DAROVACÍ SMLOUVA NA NEMOVITOST

Základem pro darování nemovitosti je darovací smlouva, na jejímž základě dochází k bezúplatnému převodu bytu, domu či pozemku z dárce na obdarovaného. Darovací smlouva není až tak typickou smlouvou v realitní činnosti, ale za to v běžném životě sehrává nepostradatelnou úlohu. Často, pokud jde o darování nemovitosti, o kterém je řeč v tomto článku, nahrazuje institut „dědění“, ale za života vlastníka.

V užším slova smyslu lze říci, že jde uspořádání majetkových vztahů zejména rodiče/rodičů ještě za jejich života vůči dětem a potomkům. V praxi se pak často setkáváme u darování i se zakotvením služebnosti dožití (darovací smlouva s věcným břemenem). Její sjednání zajišťuje dárcům jistotu doživotního bezplatného užívání domu či bytu, který na základě darovací smlouvy darovali svým potomkům.

Darovací smlouva v zákoně

Darování nemovitosti je ošetřeno v § 2055 až 2078 občanského zákoníku. Její podstata spočívá v úloze převést pomocí darovací smlouvy vlastnické právo na jiného, a to vždy bezúplatně! Pro darování nemovitosti bude vždy potřeba podepsat písemnou darovací smlouvu s úředně ověřenými podpisy a návrh na vklad do katastru nemovitostí.

Při darování nemovitosti si dejte pozor na to, pokud po Vás dárce bude chtít nějaké drobné finanční vyrovnání. Pak se již nejedná o darování, ale o smíšenou smlouvu s  daňovými důsledky.

Postup při darování nemovitosti

Nyní se podívejme na to, jaké kroky nás čekají v případě darování nemovitostí:

  • zjištění základních informací – zejména jakých osob a nemovitostí se bude darovací smlouva týkat
  • vypracování darovací smlouvy,
  • vyhotovení návrhu na vklad do katastru nemovitostí,
  • podpis darovací smlouvy (úředně ověřený) a podpis návrhu na vklad,
  • podání návrhu na vklad příslušnému katastrálnímu úřadu.

Návrh na vklad do katastru nemovitostí

Vlastnické právo k nemovitosti se nabývá až vkladem do katastru nemovitostí, a to zpětně ke dni podání návrhu.  Formulář je dostupný na stránkách Českého katastrálního úřadu.

Co se do návrhu na vklad vyplňuje?

  • co je předmětem daru (specifikace nemovitosti),
  • kdo je dárce a kdo je obdarovaný (identifikace účastníků smlouvy),
  • jakého práva se zápis týká, tj. vlastnického práva k bytu, domu či pozemku,
  • na základě, jakých listin se vlastnické právo mění, tj. na základě darovací smlouvy na nemovitost.

Je třeba počítat s tím, že za podání návrhu uhradíme správní poplatek 1000 Kč.

Při darování nemovitosti je dobré si uvědomit, že darovací smlouva na nemovitosti je dvoustranné právní jednání, a to si jako takové vyžaduje souhlas obdarovaného s darem i podmínkami darování. Takže zde tak úplně neplatí heslo: „Darovanému koni na zuby nekoukej.“ Stejně tak, je povinností dárce seznámit obdarovaného s právním i faktickým stavem věci, včetně všech vad, jak právních, tak faktických.

Problém by mohl nastat třeba v takového situaci:

Dědeček Dárce, žijící trvale v zahraničí, chtěl svému nevlastnímu vnukovi Ondrovi, se kterým se ale často nestýkal, věnovat starý dům na venkově, o který se na stáří, a ještě z ciziny již nedokázal dobře postarat. Sám ho navíc získal v restituci, a tak se ho rozhodl darovat dál. Vlastně ani nevěděl, v jakém stavu se usedlost aktuálně nachází. V zahraničí Dědeček vyhotovil proto plnou moc pro svou družku, aby vše okolo darování zařídila, protože měla zrovna cestovat do České republiky na 14 dní, během kterých se mělo vše zvládnout.

Podepsal proto plnou moc a nechal ji úředně ověřit na zastupitelském úřadě, připravila se darovací smlouva, přítelkyně přijela za Ondrou do České republiky; podepsali darovací smlouvu a poté podali společně návrh na vklad do katastru nemovitostí. Naneštěstí – jak se ukázalo – nemovitost byla spíše na obtíž, protože pozemek byl kontaminován a skrýval odpad a fekálie, protože do tohoto opuštěného místa odvážel kdekdo kdeco. Ondra využil svého práva a odstoupil od smlouvy a dar vrátil.

