Přečtěte si, jak na tom neprodělat.

AKTUALIZOVÁNO 18.11.2022

Pokud už jste se rozhodli a hledáte, jak začít, nebo teprve váháte nad tím, jestli koupě investiční nemovitosti je to pravé právě pro Vás, jste tu na správném místě. Tento článek je určen pro každého, koho zajímá investice do bytů na pronájem od samého začátku. Prozradíme Vám srozumitelně proč a jak si pořídit první byt na investici a především, jak vše ošetřit tak, abyste z takového kroku nemuseli mít strach.

Proč je zajímavá investice do bytů

Nejdříve asi začneme tím, proč vůbec se tomuto tématu věnovat. Zkuste si investice do nemovitostí, ať už u nás nebo v zahraničí, představit jako spoření. Každý měsíc si můžete spořit dva, tři tisíce. Buď je dáte pod polštář, kde jejich hodnota za pár let klesne na minimum, dáte je na spořící účet, kde sice v poslední době rostou úroky a uložené peníze se tak aspoň trošku zhodnotí. Nicméně nejlepší varianta je uložit peníze do něčeho, kde se stanou investicí – jako jsou kovy (klasicky zlato, stříbro a další), nemovitosti, umění, podílové fondy, dluhopisy či akcie.

Pokud bychom se drželi naší představy „koupě investiční nemovitosti = spoření“, budeme hledat takové nástroje, které s sebou nesou to nejmenší riziko, ale zároveň nabízí možnost zajímavého zhodnocení nebo alespoň uchování hodnoty námi naspořených prostředků po mnoho dalších let. Tím se nám výběr možností zúží přinejmenším na vzácné kovy a nemovitosti či umění.

A jak se rozhodnout dále?

Je zajímavější investice do domu a bytu nebo pozemku, do drahých kovů nebo umění? Nebudeme rozebírat detailně všechna pro a proti, ale ten hlavní rozdíl lze vnímat následovně. Drahé kovy a umění se zhodnocuje až na výjimky pouze v čase. Nemovitosti v dlouhodobém trendu nejen že se zhodnocují v čase, ale je zde i výnos z pronájmu. Na pořízení nemovitosti navíc nemusíte mít plnou kupní cenu, ale můžete ji financovat hypotečním úvěrem, který je výhodnější oproti jiným formám půjček. A využití tzv. finanční páky – tedy rozdělení poměru vlastních a cizích prostředků, je dokonce za určitých podmínek žádoucí. Pokud se pro financování úvěrem rozhodnete, pečlivě si předem nastudujte, jaké druhy hypoték existují, podle jakých kritérií se dělí a na co se při uzavírání hypotéky zaměřit. Využít můžete např. srovnání hypoték.

A jaký druh nemovitosti zvolit? Záleží na tom, kolik času chcete investiční nemovitosti věnovat. Nejjednodušší je uložení peněz do pozemků. Pozemek můžete také pronajmout a léta v něm mít uložené peníze, hodnota časem roste, navíc máte i nějaký příjem z pronájmu. Ten většinou nebývá moc vysoký a například u orných půd by Vám v nejmenším měl zaplatit daň z nemovitosti. Proběhne-li koupě pozemku v pořádku, což Vám může ohlídat Váš advokát (využijte našeho balíčku Koupě nemovitosti), po pronájmu například místnímu zemědělskému družstvu máte peníze do příštích let zainvestované prakticky bez starostí.

Období epidemie koronaviru nám ukázalo, že koupě investiční nemovitosti může být poměrně rizikovou a je třeba v případě zájmu volit velice opatrně vhodný typ nemovitosti (zavřené obchody v rámci lockdownu byly rizikem pro pronajímatele komerčních prostor), nicméně současný vývoj nasvědčuje tomu, že se tato extrémní vládní opatření hned tak opakovat nebudou. Koupě domu na investici je zase velice náročná na propočty, aby se zkrátka pro nezbytné náklady na rekonstrukce a údržbu vyplatila. Proto jsou byty na investici do začátku velice dobrou volbou.

Chci investovat, ale nemám na to zatím žádné úspory

Zkusme to rovnou příkladem. Rozhodneme-li se dnes, že si chceme pořídit byt k investici, co proto musíme udělat? Pro představu se budeme pohybovat v nižších hodnotách.

