AKTUALIZOVÁNO 25.1.2023

Mnoho z vás hodlá stavět rodinný dům a obracíte se na Realitní advokáty s prosbou o přípravu nebo kontrolu kupní smlouvy na pozemek. Při právním prověření nemovitosti však často narazíme na jeden, zato však zcela zásadní problém. Na parcelu, kde by měl vyrůst váš nový domov, nevede přístup z tzv. veřejné cesty a příjezd přes cizí parcelu není právně ukotvený. Pozemek bez přístupové cesty nedoporučujeme klientům kupovat, dokud se přístup nevyřeší. Snadno by se totiž mohlo stát, že byste dlouholeté úspory doslova vyhodili z okna a namísto stavební parcely vlastnili znehodnocenou zahradu. Proč je to průšvih a jaká má řešení?

Krásný pozemek v atraktivní lokalitě se proměnil ve zlý sen

V čem tkví „jádro pudla“? Jako jeden za všechny můžeme uvést případ, který jsme v naší advokátní kanceláři řešili v uplynulých letech pro jednoho z klientů. Osobní údaje dotyčných osob i podrobnosti případu jsou za účelem anonymizace pozměněné.

Jiří s Helenou se po svatbě rozhodli odstěhovat z Brna na kraj Prahy, odkud to měli kousek do metropole i do přírody. Po několika měsících zkoumání inzertních portálů s pozemky na prodej narazili na stavební parcelu pana Lukáše, který přesně odpovídal jejich požadavkům: byl zasazený do krásné lokality, měl 900 m² a stál 1,2 milionu korun. Po prohlídce pozemku měli Jiří s Helenou jasno – chtějí zde stavět.

Prodávající Lukáš vycítil silný zájem Jiřího s Helenou o pozemek a začal tlačit na podpis rezervační smlouvy. Kupujícím sdělil, že mu denně volá několik zájemců, peníze za kupní cenu potřebuje na investici do svého bydlení a rád by měl co nejdříve převod dokončený. Jiří s Helenou byli parcelou natolik okouzleni, že zapomněli na opatrnost a bez porady s právníkem narychlo podepsali s Lukášem rezervační smlouvu, která mimo jiné obsahovala ustanovení, že pokud nedojde do 30 dnů od podpisu rezervační smlouvy k uzavření kupní smlouvy z důvodů na straně kupujících, budou Jiří s Helenou muset Lukášovi uhradit smluvní pokutu 300.000,- Kč jako kompenzaci za zmařený převod.

Když Jiří s Helenou druhý den po podpisu rezervační smlouvy přišli na stavební úřad, polilo je horko. Úřednice jim totiž sdělila, že k pozemku nevede přístupová cesta z veřejné komunikace a přístup není ošetřený ani jiným způsobem. K cizímu pozemku, přes který se lze na jejich stavební parcelu dostat, totiž není zřízena ani nájemní smlouva ani věcné břemeno, které by chůzi a jízdu přes cizí pozemek umožňovaly. Úřednice stavebního úřadu schůzku uzavřela s tím, že dokud se otázka přístupu nevyřeší, na rezervovaném pozemku nelze stavět.

Tím odstartoval nepříjemný řetězec dohadování, předžalobních výzev a upomínek. Lukáš požadoval, aby kupující buď podepsali kupní smlouvu, anebo aby zaplatili 300tisícovou smluvní pokutu. Jiří s Helenou se zase cítili podvedeni a v hlavě se jim hemžily otázky:

• Budeme muset Lukášovi skutečně platit 300 tisíc, pokud kupní smlouvu za těchto podmínek neuzavřeme?

• Máme zariskovat, koupit pozemek a otázku příjezdu vyřešit až později?

• Můžeme od rezervační smlouvy odstoupit, aniž bychom museli platit smluvní pokutu?

• Jaké jsou možnosti zřízení příjezdové cesty?

