AKTUALIZOVÁNO 18.8.2022
Základem pro darování nemovitosti je darovací smlouva, na jejímž základě dochází k bezúplatnému převodu bytu, domu či pozemku z dárce na obdarovaného. Darovací smlouva není až tak typickou smlouvou v realitní činnosti, ale za to v běžném životě sehrává nepostradatelnou úlohu. Často, pokud jde o darování nemovitosti, o kterém je řeč v tomto článku, nahrazuje institut „dědění“, ale za života vlastníka.
V užším slova smyslu lze říci, že jde uspořádání majetkových vztahů zejména rodiče/rodičů ještě za jejich života vůči dětem a potomkům. V praxi se pak často setkáváme u darování i se zakotvením služebnosti dožití (darovací smlouva s věcným břemenem). Její sjednání zajišťuje dárcům jistotu doživotního bezplatného užívání domu či bytu, který na základě darovací smlouvy darovali svým potomkům.
Darovací smlouva v zákoně
Darování nemovitosti je ošetřeno v § 2055 až 2078 občanského zákoníku. Její podstata spočívá v úloze převést pomocí darovací smlouvy vlastnické právo na jiného, a to vždy bezúplatně! Pro darování nemovitosti bude vždy potřeba podepsat písemnou darovací smlouvu s úředně ověřenými podpisy a návrh na vklad do katastru nemovitostí.
Při darování nemovitosti si dejte pozor na to, pokud po Vás dárce bude chtít nějaké drobné finanční vyrovnání. Pak se již nejedná o darování, ale o smíšenou smlouvu s daňovými důsledky.
Postup při darování nemovitosti
Nyní se podívejme na to, jaké kroky nás čekají v případě darování nemovitostí:
- zjištění základních informací – zejména jakých osob a nemovitostí se bude darovací smlouva týkat
- vypracování darovací smlouvy,
- vyhotovení návrhu na vklad do katastru nemovitostí,
- podpis darovací smlouvy (úředně ověřený) a podpis návrhu na vklad,
- podání návrhu na vklad příslušnému katastrálnímu úřadu.
Návrh na vklad do katastru nemovitostí
Vlastnické právo k nemovitosti se nabývá až vkladem do katastru nemovitostí, a to zpětně ke dni podání návrhu. Formulář je dostupný na stránkách Českého katastrálního úřadu.
Co se do návrhu na vklad vyplňuje?
- co je předmětem daru (specifikace nemovitosti),
- kdo je dárce a kdo je obdarovaný (identifikace účastníků smlouvy),
- jakého práva se zápis týká, tj. vlastnického práva k bytu, domu či pozemku,
- na základě, jakých listin se vlastnické právo mění, tj. na základě darovací smlouvy na nemovitost.
Je třeba počítat s tím, že za podání návrhu uhradíme správní poplatek 2000 Kč. (Aktualizováno: do konce roku 2019 to bylo 1000 Kč, od roku 2020 je to 2000 Kč.)
Při darování nemovitosti je dobré si uvědomit, že darovací smlouva na nemovitosti je dvoustranné právní jednání, a to si jako takové vyžaduje souhlas obdarovaného s darem i podmínkami darování. Takže zde tak úplně neplatí heslo: „Darovanému koni na zuby nekoukej.“ Stejně tak, je povinností dárce seznámit obdarovaného s právním i faktickým stavem věci, včetně všech vad, jak právních, tak faktických.
Problém by mohl nastat třeba v takového situaci:
Dědeček Dárce, žijící trvale v zahraničí, chtěl svému nevlastnímu vnukovi Ondrovi, se kterým se ale často nestýkal, věnovat starý dům na venkově, o který se na stáří, a ještě z ciziny již nedokázal dobře postarat. Sám ho navíc získal v restituci, a tak se ho rozhodl darovat dál. Vlastně ani nevěděl, v jakém stavu se usedlost aktuálně nachází. V zahraničí Dědeček vyhotovil proto plnou moc pro svou družku, aby vše okolo darování zařídila, protože měla zrovna cestovat do České republiky na 14 dní, během kterých se mělo vše zvládnout.