Hypoteční úvěr a úspory

Dáme si za cíl dát dohromady 500.000,- Kč ve vlastních zdrojích s tím, že do 5 let chceme první byt k investici. Pokud nemáte do této doby jiné rezervy, měsíčně to bude znamenat odložit si stranou zhruba 8.400,- Kč. Ideálně odkládáme přinejmenším na spořící účet či ještě lépe do nějakého konzervativnějšího fondu jako pravidelnou investici.

500.000,- Kč se nám po naspoření promění ve 20 % vlastních zdrojů, díky nimž dosáhneme ideálního poměru pro získání hypotéky – 80 % LTV (tedy hypotéka bude na 80 % kupní ceny). A kolik je v tomto případě hodnota bytu, který bychom pořizovali? Maximální hodnota bytu bude 2.500.000,- Kč. Jen pozor – kupní cena musí v tomto případě odpovídat odhadu bankovního odhadce, což je často problém.

Bankovní odhady jsou nastaveny tak, aby samozřejmě ochránily především banku, která musí mít jistotu, že dostane své peníze zpět, pokud by klient přestal hypoteční úvěr splácet. Takže je dobré počítat raději s rezervou – například 10 %.

Dalším problémem je u schvalování hypoték v současné době nedostatečná výše příjmu, která musí být v určité výši vzhledem k měsíční splátce, kterou pak po vás bude banka chtít. Měsíční splátky za poslední rok dramaticky narostly kvůli zvyšování úroků a banka vám jednoduše nedovolí zadlužit se tak, abyste pak neměl z čeho platit své náklady na život. Dostáváme se tak do situace, kdy naspořené vlastní zdroje nejsou zárukou schválení hypotéky, důležitý je také dostatečný měsíční příjem. V naší praxi často vidíme jako možné řešení, že se spojí více lidí, tj. více příjmů, dohromady. Například si hypotéku vezmou dva partneři jako spoluvlastníci nebo manželský pár může koupit byt společně s rodiči jednoho z nich.

Jak získat jistotu, že vyjde odhad? Ponechte si rezervu!

Pokud se však vrátíme k problematice odhadu nemovitosti, nastíníme níže praktickou situaci. Máte naspořeno 500.000,- Kč. Vyberete si byt, který stojí 2.400.000,- Kč. Bankovní odhadce jej ocení na výši 2.250.000,- Kč. Z odhadu je vám banka ochotna půjčit 80 %, tj. 1.800.000,- Kč. Když pak sečteme 1.800.000,- Kč + 500.000,- Kč, máme k dispozici celkem 2.300.000,- Kč. Tedy 200.000,- Kč je ještě k dispozici na související výdaje jako bohatá rezerva. Dále budete potřebovat 2.000,- Kč na kolek za vložení návrhu na vklad zástavního práva do katastru. Ostatní by měla mít v ceně realitní kancelář, případně, pokud byste kupovali byt napřímo od majitele, určitě se vám bude rezerva hodit minimálně na právní servis. Ten samozřejmě doporučujeme i při obdržení smluv od prodávajícího za účelem jejich kontroly, aby vás v průběhu koupě nečekalo nějaké nepříjemné překvapení.

Může se stát, že odhad vyjde ve výši kupní ceny a tím samozřejmě lépe. Pokud nezakoupíte byt již rovnou s nájemníkem, musíte počítat s tím, že minimálně za první měsíc budete hradit nejen splátku hypotéky, ale i poplatky za byt (minimální zálohy na služby + fixní poplatky do SVJ). Optimálně byste měli mít rezervu alespoň na první tři měsíce „provozu“ bytu.

Zástava jiné nemovitosti

Další variantou je nabídnout bance další nemovitost jako zástavu k navýšení potřebné hodnoty zástavy. Vezmeme-li si stejný příklad jako výše, v tomto případě nepotřebujeme mít našetřených 500.000,- Kč, ale budeme potřebovat, aby rozdíl mezi výší hypotečního úvěru a kupní cenou pokryla hodnota jiné vhodné nemovitosti, kterou můžeme dát do zástavy. A nemusí to být přitom ani naše vlastní nemovitost. Může jít o nemovitost osoby blízké z rodiny, která bude ochotna svou nemovitost zatížit zástavním právem (typicky nemovitost rodičů). Je zde pouze potřeba sledovat podmínky konkrétních bank. Například může platit omezení, že druhá nemovitost může zajišťovat pouze 30 % z celkové hodnoty úvěru a podobně.

