AKTUALIZOVÁNO 25.1.2023

Při pronajímání bytu či domu může vzniknout řada problémů. Mnohým rizikům však můžete předejít. Přečtěte si, jak se jako pronajímatel účinně chránit při sepisování nájemní smlouvy, hrazení záloh nebo když chcete dát nájemníkovi výpověď.

Pronájem jakékoli nemovitosti a zejména bytu, domu či jiného prostoru k bydlení samozřejmě nejde ošetřit tak, aby sebou nenesl riziko vůbec žádné. Neplacení nájmu, poničení nemovitosti a vybavení, dluhy na službách, stížnosti sousedů, pokuta za nesplnění ohlašovací povinnosti, exekutor za dveřmi…. Určitě vás napadnou další a další problémy či rizika, které s sebou pronájem nemovitosti může nést a okrajově jsme na ně narazili například i v tomto článku. Spoustě z nich však jde předejít a mnoho jich lze ošetřit tak, aby jejich dopad byl pro pronajímatele minimální. Co vše je tedy dobré vědět? 

Jak pronajmout byt bez rizika

Nájem upravuje občanský zákoník č. 89/2012 Sb. – § 2201 až § 2331. A protože poskytuje silnou ochranu především pro nájemce, podíváme se, jak se chránit jako pronajímatel. 

Nájemní smlouva

Kvalitně sepsaná nájemní smlouva je samozřejmě základ. V žádném případě neplatí, že čím jednodušší, kratší a srozumitelnější smlouva je, tím lepší. Srozumitelná být samozřejmě má, ale naopak, čím je delší a výslovně ošetřuje více věcí, tím pro pronajímatele lépe. Co v ní obsaženo není, řídí se zákonem.

Co by v nájemní smlouvě nemělo chybět:

o   Přesná identifikace pronajímatele, nájemce a popř. osob, které budou s nájemcem v bytě bydlet.

o   Přesná identifikace nemovitosti.

o   Vymezení všeho, co je součástí pronajímané nemovitosti (příslušenství, vybavení, popř. sklep, lodžie, balkon, garáž, právo užívání parkovacího stání apod.).

o   Výše nájemného, datum úhrady.

o   Výše záloh na energie, popř. další služby.

o   Práva a povinnosti obou smluvních stran.

o   Přílohou by pak měl být předávací protokol, který mimo jiné detailně popíše vybavení a jeho stav (ideálně doloženo fotografiemi).

Náš tip: Písemně určete, zda jsou či nejsou spotřebiče v ceně nájmu. Vyhnete se následným sporům o to, kdo uhradí například novou pračku, pokud v bytě byla při začátku nájmu a podobně.

Na co si v nájemní smlouvě dát pozor

Dávejte však pozor na to, jaká další ustanovení do nájemní smlouvy dáte. Je třeba být opatrný na formulaci povinností nájemce, jdou-li za hranici toho, co lze nájemci podle zákona uložit. Proto se neváhejte obrátit na specializovaného advokáta s žádostí o přípravu i zdánlivě jednoduché nájemní smlouvy. 

Pokud přípravu nájemní smlouvy zanedbáte a nedomyslíte některé praktické důsledky, může být výpověď nájemní smlouvy problematická a pronajímatel se pak dostává do mnohdy komplikovaných situací. Zejména byl-li pořízen byt jako investice a pronájem hradí splátky hypotéky. Pak může být problém s neplatícím či jinak problematickým nájemníkem velké riziko. Tušíte-li problém s již běžící smlouvou, zkuste zvážit, zda by nestálo za to připravit dodatek nájemní smlouvy a ošetřit body, na které se na začátku nájemního vztahu zapomnělo. Bez dobrovolné součinnosti nájemce však dodatek k nájemní smlouvě nesepíšete.

Doporučení pro pronajímatele

Jak pronajmout byt bez rizika nebo se ho pokusit alespoň minimalizovat? Držte se následujících doporučení:

·         Řádně nájemce prověřte. V internetovém vyhledávači, na sociálních sítích, v databázi osob hledaných policií, a především v insolvenčním rejstříku https://isir.justice.cz/isir/common/index.do a v centrální evidenci exekucí při Exekutorské komoře ČR: https://www.ceecr.cz/.

·         Zajímejte se, zda má nájemce zajištěn stálý příjem a ideálně se pokuste vyžádat reference od předchozího pronajímatele, pokud již zájemce v nájmu dříve byl.

·         Požadujte složení kauce. Od 1.7.2020 můžete smluvně požadovat i pokutu pro případ porušení povinností vyplývajících z nájmu. Jen pozor, součet kauce (jistoty) a práva na zaplacení smluvní pokuty nesmí v souhrnu přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného.

·         Bezpečnější je smlouva na dobu určitou! Výpověď nájemní smlouvy na dobu neurčitou a její ukončení můžete jako pronajímatel provést jen podle zákonných podmínek, které jsou pro vás velice limitující. K tomuto se vrátíme ještě dále.

·         Situaci, kdy nájemce nebude chtít byt či dům dobrovolně opustit po skončení nájmu, lze ošetřit notářským zápisem – tzv. „exekučním titulem“. Jeho aplikace do praxe je ale samozřejmě komplikovanější. 

·         Ukotvěte do smlouvy povinnost nájemce mít předmět nájmu po celou dobu trvání nájmu pojištěný nebo minimálně sami si dobré pojištění zřiďte.

·         A v neposlední řadě – zeptejte se na chov domácího zvířete. Ten nelze smluvně zakázat, ale můžete dle toho vhodněji přizpůsobit výši kauce. Mnohdy se zvířetem naleznete lepšího nájemníka, protože mnoho pronajímatelů právě kvůli zvířeti upřednostní jiného nájemce. Nájemník s domácím zvířetem je proto většinou dlouhodobější a více si pronájmu váží. Stačí se většinou jen dohodnout na adekvátním navýšení kauce pro případ, že by domácí mazlíček nemovitost poškodil.