Podepsal proto plnou moc a nechal ji úředně ověřit na zastupitelském úřadě, připravila se darovací smlouva, přítelkyně přijela za Ondrou do České republiky; podepsali darovací smlouvu a poté podali společně návrh na vklad do katastru nemovitostí. Naneštěstí – jak se ukázalo – nemovitost byla spíše na obtíž, protože pozemek byl kontaminován a skrýval odpad a fekálie, protože do tohoto opuštěného místa odvážel kdekdo kdeco. Ondra využil svého práva a odstoupil od smlouvy a dar vrátil.
Předkupní právo při darování nemovitosti
Před uzavřením darovací smlouvy na nemovitost doporučuji rovněž zvážit, zda se darovanou věc neuplatí předkupní právo spoluvlastníka (u spoluvlastnických podílů).
Před uzavřením darovací smlouvy na nemovitost doporučuji rovněž zvážit, zda se na darovanou věc neuplatní předkupní právo spoluvlastníka (u spoluvlastnických podílů). Zákonné předkupní právo se od 1. července 2020 vztahuje pouze na spoluvlastnictví, které bylo založeno pořízením pro případ smrti nebo jinou právní skutečností (např. děděním), tedy takovým způsobem, že spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit.
Navíc platí časové omezení, zákonné předkupní právo spoluvlastníka platí pouze po dobu šesti měsíců ode dne vzniku spoluvlastnictví. Toto předkupní právo se neuplatní při převodu na dalšího spoluvlastníka, manžela, sourozence nebo příbuzného v řadě přímé, v ostatních případech je však převodce povinen svůj podíl nabídnout přednostně ostatním spoluvlastníkům.
Darovací smlouva – výlučný majetek nebo společné jmění manželů (SJM)?
Pokud klienti zamýšlejí darování nemovitosti například svým dětem, mají často obavy z toho, že pokud je syn či dcera v manželství, tak, aby v případě rozvodu nemuseli vyplácet druhého manžela z rodinného majetku. Zde je důležité vědět, že majetek nabytý na základě darovací smlouvu na nemovitost do společného jmění manželů (SJM) nespadá, ale jedná se o výlučný majetek jednoho z manželů. V případě rozvodu nebude předmětem majetkového vypořádání.
Darovací smlouva – lze odvolat dar?
Někdy se nás klienti ptají i na možnost vrácení daru. Občanský zákoník umožňuje vrácení daru dárci jako tzv. odvolání daru pro nevděk. Druhou skutkovou podstatou, kdy má dárce také právo dar odvolat, je pro nouzi, do které upadl dárce.
Podmínky jsou následující:
- obdarovaný svým jednáním zjevně porušil dobré mravy,
- čímž dárci ublížil, a to úmyslně nebo z hrubé nedbalosti, a
- dárce mu takové jednání neprominul.
Za nevděk vůči dárci se také považuje hrubé porušení dobrých mravů vůči osobě obdarovanému blízké, odůvodňují-li to okolnosti. Zvláštností je, že občanský zákoník umožňuje, aby právo odvolat dar přešlo na dědice dárce. Je však třeba zdůraznit, že se jedná o institut, který je v praxi opravdu výjimečný.
Daně a darování
Posledním, avšak velmi důležitým aspektem při darování nemovitosti jsou daně. Podívejme se tedy na ně!
1. Daň z nemovitých věcí
Je třeba nezapomenout na to, že i při nemovitosti nabyté na základě darovací smlouvy nový vlastník nemovitosti musí do konce ledna následujícího roku podat přiznání k dani z nemovitých věcí a do konce května daň zaplatit. Tedy v lednu 2023 je nutné odevzdat přiznání k dani z nemovitých věcí za rok 2023. Podává ho ten, kdo se v roce 2022 nově stal vlastníkem nemovitosti. Termín pro odevzdání přiznání je vždy do 31. ledna daného roku.
Pokud v následujících obdobích dojde ke změně okolností rozhodných pro vyměření daně (např. přístavba k rodinnému domu apod.), pak se musí přiznání podat opětovně. Daň se pak platí každý rok.