Je potřeba počítat s tím, že jako zástava jsou vhodné pouze určité druhy nemovitostí – byty, domy, bytové domy, chaty s číslem popisným, evidenčním nebo takové, které splňují kritéria takové stavby.  

Proč je toto důležité vědět? Je velice pravděpodobné, že po vás prodávající bude požadovat uzavření rezervační smlouvy. A v tu chvíli nastává ten nejzásadnější okamžik, který může významně ovlivnit celý obchod a je v celé fázi obvykle nejrizikovější. Na podpis rezervační smlouvy jsou obvykle velice krátké lhůty, prodávající chce mít jistotu, že vám nemovitost neblokuje zbytečně. Na druhou stranu, vy v krátké lhůtě musíte mít jistotu, že koupi nemovitosti zvládnete financovat (ideálně potřebujete znát odhad), a že je rezervační smlouva v pořádku a není v ní nějaká klička či nerovnoměrně nastavená smluvní pokuta. Vedle smluv je pak také více než žádoucí právní prověření nemovitosti a prodávajícího, abyste zjistili případné exekuce či jiné právní vady. K tomu je dobré mít po ruce svého advokáta.

Jak nalézt vhodnou nemovitost na investici

Základní parametr je, jestli bude byt dobře pronajímatelný a za takové nájemné, kolik potřebujete minimálně na pokrytí souvisejících nákladů, tj. na pokrytí splátek hypotéky, poplatků SVJ, které by měly být součástí nájmu, pojištění nemovitosti a ideálně na ukládání nějaké drobné rezervy, která se bude střádat na případné větší opravy nemovitosti. Obecně platí, že investiční byt by vám měl pokrýt alespoň výše uvedené platby, aby to byla „dobrá“ investice. Ale samozřejmě, pokud vás až tak netrápí výnosnost investice, jde vám prioritně o bezpečné uložení vašich peněz, nemusíte tyto výdaje předem do detailů počítat.

I návratnost investice do bytu se bude značně lišit podle toho, kde se nemovitost nachází. Nejdelší návratnost bude samozřejmě v těch největších městech, nejrychlejší návratnost je pak u nás již dlouhodobě v severních Čechách, zde je však vyvážena vyšším rizikem (častější platební neschopnost nájemníků, stěhování nájemníků kvůli prostředí a podobně).

Obecně lze říci, že nejbezpečnější lokality pro investiční byty jsou ve velkých městech, kde není problém s vysokou nezaměstnaností. Často jsou doporučována univerzitní města a dále okresní města či větší města s výbornou dopravní dostupností do Prahy a Brna.

Byty ve výše zmíněných oblastech však samozřejmě cenově mnohdy převyšují v dnešní době možnosti většiny obyvatel. Vůbec to ale neznamená, že ostatní lokality by byly investičně nevhodné, mnohdy právě naopak. Jen je třeba již lépe znát konkrétní lokalitu. A čím více se blížíme k levnějším bytům, tím více potřeba této znalosti stoupá.

Znalost lokality je mnohdy rozhodující

Pokud bychom se vrátili k našemu příkladu a rozhodli se pro pořízení bytu s cenou 2.400.000,- Kč, je dále potřeba najít v konkrétní lokalitě vhodný byt co se týče jeho velikosti, dispozice či stavu. Nabídka na sReality není v současné době tak široká, jako tomu bylo ještě před dvěma lety, nicméně kdo vytrvale hledá, určitě vhodný byt nalezne, ať už to bude na severozápadě Čech či naopak na severovýchodě Moravy, a samozřejmě nejen zde. Jen je mnohdy nezbytná znalost téměř konkrétní ulice, abyste se netrefili do problémové lokality.

Například v Sokolově vám mnozí nedoporučí Hornickou ulici a část Sokolovské, vyloučenou lokalitou se stalo v nedávných letech například sídliště Mojžíř v Ústí nad Labem a podobně. Pokud tedy přímo sami nebydlíte ve městě, kde by se našel pro vás investičně zajímavý byt, doporučujeme spojit se s lokálním realitním makléřem nebo si detailně město po vlastní trase projet a udělat si průzkum mezi místními obyvateli.