Vše přitom mohlo mít zcela odlišný průběh, kdyby se Jiří s Helenou nenechali Lukášem donutit k neuvážlivému podpisu rezervační smlouvy a obrátili se na zkušené Realitní advokáty. Při kontrole smlouvy a při právním prověření nemovitosti bychom tuto komplikaci včas objevili. Takto nás Jiří s Helenou stejně museli vyhledat, byť až v okamžiku, kdy zde existovalo reálné riziko, že přijdou o statisíce korun. Pamatujte, že při koupi pozemku nebo jiné nemovitosti je opatrnost na místě a více než kde jinde zde platí známé „dvakrát měř, jednou řež“. A to nejen před uzavřením kupní smlouvy na nemovitost, ale ještě před uzavřením rezervační smlouvy nebo smlouvy o smlouvě budoucí, jsou-li uzavírány.

Na „dobré slovo“ se dnes již nehraje

V minulosti otázku příjezdové cesty v mnoha případech řešily ústní dohody mezi rodinami, které vedle sebe spokojeně žily desítky let. Sousedé se například dohodli, že jeden bude využívat kraj pozemku druhého k přístupu na svůj pozemek, a na oplátku se s ním podělí o úrodu. Ani jednoho z účastníků takové odhody přitom nenapadlo, že by měli svůj vztah ošetřit nájemní smlouvu, zřídit k pozemku věcné břemeno (dnes služebnost stezky a cesty), nebo zrealizovat odkup části parcely, která slouží jako cesta. Průšvih však nastává v okamžiku, kdy:

• sousedé se dostanou do sporu a hádky přerostou v podlé naschvály,
• jeden ze sousedů zemře nebo nemovitost prodá a nový vlastník o dohodě buď vůbec neví, anebo nemá zájem umožnit sousedovi chůzi a jízdu přes svoji zahradu,
• přístupová cesta je ve špatném stavu a ani jedné ze stran se nechce opravu fyzicky provést, natož pak zaplatit.

Nepříjemnostem tohoto druhu se vyhnete pouze v případě, že je váš pozemek napojený na tzv. veřejnou komunikaci. Tedy cestu, kterou vlastní ideálně obec nebo město (nebo i soukromá osoba, pak je ale potřeba ověřit, zda je komunikace považována za veřejně přístupnou). Pakliže se dostáváte ke své nemovitosti přes cizí pozemek, mějte se na pozoru. Rozhodně nedoporučujeme spoléhat se na nepsané dohody. Když už taková situace nastane, měli byste se snažit o písemné ukotvení takové dohody. Zvlášť v případě, kdy pozemek teprve hodláte koupit. Ze zkušenosti víme, že naši klienti chtějí po mnohaměsíčním hledání odpovídající parcely rychle převod dotáhnout do konce. Obávají se, aby jim pozemek někdo „nevyfoukl“ nebo aby si prodávající transakci nerozmyslel. Proto jsou často neopatrní a přístupem k pozemku se buď vůbec nezabývají, anebo spoléhají na to, že přístup vyřeší později, až bude převod podepsaný „černý na bílém“. Navíc vzhledem k současné situaci na realitním trhu lze říci, že kupující již nejsou pod tlakem, naopak prodávající jsou rádi, když se podaří najít bonitního kupce se zájmem o jejich nemovitost. Pokud jste na straně kupující, nebojte se tedy posunout termín podpisu rezervační smlouvy tak, abyste s pomocí realitního právníka stihli nemovitost řádně prověřit.

Věděli jste však, že na pozemek bez příjezdové cesty často vůbec nedostanete hypotéku? Pokud chcete mít jistotu, doporučujeme předem využít srovnání hypoték. Ne všechny banky totiž poskytují hypotéční úvěry na všechny druhy nemovitostí.

