. tedy garážovém stání) při darování vykoupit za cenu obvyklou. V praxi se pak tento problém vyskytoval nejen u garáží, ale také u sklepních kójí vymezených jako nebytová jednotka ve spoluvlastnictví ostatních sousedů či u přístupových/příjezdových komunikací k domům či pozemkům.

V průběhu platnosti zákonného předkupního práva v této podobě byl vydán rozsudek Nejvyššího soudu k předkupnímu právu, kdy Nejvyšší soud rozhodl tak, že požadavku spoluvlastníka (předkupníka) na uplatnění předkupního práva nevyhověl, a to zjednodušeně řečeno hlavně z důvodu, že se jednalo o zneužití práva.

Žalobce (předkupník) se domáhal uzavření kupní smlouvy na zpětnou koupi spoluvlastnického podílu o velikosti 1/1326 na nebytové jednotce-garáži v budově s příslušným podílem na společných částech této budovy a pozemcích. Žalovaná (prodávající) při prodeji nemovitosti nerespektovala žalobcovo předkupní právo a nenabídla příslušný podíl spoluvlastníkům. Žalobce („opomenutý“ z předkupního práva) chtěl získat parkování odkoupením spoluvlastnického podílu žalované (prodávající).

Dovolací soud věc uzavřel tak, že při uplatňování zákonného předkupního práva opomenutého spoluvlastníka šlo o šikanózní výkon práva, kterému nelze přiznat ochranu, protože se nejedná o výkon práva, ale o protiprávní jednání. Zneužití práva nepožívá ochrany založené na principu poctivosti. Žalobce by v dané věci získal úspěšným uplatněním předkupního práva 1/26 výměry parkovacího stání žalované, v důsledku čehož by mohl užívat parkovací stání přibližně 14 dní v roce. Zároveň ale žalobce již ve stejném domě 2 parkovací stání měl.

Soud došel k tomuto svému závěru posouzením těchto konkrétních skutečností:

• Žalobcův podíl činil pouze 1/1326. To znamená, že by příslušné parkovací místo nezískal celé.
• Podle úvahy soudu to odpovídalo pouze 1/26 výměry parkovacího/garážového stání, takže by žalobce mohl užívat parkovací stání jen přibližně 14 dní v roce.
• Žalobce již měl právo užívat dvě odlišná garážová stání ve stejném domě.
• Žalobce nebyl vlastníkem bytové jednotky v domě.

Z uvedeného rozhodnutí bylo alespoň dovozeno, že v určitých specifických případech bylo uplatnění předkupního práva chápáno jako zjevné zneužití práva.

Nejvyšší soud zastával názor, že žalobce mohl mít na tomto omezeném garážovém stání pouze minimální hospodářský zájem nebo žádný, a proto se jedná o šikanózní výkon práva.

Toto rozhodnutí bylo tehdy vítáno, neboť striktní dodržení zákonného postupu ohledně předkupního práva činilo v praxi často velké potíže a zároveň vnášelo do obchodu nejistotu, která byla pro prodávajícího i pro kupujícího nemovitosti nepříjemná.  Toto soudní rozhodnutí dalo naději těm prodávajícím, kteří řešili obdobnou situaci. „Opomenutí“ spoluvlastníci, resp. oprávnění z předkupního práva, tak nemuseli se svojí žalobou vždy uspět.

To však samozřejmě nedávalo dostatečnou jistotu ve všech ostatních případech.

Lze tedy uzavřít, že v ostatních obdobných případech soud při posuzování případné žaloby opomenutého spoluvlastníka (předkupníka) měl brát do úvahy:

• konkrétní okolnosti porušení předkupního práva – např. to, zda může opomenutý předkupník uplatněním předkupního práva získat nějakou výhodu a v této souvislosti, a
• zodpovězení otázky, zda uplatnění předkupního práva není zjevným zneužitím práva.

Citované rozhodnutí Nejvyššího soudu je v plné verzi k dispozici zde.

Novela předkupního práva platná od 1.7.2020 pak pomohla vyřešit tyto problémy spjaté se zákonným předkupním právem, to však neznamená, že zákonné předkupní právo bylo od tohoto data zrušeno zcela, případně že by nemovitost nemohla být zatížena předkupním právem smluvním.

Před prodejem či koupí bytu nebo domu tedy rozhodně doporučuji ověřit si případnou existenci předkupního práva z listu vlastnictví či z nabývacího titulu současného majitele. V rámci komplexního právního servisu vám zajistíme prověření a zjištění existence předkupního práva včetně případného vypořádání se s ním. Pokud si nejste jistí, zda je konkrétní nemovitost předkupním právem zatížena či nikoliv, můžete si u nás objednat osobní či online konzultaci, přičemž konzultace v délce trvání do 15 minut je při následném využití našich služeb ZDARMA.