2. Daň z příjmů
Darující při darování nemovitosti nic neplatí, protože ani nic nedostává. Povinný je zde obdarovaný. Pokud jde o dar mezi příbuznými v hlavní linii (otec, matka, děda, babička), ten je obecně od daně osvobozen. Ve vedlejší linii to platí, pokud jde o sourozence, strýce, tetu, synovce nebo neteř, manžela, manžela dítěte, dítě manžela, rodiče manžela nebo manžela rodičů. Případně pokud jde o osoby, které spolu žily nejméně jeden rok před darováním ve společně hospodařící domácnosti. Jinak platí obdarovaný daň z příjmu, a to 15 %. (tzv ostatní příjem podle § 10, ledaže by byl bezúplatný příjem přijatý v souvislosti s podnikatelskou činností, např. nemovitost jako kancelář pro podnikání).
3. Daň z nabytí nemovitosti
Tato daň již byla zrušena, a to se zpětným použitím pro všechny vklady povolené katastrem nemovitostí od 1.12.2019. Ovšem darování se tato daň netýkala ani před tímto datem vzhledem k tomu, že darování je bezúplatný převod nemovitosti.
Doufám, že Vám článek přinesl užitečné informace. V případě jakýchkoli dotazů se nám neváhejte ozvat, rádi Vám odpovíme. Nebo Vám pomůžeme rovnou darovací smlouvu sepsat, což Vás nevyjde draho a během několika dnů budete mít vše vyřešené. Podmínky najdete v balíčku zde https://ilonacernochova.cz/balicek-5-darovani-nemovitosti/.
„Právo nemovitostí je již řadu let naší každodenní agendou. Specializujeme se pouze na tuto oblast, neboť víme, že si naši 100% pozornost zaslouží.
Na realitním trhu jsme jako doma, známe jeho úskalí a jsme připraveni krýt vám záda.“
Hledáte-li právníka pro váš realitní byznys nebo potřebujete-li poradit s koupí či prodejem nemovitosti, napište nám na e-mail poptavky@realitniadvokati.cz, případně se nám ozvěte přes kontaktní formulář. Zaručíme se vám, že vše klapne na první dobrou.
Muze tedy bez dane prevest nemovitost dcera na mne, jako matku? Jako darovat z dcery na matku! Dekuji
Dobrý den,
ano, osvobozena je jako obdarovaná matka i dcera.
Dobrý den, přečetl jsem si Váš článek, ale přeci jen si nejsem úplně jistý, zda se jedná o vedlejší linii – manžel dítěte.
Maminka manželky ovdověla a dohodli jsme se, že půjdeme bydlet k ní do rodinného domku.
Provedli jsme v celé nemovitosti nějaké opravy a rekonstrukce a nastěhovali se. Bydlíme zde společně asi rok. Nyní nám oběma (dcera + zeť) chce maminka nemovitosti darovat. Budeme muset hradit daň z příjmů?
Děkuji
Dobrý den, děkujeme za Váš dotaz.
Daň z příjmu v tomto případě platit nebudete.
Kromě dcery je obradovanou osobou vzhledem k postavení dárkyně „manžel dítěte“ = zeť.
§ 10 odst. 3 písm. c) bod 1. zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, obsahuje výslovné osvobození pro bezúplatný příjem manžela dítěte.
Můžete mít pouze povinnost oznámení tohoto osvobozeného příjmu příslušnému finančnímu úřadu, pokud je hodnota příjmu vyšší než 5 milionů korun.
Dobrý den, chtěl bych se zeptat, rodiče mi chtějí darovat byt, ve kterém každý vlastní polovinu a jsou rozvedení a nebaví se spolu, tím pádem každý mi tu svoji polovinu chce darovat zvlášť. Jestliže je to dar z otce a matky na dítě, bude darovací smlouva stát nějaké peníze? Děkuji.
Dobrý den,
můžete klidně darování rozdělit do dvou listin a podepsat ji s rodiči zvlášť.
Dále se nabízí možnost zpracování darovací smlouvy do jedné listiny, kdy ji s rodiči pouze podepíšete v rozdílné okamžiky – např. nejprve s matkou a o pár dní později s otcem. Vy se samozřejmě podepíšete jen 1x. Podpisy musí být úředně ověřeny, je tedy potřeba s rodiči dojít na poštu, CzechPoint nebo k notáři či advokátovi (ideálně k tomu, který Vám darovací smlouvu sepíše).