Pozemek bez přístupové cesty – byť sebevětší, za skvělou cenu a v krásné lokalitě – se může do budoucna proměnit ve zlý sen, který z vás vysaje spoustu energie i peněz. Naše výhodné balíčky právních služeb proto zahrnují vedle přípravy nebo kontroly smluvní dokumentace i právní prověření nemovitosti. Během tzv. „due dilligence“ vždy mimo jiné kontrolujeme, zda k parcele vede přístup z veřejné cesty, anebo zda je přístup přes cizí pozemek odpovídajícím způsobem právně ošetřený. V současnosti už radí také většina inzertních portálů nabízejících nemovitosti právní prověření raději svěřit do rukou zkušeným odborníkům, viz např. toto doporučení portálu Avizo.cz.

Jaké podoby může mít přístupová cesta?

Pokud parcela přímo nesousedí s veřejnou komunikací, máte několik možností, jak situaci vyřešit smírnou cestou. Mezi nejčastější řešení, která spočívají v dohodě se sousedem, patří:

• spoluvlastnický podíl na příjezdové cestě,
• věcné břemeno (služebnost stezky a cesty),
• odkup pozemku nebo jeho části,
• nájemní smlouva.

Jak se dozvíte níže, jednotlivé možnosti se od sebe v některých aspektech liší. Jedno však mají společné: v žádném případě se neobejdete bez kvalitní kupní smlouvy na nemovitost. Jestli si chcete ušetřit nejednu probdělou noc, neváhejte se na nás obrátit. V Realitní advokáti s.r.o. se věnujeme pouze právu nemovitostí a neštěpíme tak síly. Díky úzké specializaci máme s převody bytů, domů, pozemků, garáží a dalších nemovitostí bohaté zkušenosti a jsme tak schopni vyhovět běžným i nezvyklým požadavkům. Zakládáme si na vysoké spolehlivosti, rychlosti a efektivitě.

Spoluvlastnický podíl na příjezdové cestě

Přístupová cesta mnohdy nepatří obci, ale nachází se ve spoluvlastnictví i několika desítek osob, které podél cesty bydlí. Každý spoluvlastník má přitom právo užívat cestu v poměru, který odpovídá výši jeho podílu. Odkup spoluvlastnického podílu na přístupové cestě je vhodným řešením a probíhá stejně jako převod jakékoliv jiné nemovitosti. Spoluvlastnický podíl je na základě kupní nebo darovací smlouvy zapsaný v katastru nemovitostí a poskytuje všem sousedům vysokou míru právní jistoty. Nejde sice o podmínku, ale ideální je, pokud pozemek a související podíl na příjezdové cestě tvoří tzv. přídatné spoluvlastnictví. V takovém případě nemůže ani teoreticky dojít k převodu pozemku bez současného převedení podílu na cestě.

Bez ohledu na existenci přídatného spoluvlastnictví je nutné vždy pečlivě zkontrolovat, zda kupní smlouva na pozemek obsahuje kromě pozemku právě i podíl na „příjezdovce“, eventuálně další funkčně související pozemky (např. přilehlou zahradu za bytovým domem). Nezřídka se na nás totiž obrací klienti, kteří si smlouvu sepsali svépomocí, stáhli si pochybný vzor kupní smlouvy na nemovitost zdarma z internetu nebo využili služeb právníka, který nemá s nemovitostmi tolik zkušeností, a při převodu „hlavního“ pozemku či bytové jednotky se tak zapomnělo právě na funkčně související pozemky. Náprava takové chyby přitom může být spjata s rozsáhlými komplikacemi, a to zejména v případě, kdy jedna ze stran obchodu zemře. Bez ostražitosti a prevence to při převodech nemovitostí zkrátka nejde.

Služebnost stezky a cesty (věcné břemeno)

Většina lidí používá spíše označení věcné břemeno, avšak dle občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. účinného od 1. 1. 2014 jde terminologicky správně o služebnost stezky a cesty. Tato dohoda představuje časté a vhodné řešení přístupové cesty. Vlastník pozemku v takové dohodě povolí sousedovi, aby přes jeho pozemek nebo jeho část chodil a jezdil na svoji parcelu. Služebnost může být sjednána úplatně i bezúplatně.

