JUDr. Ilona Černochová, LL.M.AKTUALIZOVÁNO 14.2.2023
Jak to udělat, když potřebujete prodat nebo koupit nemovitost a nemůžete kupní smlouvu podepsat osobně? Je to vůbec možné? V poslední době se ve své praxi stále častěji setkávám s případy, kdy klienti nemohou, nebo z různých důvodů je pro ně komplikované podepsat kupní smlouvu, jejímž předmětem je koupě či prodej bytu nebo jiné nemovitosti, osobně.
Platná legislativa na tuto situaci samozřejmě pamatuje a umožňuje, aby se kterákoli ze stran (ať už prodávající či kupující) dala v těchto případech zastoupit jinou osobou na základě plné moci.
Níže Vám blíže vysvětlím, jak postupovat při řešení této situace a upozorním vás také na úskalí, se kterými se můžete setkat.
Rozsah a forma plné moci
Jak by měla taková plná moc vypadat? Plná moc se uděluje zásadně v písemné formě. Podpis toho, kdo plnou moc uděluje, tj. zastoupeného na plné moci, musí být úředně ověřen, a to s vyznačením data podpisu (k tomu viz níže).
Z hlediska rozsahu plné moci při zastupování se může jednat o tzv. plnou moc generální, anebo plnou moc speciální. Obecně platí, že generální plná moc se týká všech právních jednání zastoupeného, zatímco speciální plná moc se týká konkrétního právního jednání, ke kterému je zmocněnec oprávněn. S ohledem na to, že se jedná kupní smlouvu, na základě, které dojde ke změně vlastnického práva k nemovitosti, můžeme jedině doporučit, aby v plné moci bylo výslovně uvedeno, jaké úkony je zástupce oprávněn na jejím základě činit.
Co by tedy měla taková plná moc obsahovat? Vždy doporučujeme, aby byla v plné moci řádně specifikovaná nemovitost, která se bude příslušnou smlouvou, podepisovanou na základě plné moci, převádět. Klientům dále radíme, aby vymezení nemovitosti bylo v plné moci uvedeno stejně jako v kupní smlouvě, tj. ve formě, kterou vyžaduje pro smlouvy katastrální úřad. Přestože zákon toto nevyžaduje, lze tímto způsobem předejít budoucím problémům s katastrálním úřadem (jak je popsáno níže).
Pokud mezi zastoupeným a zástupcem není absolutní důvěra o tom, že plná moc nebude zneužita, doporučujeme v plné moci také podrobněji vymezit rozsah oprávnění zástupce, tj. to, jaké parametry musí mít příslušná smlouva, kterou bude zástupce za zastoupeného podepisovat. V plné moci tak lze například specifikovat:
- jaká nemovitost má být na základě plné moci převedena (perfektní vymezení této nemovitosti podle katastrálních předpisů)
- zda je zástupce oprávněn/povinen i k převzetí kupní ceny,
- zda plná moc pokrývá i jednání s katastrálním úřadem, a to v plném rozsahu (od podpisu návrhu na vklad vlastnického práva po doručování všech písemností),
- zda může zástupce uzavřít (podepsat) i smlouvu o advokátní či jiné úschově kupní ceny a listin, a případně za jakých podmínek,
- zda je zástupce oprávněn i k uzavření smlouvy o zřízení zástavního práva a podpisu návrhu na vklad tohoto zástavního práva (pokud kupující financuje kupní cenu úvěrem),
- že oprávnění zástupce zahrnuje i oprávnění pro veškeré další potřebné úkony související s převodem nemovitosti (předání nemovitosti kupujícímu apod.).
Dále je velmi důležité zmínit, že podpis zastoupeného na plné moci musí být úředně ověřen. Jedná se o potvrzení toho, že ten, kdo plnou moc udělil, ji skutečně podepsal. Úřední ověření podpisů vám oproti úhradě příslušného správního poplatku provede například obecní úřad, CzechPoint, advokát nebo notář.
Úřední ověření podpisu pro podpis kupní smlouvy v České republice je možné obstarat i v zahraničí, v těchto případech je však třeba dodržet zvláštní postup, který se pro jednotlivé cizí státy liší. Více podrobností o ověřování podpisů naleznete v našem samostatném článku.
Pozor na katastr
Závěrem poukazujeme na úskalí související s vkladem do katastru nemovitostí. Mnohdy jsou totiž vkladová řízení zamítnuta ze strany katastrálního úřadu pro chyby v plné moci. Doporučujeme proto všem, aby si nechali připravit plnou moc na prodej nemovitosti profesionálem – zkušeným advokátem, který se takovým zbytečným chybám vyhne, a vyloučí tak i průtahy při převodu nemovitosti, které se pak mohou zbytečně prodražit.
Dobrý den,
chtěl bych se zeptat, zda může moje sestra podepsat kupní smlouvu na základě generální plné moci od majitelů bytu (její bratr a švagrová), který chce sama od nich koupit. Tedy jako kupující, tak i za prodávající a zda to bude akceptovatelné ze strany katastrálního úřadu.
Děkuji za váš názor
Dobrý den,
katastrální úřad to nejspíše zkoumat nebude a pokud bude plná moc i smluvní dokumentace v pořádku, vklad vlastnického práva ve prospěch kupující (Vaší sestry) zapíše. Z důvodu možného střetu zájmů a možných komplikací do budoucna však toto řešení nedoporučuji. Nemůžete-li podepsat smlouvu osobně, vhodnější bude, pokud zmocníte k prodeji jinou důvěryhodnou osobu, která na převodu nemá vlastní zájem.
S přátelským pozdravem,
Ilona Černochová
Dobrý den, chtěla jsem se zeptat.. Můj otec se domluvil s babičkou (jeho matka) která žije v domově důchodců, že prodají její byt. Jelikož babička už je hůře pohyblivá,tak mu chce dát plnou moc(generální) aby mohl vše vyřizovat místo ní..Jak ověřit podpis? Musí se někam dostavit,nebo je notář ochotný dojít.. Předem děkuji za odpověď.
Dobrý den, ano, je to běžná služba advokáta či notáře, že se může za klientem dostavit k ověření podpisu domů, nebo např. do nemocnice.
Prosím o radu. Kupuji byt. Kupní smlouva je již připravena. Já ji mám podepsat již v pátek a prodávající, dle sdělení realitního makléře dodatečně. Je to možné? Velice děkuji za odpověď.
Dobrý den, možné to určitě je.
Není potřeba, aby všechny smluvní strany podepisovaly smlouvu v jeden okamžik.
Smlouva je účinná až okamžikem podpisu poslední smluvní strany, v tomto případě tedy podpisem prodávajícího.
Advokát, který provádí úschovu listin, by Vám však měl prokázat, že k podpisu kupní smlouvy prodávajícím došlo, abyste si byla jistá, že je vše v pořádku.
Navíc se Vám bude od uzavření smlouvy pravděpodobně počítat lhůta splatnosti kupní ceny.
Kupní cenu do úschovy určitě neposílejte dříve, než Vám bude podpis prodávajícího řádně prokázán.