AKTUALIZOVÁNO 25.8.2022

Úschova kupní ceny při prodeji a koupi nemovitosti – proč je to důležité a které varianty jsou bezpečné?

Při uzavírání kupní smlouvy na nemovitost je pro bezpečnost vašich peněz zásadní úschova kupní ceny. Přečtěte si, co dělat, abyste o ně nepřišli a jaké jsou rozdíly mezi jednotlivými typy úschov.

Za bezpečný způsob vypořádání kupní ceny podle kupní smlouvy je považována pouze úschova u nezávislého a důvěryhodného subjektu. Jen tak máte jistotu, že koupě a prodej nemovitosti je bezpečný jak pro prodávajícího, tak pro kupujícího.

Prodávající potřebuje jistotu, že kupní cena je kupujícím zaplacena ještě před podáním návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí. Kupující nemusí mít obavy, že kdyby nemovitost nebyla na jeho osobu přepsána v katastru nemovitostí, přijde o peníze.

Převod nemovitosti bez úschovy kupní ceny je značně rizikový.

V úvahu standardně přicházejí 3 formy nezávislých úschov, a to advokátní, notářská a bankovní úschova. Na realitním trhu se ještě objevuje možnost úschovy kupní ceny u realitní kanceláře, byť podmínky pro ni byly zásadně zpřísněny účinností tzv. realitního zákona. Realitní kancelář může úschovu kupní ceny provést jen na písemnou žádost strany prodávající, přičemž ji ale nesmí aktivně nabízet. Obecně tuto formu úschovy příliš nedoporučujeme, realitní kancelář z pohledu transakce nelze považovat za nezávislý subjekt a případné škody mohou být těžko vymahatelné.

Advokátní úschova

Nejčastější formou úschovy kupní ceny je advokátní úschova. Schovatelem a garantem takové úschovy je buď samostatný advokát zapsaný v seznamu České advokátní komory (http://vyhledavac.cak.cz/) nebo společnost, jejímž předmětem činnosti je výkon advokacie a jednotliví advokáti vykonávají advokacii jménem takové společnosti a na její účet.

Základní výhodou advokátní úschovy je její celková flexibilita, kdy advokát zpravidla připravuje též kupní smlouvu na dům, byt či pozemek, zajišťuje úschovu listin a úřední ověření podpisů na kupní smlouvě. Cena advokátní úschovy záleží na dohodě stran, ale obecně se dá říci, že ceny advokátní úschovy jsou výrazně nižší, než bankovní či notářské úschovy, o kterých je pojednáno dále.  

Naše kancelář nabízí advokátní úschovy zejména v rámci jednotlivých balíčků právních služeb. V rámci těchto balíčků služeb zajišťujeme nejen advokátní úschovy, ale též přípravu či kontrolu jednotlivých smluvních dokumentů včetně úvěrové dokumentace. Takovéto řešení je pro klienty finančně velmi výhodné a zároveň jim veškeré dokumenty připravíme velmi rychle, a to v rámci několika pracovních dnů.  

Advokátní úschovy podléhají přísné regulaci, což posiluje jejich bezpečnost pro klienty. Pro účely každé úschovy musí být veden samostatný účet oddělený od majetku advokáta. Advokát je dále povinen každou úschovu nahlásit České advokátní komoře (https://www.cak.cz/) do její evidence. Každá advokátní úschova je tak ze strany ČAK dohledatelná a je možná její kontrola. Advokát provádějící úschovu je dále povinen splnit povinnosti podle zákona č. 253/2008 Sb., o některých opatřeních proti legalizaci výnosů z trestné činnosti a financování terorismu.   

Každý advokát musí být povinně „v základu“ pojištěn alespoň na 7 mil. Kč, kdy toto platí i pro tzv. ztrátu peněz, například záměnu čísla účtu při provádění výplaty kupní ceny z úschovy (překlepy). Pokud je však uschovávaná částka vyšší, musí se advokát na částku přesahující 7 mil. Kč připojistit. Z toho důvodu doporučuji si tuto skutečnost ověřit a peníze skládat do úschovy pouze tam, kde je pojištění garantováno ve výši odpovídající alespoň výši kupní ceny. 

Podstatou každé úschovy je samozřejmě osoba schovatele. Klienti musí mít ve schovatele důvěru a schovatel musí nabídnout klientům dostatečné záruky.