Předkupní právo při darování nemovitosti

Před uzavřením darovací smlouvy na nemovitost doporučuji rovněž zvážit, zda se darovanou věc neuplatí předkupní právo spoluvlastníka (u spoluvlastnických podílů). Při darování nemovitosti zůstává předkupní právo spoluvlastníků zachováno (a mají právo věc přednostně získat za cenu obvyklou, která nahrazuje chybějící kupní cenu).

Dříve (podle „starého“ občanského zákoníku) tomu však tak nebylo a darování se zneužívalo pro obcházení předkupního práva spoluvlastníků. Takové jednání je však obcházením zákona. Tedy darovaný se s dárcem dohodli, že „vyšachují“ spoluvlastníky, uzavřeli darovací smlouvu „na oko“, ale ve skutečnosti se vyrovnali. Aby se tomu předešlo, počítá občanský zákoník s darováním mezi cizími a zachováním předkupního práva pro spoluvlastníky.

Darovací smlouva – výlučný majetek nebo společné jmění manželů (SJM)?

Pokud klienti zamýšlejí darování nemovitosti například svým dětem, mají často obavy z toho, že pokud je syn či dcera v manželství, tak, aby v případě rozvodu nemuseli vyplácet druhého manžela z rodinného majetku. Zde je důležité vědět, že majetek nabytý na základě darovací smlouvu na nemovitost do společného jmění manželů (SJM) nespadá, ale jedná se o výlučný majetek jednoho z manželů. V případě rozvodu nebude předmětem majetkového vypořádání.

Darovací smlouva – lze odvolat dar?

Někdy se nás klienti ptají i na možnost vrácení daru. Občanský zákoník umožňuje vrácení daru dárci jako tzv. odvolání daru pro nevděk. Druhou skutkovou podstatou, kdy má dárce také právo dar odvolat, je pro nouzi, do které upadl dárce.

Podmínky jsou následující:

  • obdarovaný svým jednáním zjevně porušil dobré mravy,
  • čímž dárci ublížil, a to úmyslně nebo z hrubé nedbalosti, a
  • dárce mu takové jednání neprominul.

Za nevděk vůči dárci se také považuje hrubé porušení dobrých mravů vůči osobě obdarovanému blízké, odůvodňují-li to okolnosti. Zvláštností je, že občanský zákoník umožňuje, aby právo odvolat dar přešlo na dědice dárce. Je však třeba zdůraznit, že se jedná o institut, který je v praxi opravdu výjimečný.

Daně a darování

Posledním avšak velmi důležitým aspektem při darování nemovitosti jsou daně. Podívejme se tedy na ně!

1. Daň z nabytí nemovitosti

Jelikož jde na základě darovací smlouvy o bezúplatný převod, tato daň se při darování nemovitosti neplatí. Muselo by se jednat o koupi nemovitosti.

2. Daň z příjmů

Darující při darování nemovitosti nic neplatí, protože ani nic nedostává. Povinný je zde obdarovaný. Pokud jde o dar mezi příbuznými v hlavní linii (otec, matka, děda, babička), ten je obecně od daně osvobozen. Ve vedlejší linii to platí, pokud jde o sourozence, strýce, tetu, synovce nebo neteř, manžela, manžela dítěte, dítě manžela, rodiče manžela nebo manžela rodičů. Případně pokud jde o osoby, které spolu žily nejméně jeden rok před darováním ve společně hospodařící domácnosti. Jinak platí obdarovaný daň z příjmu, a to 15 %. (tzv ostatní příjem podle § 10, ledaže by byl bezúplatný příjem přijatý v souvislosti s podnikatelskou činností, např. nemovitost jako kancelář pro podnikání).

3. Daň z nemovitých věcí

Je třeba nezapomenout na to, že i při nemovitosti nabyté na základě darovací smlouvy nový vlastník nemovitosti musí do konce ledna následujícího roku podat přiznání k dani z nemovitých věcí a do konce května daň zaplatit. Tedy v lednu 2019 je nutné odevzdat přiznání k dani z nemovitých věcí za rok 2019. Podává ho ten, kdo se v roce 2018 nově stal vlastníkem nemovitosti. Termín pro odevzdání přiznání je vždy do 31. ledna daného roku.

Pokud v následujících obdobích dojde ke změně okolností rozhodných pro vyměření daně (např. přístavba k rodinnému domu apod.), pak se musí přiznání podat opětovně. Daň se pak platí každý rok.

Doufám, že Vám článek přinesl užitečné informace. V případě jakýchkoli dotazů se nám neváhejte ozvat, rádi Vám odpovíme. Nebo Vám pomůžeme rovnou darovací smlouvu sepsat, což Vás nevyjde draho a během několika dnů budete mít vše vyřešené. Podmínky najdete v balíčku zde https://ilonacernochova.cz/balicek-5-darovani-nemovitosti/.