Připravili jsme pro Vás sérii článků na téma „Na co si dát pozor při koupi nemovitosti“.  V 1. dílu vás seznámíme, co byste si měli prověřit ještě před podpisem rezervační smlouvy.

Co je to vlastně rezervační smlouva?

Pokud jste si konečně vybrali svou vysněnou nemovitosti, čeká vás zpravidla podpis několika smluv, které na sebe časově navazují. První z nich bude rezervační smlouva na nemovitost, která je často také nazývaná jako dohoda o složení blokovacího depozita či obdobně. Její podstatou je, že si kupovaný byt, dům či pozemek závazně rezervujete. Realitní kancelář a/nebo prodávající se jejím podpisem zaváže nenabízet nemovitost dále k prodeji a vy vážnost svého zájmu o její koupi stvrdíte zaplacení rezervační zálohy, která se zpravidla následně stane první splátkou kupní ceny za nemovitost.

Svou povahou, ať už je jakkoli nazvána, představuje rezervační smlouva zpravidla závazek uzavřít kupní smlouvu a má tedy povahu smlouvy o budoucí kupní smlouvě. Tato smlouva obsahuje zejména ustanovení týkající se úhrady rezervačního poplatku (blokovacího depozita) jak je uvedeno výše. Zpravidla tato smlouva obsahuje i pro jednu nebo obě smluvní strany pro případ, kdyby snad jedna ze smluvních stran chtěla z koupě či prodeje vycouvat. Pojďme se podívat, na co si dát pozor před jejím podpisem.

Co zvážit než přistoupíte k podpisu rezervační smlouvy?

Kdy ji podepsat? I když se na podpis rezervační smlouvy zpravidla velmi spěchá, neunáhlete se a ověřte si alespoň několik základních otázek. Před podpisem rezervační smlouvy si důkladně prověřte kupovanou nemovitost, a to zejména z hlediska jejích právních a faktických vad.

Právní prověření nemovitosti

Prověřte si, zda na nemovitosti neváznou práva třetích osob, která mohou mít vliv na její hodnotu. Mezi nejčastější zatížení tohoto typu patří:

• Zástavní právo (typicky v případě, kdy si prodávající vzal na financování její koupě hypotéku – jak takovou situaci při koupi nemovitosti řešit popisuji podrobněji zde – https://realitniadvokati.cz/hypoteka-prodavajiciho-strasak-kupujiciho/ a rovněž v tomto článku pro prodávající – https://realitniadvokati.cz/predcasne-splaceni-hypoteky-pred-prodejem-bytu-co-delat-a-kolik-to-bude-stat/),
• Věcná břemena – některá jsou pro kupujícího problém (typicky služebnost na dožití), některá reálně hodnotu nemovitosti nesnižují (typicky věcné břemeno pro správce inženýrských sítí typu ČEZ apod.),
• Prověření přístupu k nemovitosti – zda přístupu nebrání např. cizí pozemek ve vlastnictví jiné osoby,
• Další zatížení.

Jak takovou prověrku udělat? Základním dokumentem, který je třeba důkladně prostudovat je výpis z katastru nemovitostí. Základní neplacenou verzi si stáhnete pod tímto odkazem, nicméně vždy doporučuji obstarat si jeho kompletní placenou verzi, neboť tam naleznete kompletní výpis omezení, která jsou evidována v katastru nemovitostí. Z listu vlastnictví evidovaného v katastru nemovitostí si rovněž potvrdíte, kdo je evidovaným vlastníkem prodávaného bytu, domu či pozemku a zda vůbec jednáte s oprávněnou osobou. Nejlepším řešením je poradit se se zkušeným právníkem či advokátem specializovaným na kupní smlouvy na nemovitosti a reality.

Právní prověření prodávajícího

Ještě před podpisem smlouvy je rovněž velmi důležité udělat si alespoň základní právní prověření prodávajícího. Doporučuji prověřit osobu vlastníka alespoň na insolvence – to zjistíte zde v insolvenčním rejstříku a ideálně si prověřit i to, zda na vlastníka nemovitosti, resp. nemovitost není vedena exekuce – většina exekucí se dá zjistit v Centrální evidenci exekucí.

Pokud se na to sami necítíte, napište mi a já za Vás toto právní prověření provedu. Jsem schopna dodat vám výsledky základního právního prověření nemovitosti a prodávajícího již do 24 hodin od vašeho zadání. Podmínky nalezte zde v balíčku „Rezervuji nemovitost“.

Technické prověření nemovitosti

Před koupí si rovněž důkladně prohlédněte danou nemovitost a její okolí, zda neobjevíte nějaké vady nebo nedostatky. Těch může být celá řada, od špatně provedené izolace od vlhkosti, statické poruchy či nevyhovující stav střešní krytiny rodinného domu. Na trhu existuje celá řada specializovaných společností, které vám s kontrolou technického stavu nemovitosti pomohou.

Zákon vám sice poskytuje možnost domáhat se na prodávajícím odpovědnosti za vady dokonce až 5 let po uzavření kupní smlouvy na nemovitost a požadovat dodatečně například slevu z kupní ceny, nicméně je to situace, které je vždy lepší předejít hned na začátku prodeje či koupě bytu, domu či pozemku.

Další důležité aspekty

Před koupí zvažujte také polohu nemovitosti, a to nejen z důvodu možného hluku, prašnosti nebo zastínění či jiného omezení výhledu. Prověřte si sousedy, zda tam nehrozí nějaké problémy – zajímavou stránku pro tyto účely najdete třeba zde. Zejména při koupi pozemku pro stavbu rodinného domu je třeba vzít v úvahu celou řadu dalších skutečnosti, zejména omezení vyplývající z územního plánu a dalších regulativ.

Vzhledem k tomu, že v rezervační smlouvě máte již zpravidla ujednanou povinnost vybranou nemovitost koupit, zjistěte si před jejím podpisem v co největším rozsahu případné právní vady (zatížení nájemním právem třetí osoby, zástavní právo váznoucí na nemovité věci nebo věcné břemeno – viz výše) i faktické vady, protože neznalost neomlouvá a než se zavážete ke koupi, měli byste mít k dispozici co nejkompletnější informace. Až poté, co si alespoň základních způsobem ověříte možné vady nemovitosti a provedete prověrku nemovitosti, doporučuji přistoupit k podpisu rezervační smlouvy. Na co si dát pozor v jejím textu, se dočtete v dalším díle tohoto seriálu.

A jedna rada na úplný závěr: v praxi se mi občas stává, že klienti se na nový byt, dům či pozemek těší natolik, že prodávajícímu pošlou peníze předem ještě dříve, než cokoli podepíší. Činí tak zpravidla pod tlakem prodávajícího a zároveň z obavy, aby jim nemovitost nekoupil jiný zájemce. K tomu dochází v případech, kdy prodej probíhá bez realitní kanceláře. To pak ale kupujícímu ztěžuje jeho vyjednávací pozici o podmínkách rezervační smlouvy i kupní smlouvy na nemovitost a navíc riskuje, že přijde o peníze. Doporučuji proto jednat uvážlivě a raději si 1-2 dny počkat a udělat alespoň nejnutnější kroky k prověření shora uvedených skutečností. Využít pro to můžete můj výhodný balíček pro rezervaci nemovitosti včetně potřebných právních prověření.

A jaké máte zkušenosti vy, byli jste někdy prodávajícím či realitní kanceláří tlačeni do rychlé rezervace nemovitosti?