·         Vyfoťte a sepište si veškeré movité vybavení bytu, které v něm nájemníkovi necháváte k užívání. Fotodokumentaci přiložte jako přílohu nájemní smlouvy nebo předávacího protokolu. V případě, že by se nájemník dostal do finančních problémů a přišla na řadu mobiliární exekuce, dokládat čí nemovité věci v bytě jsou, musí pronajímatel nikoliv nájemce. Takže nechává-li pronajímatel k užívání v bytě například sedací soupravu, musí on prokázat, že je jeho, aby mu nebyla zabavena, či aby mu byla exekutorem vrácena.

·         V případě, že je nájemce cizinec, nezapomeňte, že se musí ohlásit jeho ubytování na cizineckou policii do 3 pracovních dnů, jinak hrozí pokuta až do výše 50.000 Kč. A pozor, za cizince je považován každý, kdo není státním příslušníkem ČR, tedy i občan například Slovenské republiky.

Nájemné a zálohy

Zde je velice důležité vyřešit, kdo bude hradit fond oprav a platby spojené s nemovitostí (daň z nemovitosti, správní poplatky SVJ, splátku anuity a další). Jde o povinnost majitele bytu, nikoli nájemníka, proto je důležité toto smluvně ošetřit správně.

Pokud by veškeré platby mimo zálohy na služby nebyly zahrnuty v nájemném, musí být v nájemní smlouvě jasně stanoveno, co je nájemník povinen platit a mít vše rozepsané: kolik činí nájemné, kolik jsou zálohy na energie, kolik je fond oprav, kolik jsou například zálohy na další služby v nemovitosti. Pouze v takovém případě je nájemník povinen platit vše, co je ve smlouvě uvedené.

Skončení nájmu

Věděli jste, že je potřeba neprodloužení smlouvy písemně oznámit s předstihemi u smluv na dobu určitou? Pokud by tak pronajímatel neučinil a nájemník by byt užíval dále alespoň 3 měsíce, smlouva by se tím automaticky prodloužila. A jakým způsobem dochází ke skončení nájmu?

·         Uplynutím doby, na kterou byla sjednána nájemní smlouva.

·         Dohodou smluvních stran.

·         Výpovědí dle zákona/smluvních podmínek.

Ukončení nájemní smlouvy na dobu určitou je možné k datu, ke kterému byl sjednán konec doby nájmu. Vypovědět ji před tímto datem lze pouze v případě, že nájemník hrubě porušuje své povinnosti, nebo byl-li odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází. Dále také má-li být byt vyklizen z důvodu veřejného zájmu či je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu. Nájemní smlouvu na dobu určitou nelze vypovědět z důvodu vlastní bytové potřeby. Pokud tedy nájemce není výrazně problémový, tak ukončení nájemní smlouvy ze strany pronajímatele je velmi obtížné, takřka nemožné!

Oproti tomu smlouva na dobu neurčitou je vypověditelná nejen z výše uvedených důvodů, ale navíc ji lze vypovědět, pokud byt potřebujete pro sebe, svého manžela (který hodlá opustit rodinnou domácnost a byl podán návrh na rozvod manželství, nebo manželství bylo již rozvedeno) nebo pro své či manželovy příbuzné v přímé linii (rodiče, prarodiče, děti, vnuci) nebo ve vedlejší linii v druhém stupni (sourozenci).

Okamžitou výpověď můžete dát nájemci bez náhrady tehdy, pokud:

o   nezaplatil nájemné a náklady na služby za dobu alespoň 3 měsíců,

o   poškozuje byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem,

o   způsobuje jinak závažné škody nebo obtíže vám jako pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí,

o   užívá neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno.

Před výpovědí je však nutné nájemce písemně vyzvat k nápravě s přiměřenou lhůtou a výslovně uvést, v čem spočívá závažné porušení nájemcovy povinnosti.

Vrácení kauce

V případě, že nájemce dluží na nájmu, nebo způsobil poškození nemovitosti nad běžnou míru opotřebení a bude nutné zajistit opravu takového poškození, pronajímatel započte tyto náklady oproti složené kauci.

Velice častou chybou ve smlouvě bývá, že není ošetřeno právo nájemce na úroky z jistoty. Nájemce má právo na úroky alespoň ve výši zákonné sazby úroků dle ustanovení § 1802 OZ, která se počítá dle obvyklých úroků bankovních úvěrů v místě bydliště v době uzavření smlouvy. Tj. tato část je na úpravu hodně specifická a konečné vyúčtování pro vrácení kauce bývá problematické. Doporučujeme proto výši úroku výslovně ve smlouvě ošetřit. Vyloučit povinnost zaplacení úroků z jistoty však nelze, takové ustanovení by bylo v rozporu s § 2235 OZ – nepřihlíží se k ujednáním zkracujícím nájemcova práva.

Nejste si jisti, jestli máte nájemní smlouvu dobře napsanou a jestli by vám v případě potřeby byla co platná, kdyby došlo k soudnímu sporu? Nebo se pronajmout svou nemovitost teprve chystáte? Rádi vám pomůžeme ošetřit smlouvu tak, aby pro vás byla dle zákonných možností co nejbezpečnější a zbytečně vás neznevýhodňovala. Pomůžeme vám prověřit nájemníka i poradíme s dalšími náležitostmi, dle individuální potřeby. 

Případně si hned teď objednejte online či osobní konzultaci a zkušený realitní advokát z naší kanceláře s vámi probere všechny otázky, které potřebujete řešit.