Obecně platí, že na smlouvu (vkladovou listinu pro řízení na katastrálním úřadě) nemusí být podpisy smluvních stran ze stejného dne.
Darování z matky na syna či z otce na syna je pak „zdarma“, tedy osvobozeno od daně z příjmu, pod kterou daň z bezúplatného příjmu spadá.
Sepise samotné darovací smlouvy advokátem Vás pak určitě něco stát bude a dále musíte počítat s poplatkem 2.000,- Kč za zahájení vkladového řízení na katastru.
Dobrý den,
chtěla jsem se zeptat,zda se platí dan z příjmu,když dostanete darem nemovitost od někoho,kdo není příbuzný,ale nemovitost hned prodáte.
Dekuji za odpověď.
Dobrý den,
pokud obdržíte darem nemovitost od osoby, která nespadá do výčtu uvedeného pro osvobození od daně z příjmu (bezúplatné příjmy), je potřeba tento dar nahlásit finančnímu úřadu a odvést z něj daň z příjmu.
Pokud se následně rozhodnete nemovitost prodat, může se Vás daň z příjmu týkat znovu (zdanění získaných peněz jako kupní ceny). Pokud v nemovitosti nemáte 2 roky trvalý pobyt, nebo pokud získané finanční prostředky nepoužijete na řešení vlastní bytové potřeby, budete hradit daň z příjmu i v tomto případě.
Dobrý den,
máme velký spor v rodině. Matka chce darovat jedné dceři chalupu a požaduje aby si s druhou dcerou dohodla vyrovnání.
Protože obě dcery mají jestě 1/4 podíl na bytu ve kterém žije matka s 1/2, navrhla dcera která by měla být obdarována chalupou určit cenu pro vyrovnání takto:
Ocení se chalupa a byt znaleckými posudky a navýší se – daruje podíl na bytu své sestře v ceně jedné poloviny znalecké ceny za chalupu. Podotýkám, že se jedná o znalecký posudek podle zákona 151/1997 a následujících …
Druhá strana odmítá tento typ posudku a hovoří o nižší ceně bytu dokonce nižší než je cena obvyklá a vidí daleko větší cena za chalupu než určil znalecký posudek.
Jinými slovy spekuluje na co nejvýhodnější ceny de fakto tržní aby vyrovnání bylo co nejvíce lukrativní. Matka dcer si neví rady, protože slyší z každé strany něco jiného.
Zatím patová situace.
Děkuji za jakoukoliv faktickou a praktickou radu.
Dobrý den,
obecně platí, že není potřeba obdarovat všechny děti stejným dílem.
Žádný zákon neukládá povinnost ocenit nemovitost znaleckým posudkem či odhadem tržní hodnoty při darování (pokud se nebavíme o případech, kdy je potřeba stanovit hodnotu pro finanční úřad).
Vše tedy záleží na dohodě v rámci rodiny.
Vyrovnání mezi sourozenci lze zahrnout přímo do jedné listiny s darovací smlouvou tak, aby bylo jasné, kdo má povinnost poslat komu peníze a v jaké lhůtě. Takovou dohodu Vám pomůže zformulovat realitní právník, primární je však dohoda v rodině, z níž by advokát vycházel.
Dobrý den.
Narazila jsem na váš článek o darování nemovitosti. Mám dotaz: je nutné mít k darovací smlouvě vypracovaný cenový odhad nemovitosti, pokud oba, dárce i obdarovaný znají skutečný stav nemovitosti?
Děkuji.
Dobrý den,
znalecký posudek pro účely darování nepotřebujete.
Pokud se jedná o darování, které je od daně z příjmu osvobozeno (pod daň z příjmu spadá daň „darovací“), je potřeba tento dar oznámit finančnímu úřadu, pokud jeho hodnota přesahuje 5 mil. Kč.
Pokud si nejste jistá hodnotou nemovitosti, tj. mohla by se blížit 5 mil. Kč, doporučujeme nechat si vypracovat tzv. odhad tržní ceny, který Vám může vypracovat realitní makléř porovnáním cen obdobných nemovitostí v dané lokalitě.
Znalecký posudek vypracovaný znalcem tedy není potřeba.