Služebnost patří mezi věcná práva, která je potřeba vložit do katastru nemovitostí. Následně výpis z listu vlastnictví z katastru nemovitostí obsahuje také informace o zapsaných služebnostech.

V části B1 listu vlastnictví najdete věcná práva (včetně služebností) zřízených ve prospěch vaší nemovitosti. Tedy taková věcná práva, která k něčemu opravňují vás (například k chůzi nebo jízdě přes pozemek souseda).

Část C listu vlastnictví naopak zahrnuje evidenci věcných práv zatěžujících vaši nemovitost. Najdete zde tak například služebnost stezky a cesty, kterou jste vy (nebo některý z předchozích vlastníků pozemku) zřídili ve prospěch vlastníka sousední parcely za účelem, aby se soused přes váš pozemek dostal ke své nemovitosti.

Dohoda o zřízení služebnosti stezky a cesty se zpravidla váže na konkrétní parcely, není závislá na změnách ve vlastnické struktuře pozemků a vlastníky tak přežívá. Pokud tedy vlastník pozemku, přes který ke své nemovitosti jezdíte a chodíte, zemře, daruje pozemek nebo jej prodá, na vaše právo přístupu to nemá vliv. I toto řešení tedy poskytuje sousedovi i vám vysokou míru právní jistoty.

Odkup pozemku nebo jeho části

Se sousedem se můžete rovněž dohodnout na odkupu pozemku (nebo jeho části), který vám poslouží jako příjezdová cesta. Zatímco v případě odkupu celé parcely je postup jednodušší a realizuje se „pouze“ prostřednictvím kupní smlouvy a návrhu na vklad do katastru nemovitostí, odkup části existujícího pozemku zahrnuje ještě důležitý mezikrok.

Máte-li zájem pouze o část parcely (typicky půjde o pruh, který dostatečně poslouží jako příjezdová cesta), musíte v součinnosti se sousedem pozemek nejprve rozdělit geometrickým plánem na dvě či více částí. Předmětem kupní smlouvy na příjezdovou cestu je pak typicky pouze zmíněný pruh sloužící k dopravě na pozemek. Geometrický plán vypracovaný geodetem musí být pevnou součástí kupní smlouvy a před vkladem do katastru nemovitostí musí rozdělení schválit stavební úřad. Katastrální úřad musí odsouhlasit očíslování nově vzniklých parcel.

Stejně jako u služebnosti platí, že záleží pouze na dohodě sousedů, zda k převodu dojde bezúplatně nebo úplatně. Se sousedem se můžete domluvit, že vám část pozemku daruje, prodá nebo třeba smění výměnou za část vašeho pozemku, o který naopak stojí on.

Nájemní smlouva

V praxi narážíme i na případy, kdy otázku příjezdové cesty řeší nájemní smlouva. Vlastník příjezdové cesty (tzn. pronajímatel) v takovém případě dává vlastníkovi sousedního pozemku (nájemci) do nájmu pozemek nebo jeho část za účelem přístupu k nemovitosti nájemce. Nájemce platí pronajímateli jako náhradu za užívací právo nájemné.

Nájemní smlouva je rozhodně jistější variantou než dohoda na „dobré slovo“, nicméně doporučujeme ji až jako poslední variantu, pokud není možné se sousedem dohodnout na odkupu pozemku, zřízení služebnosti nebo odkupu spoluvlastnického podílu na cestě. Nájemní smlouva poskytuje nájemci oproti výše rozebíraným možnostem nejslabší ochranu.

Nenašli jste tu odpověď na vaši otázku a chtěli byste se u jednotlivých variant doptat na více podrobností, případně poradit, která by vás nejlépe ochránila? Využijte možnost online konzultace. Po telefonu nebo přes Google Meet probereme, co vás trápí, a poradíme vám, jak nejlépe postupovat.