Příklad vycházející z nabídky nemovitostí v září 2022

Byt, 2+1, 55 m², po rekonstrukci, osobní vlastnictví, na náměstí v Kynšperku nad Ohří. Jde sice o malé město, ze kterého musíte všude dojíždět, ale které je kousek od Chebu i od přejezdu do Německa, kam hodně místních dojíždí za prací. Navíc je obklopené krásnou přírodou, což je velkou přidanou hodnotou.  Nabídková cena je rovných 1.400.000,- Kč. Potenciální pronájem činní 9.400,- Kč měsíčně (budeme počítat níže s rozmezím 8.500 – 9.000,- Kč / měsíčně + na služby).

1. Vezmeme si příklad, kdy bychom měli našetřeno 400.000,- Kč, půjčovali bychom si tedy 1.000.000,- Kč. Potom bychom se pohybovali v následujících čísel (od …) při pětileté fixaci a bez pojištění:
   1. Úroková míra 6,18 %
   2. Výše měsíční splátky 8.536,- Kč měsíčně
2. V případě tříleté fixace pak:
   1. Úroková míra 6,48 %
   2. Výše měsíční splátky 8.700,- Kč měsíčně

V obou případech je počítáno se splatností 15 let. Jak vidíte, oba příklady vám zvládnou splácet hypotéku. V případě nutnosti využití služeb správcovské firmy či realitního makléře ke správě pronájmu je pak potřeba nájem zvýšit. Růst cen nájmů je trendem současné doby, ale předpokládáme, že vzhledem k růstu energií, již dosáhl svého stropu, jelikož už tak se budou těžko hledat nájemníci, kteří by byli schopni všechny poplatky utáhnout.  

Co si ohlídat, aby koupě investiční nemovitosti byla po právní stránce bezpečná a co s ní dále

Základní pravidlo platí nejen pro investiční nemovitosti, ale i pro případ, že si budete hledat nemovitost pro řešení vlastní bytové potřeby. Vždy nemovitost a prodávajícího důkladně prověřte, dejte velký pozor na to, aby smluvní dokumentace byla nejen správně po formální stránce, ale hlavně bezpečná a spravedlivá pro obě strany. Nenechte se zmást tím, že krátká a jednoduchá smlouva je dobrá. Na dvou stranách se ani zdaleka neošetří podstatné věci, které pro bezpečný převod potřeba ošetřit je. Nedostatečná smlouva je často i nebezpečnější než taková, která je dlouhá a nesrozumitelná.

Stejně tak je potřeba nastavit bezpečně podmínky v nájemní smlouvě. Zde více než jinde platí, že čím více záležitostí je smluvně ošetřeno, tím lépe. Předejdete tím zbytečným sporům v budoucnu.

Chcete, aby koupě investiční nemovitosti byla pro vás po právní stránce bezpečná? Vyzkoušejte náš zvýhodněný balíček.

V rámci balíčku „Koupě investiční nemovitosti“ je zahrnuto:

• Právní prověření nemovitosti a prodávajícího
• Kontrola nebo příprava kupní smlouvy, smlouvy o úschově a návrhu na vklad
• Příprava draftu nájemní smlouvy na míru a předávacího protokolu

Spolu s balíčkem získáte zvýhodněnou sazbu na služby, které můžete připojit k balíčku:

• Odhad tržní ceny bytu, který vám ověří, jestli je kupní cena adekvátní a může odhalit případný problém s bankovním odhadem. Navíc jeho součástí je i vyhodnocení optimální hodnoty pronájmu, díky čemuž si můžete udělat lepší představu o výhodnosti investice.
• Úschova kupní ceny.
• Kontrola smlouvy o hypotéčním úvěru a zástavní smlouvy.
• Právní ověření nájemníka a finalizace nájemní smlouvy na míru.

Závěrem

Již v loňském roce se ve statistkách uvádělo, že z více než 60 % nekupují lidé byty ke svému bydlení, ale tzv. na investici, čímž se už tehdy snažili zabránit znehodnocení svých peněžních úspor (odkaz zde), a to ještě rozhodně nebyla taková míra inflace jako nyní. Toto číslo bylo a je velice zajímavým ukazatelem trendu a potvrzením teorie. Jaké? Že investice do nemovitostí budou i v příštích letech jedním z rozhodujících nástrojů uchování hodnoty peněz.

Tento článek určitě není naším posledním článkem na toto téma. Příště se dostaneme již trochu více do hloubky a podíváme se na zajímavosti, které by mohly být přínosné i pro zkušenější investory. A nechcete-li si pokračování nechat ujít, sledujte náš newsletter!

Autor článku Koupě investiční nemovitosti: Ing. Dana Rambousková a Realitní advokáti s.r.o.