Co dělat, když není možná dohoda? Soud vám může přiznat právo nezbytné cesty

Výše uvedené instituty vycházejí ze společného předpokladu: dohody všech zúčastněných stran. Ne vždy je však smírné řešení možné. Stále zde zůstává zákonný požadavek, aby každý pozemek byl napojen na veřejnou cestu; ať už s ní přímo sousedí nebo prostřednictvím příjezdové cesty vedoucí přes cizí pozemek. Z logiky věci plyne, že pozemek bez příjezdové cesty nemá a ani nemůže mít praktické využití (ponechme přitom stranou ty z vás, kteří vlastní vrtulník).

Pokud k parcele nevede přístup z veřejné komunikace nebo je přístup nedostatečný, upravuje občanský zákoník v § 1029 a násl. tzv. nezbytnou cestu. Vlastník pozemku s omezeným přístupem, resp. bez přístupu, může požadovat, aby mu soused za náhradu povolil nezbytnou cestu přes svůj pozemek. Soud přitom na návrh může povolit nezbytnou cestu (i ve formě služebnosti) tak, aby:

• rozsah nezbytné cesty odpovídal potřebě vlastníka řádně ji užívat,
• náklady byly co nejmenší,
• soused byl zřízením nebo užíváním nezbytné cesty co nejméně obtěžován,
• sousedův pozemek (přes který vede nezbytná cesta) byl co nejméně zasažený.

Povolení nezbytné cesty je v kompetenci soudu, přičemž soud nemusí povolit nezbytnou cestu ve 100 % případů. § 1032 občanského zákoníku výslovně jmenuje případy, kdy soud nezbytnou cestu nepovolí. Jde o situace, kdy:

• nedostatek přístupu si z hrubé nedbalosti nebo úmyslně způsobil ten, kdo žádá o nezbytnou cestu,
• škoda na nemovité věci souseda zřejmě převýší výhodu nezbytné cesty,
• vlastník žádá nezbytnou cestu jen za účelem pohodlnějšího spojení.

Co si pod tím představit? Soud dle citovaného ustanovení nepovolí nezbytnou cestu například v případech, kdy vlastník sice má ke svému pozemku přístup, ale žádá o nezbytnou cestu, aby nemusel objíždět sousední domy. Obdobně soud nepovolí nezbytnou cestu v případě, kdy jste např. příjezdovou cestu dobrovolně prodali nebo ji darovali. Současně nelze povolit nezbytnou cestu ani přes prostor uzavřený za tím účelem, aby do něj cizí osoby neměly přístup, ani přes pozemek, kde brání takovou cestu zřídit veřejný zájem. Soud při rozhodování, zda nezbytnou cestu (ne)povolí, postupuje vždy individuálně a posuzuje místní poměry i okolnosti konkrétního případu.

Potřebujete se dohodnout se sousedem na vyřešení přístupu k vašemu pozemku, ale rádi byste vyjednávání svěřili odborníkovi specializujícímu se na právo nemovitostí? Dospěli jste do stádia, kdy není možné se s žádným ze sousedů dohodnout, a vy potřebujete požádat soud o právo nezbytné cesty? Anebo stojíte na opačné straně barikády, kdy by měla být zřízena nezbytná cesta přes váš pozemek ve prospěch některého ze sousedů?

Realitní advokáti s.r.o. jsou tu pro vás. Neváhejte a využijte naše právní služby v oblasti nemovitostí. Seznámíme se s detaily, nastudujeme si dostupné dokumenty, zanalyzujeme váš případ a připravíme vám nejvýhodnější řešení na míru. Pracujeme rychle, spolehlivě a za rozumné peníze. Pokud si stále nejste jisti, zda se na nás obrátíte, můžete si přečíst, co o nás říkají klienti.

Autory článku jsou Tomáš Rezler a Ilona Černochová