A jaké jsou výhody advokátních úschov kupní ceny prováděných naší kanceláří?

• Stovky zrealizovaných úschov

Provedli jsme již stovky úschov mimo jiné ve spolupráci s největšími realitními kancelářemi v ČR. Našim klientům garantujeme naprostou bezpečnost a jasné podmínky.

• Garance 2 advokátů

Garantem úschovy v naší kanceláři jsou vždy dva samostatní advokáti, kteří za ni odpovídají celým svým majetkem. Žádná platba neodejde, aniž by byla zkontrolována dvěma odpovědnými osobami. Bance, která vede úschovní účty, vždy oznamujeme majitele finančních prostředků jako podmínku toho, aby byly vklady pojištěny proti úpadku.

• Rozšířený pojistný limit pro advokátní úschovy

Naší základní podmínkou je provádět úschovy pouze do výše, kterou kryje naše pojištění. Z toho důvodu udržujeme výši pojištění v nezbytné výši a klientům jsme kdykoliv připraveni tuto skutečnost doložit. Advokáti mají ze zákona povinnost být profesně pojištěni nejméně do výše 7 mil. Kč. Výše tohoto pojištění tak bude pro celou řadu transakcí nedostatečná. Nedostatečné pojištění jim samozřejmě nebrání úschovu zrealizovat, ale klienti by se měli o tuto skutečnost zajímat. Protože otázku řádného pojištění schovatele považujeme za zásadní, které by klienti měli věnovat při rozhodování o formě úschovy maximální pozornost, věnovali jsme této problematice samostatný článek, který si můžete přečíst zde.

Naše advokátní kancelář je nadstandardně pojištěna do výše 100.000.000,- Kč.

Notářská úschova

Velmi obdobným druhem úschovy jako advokátní je notářská úschova. Velká většina toho, co bylo uvedeno o advokátní úschově, platí i pro notářskou úschovu.  Každý notář musí být registrován u Notářské komory a musí mít ze zákona zřízeno profesní pojištění.

Základním rozdílem pak je to, že odměna notáře není smluvní, ale je stanovena zákonem. Cena se zejména odvíjí od výše částky složené do úschovy (tzv. tarifní hodnoty). Ceny za notářskou úschovu by tak měly být na rozdíl od advokátní úschovy u všech notářů stejné. Obecně se dá však říci, že notářská úschova je výrazně dražší než standardní ceny za advokátní úschovy.

Případná možnost dalších právních služeb u notářů v souvislosti s převodem nemovitosti je pak dále velmi omezená. 

Notářské úschovy jsou velmi často vnímány jako obecně pro klienty bezpečnější než advokátní úschovy, neboť notářský úřad bývá obecně lidmi spojován se státem. Skutečnost je však velmi odlišná. Postavení advokátů a notářů při provádění úschov je v podstatě stejné, a to včetně jejich odpovědnosti a ručení. Zákon stanoví, že za škodu, kterou notář způsobí, odpovídá především osobně svým majetkem. Existují z toho výjimky zejména pro činnosti, kdy notář vystupuje jako zástupce státu (např. soudní komisař v dědickém řízení), nicméně notářské úschovy do těchto výjimek nepatří. Pokud tedy notář způsobí v souvislosti s notářskou úschovou jakoukoliv škodu, zpronevěru apod., je jeho postavení naprosto shodné s advokátem a stát za něj neodpovídá.     

Stejně jako u advokáta tak platí, že i u notáře by se klient měl zajímat o výši a způsob jeho pojištění.

Bankovní úschova

Bankovní úschova je klienty vnímána jako bezpečná, neboť garantem úschovy je silný ekonomický subjekt (banka).

Zásadní nevýhodou bankovní úschovy je však nízká flexibilita při přípravě, připomínkách či změnách podmínek bankovní úschovy. Banka zpravidla má stanovené formulářové smlouvy, do kterých je možné zasahovat velmi omezeně a každá takováto změna musí projít právním oddělením příslušné banky.

Flexibilně změnit podmínky výplaty kupní ceny či nastavit výplatu kupní ceny na více fází apod. bývá zpravidla u bankovní úschovy problém. Banka současně nezajistí úschovu listin.

Cena poplatků za bankovní úschovu je v porovnání s advokátními úschovami též zpravidla výrazně vyšší.

Jako kancelář jsme však v rámci spolupráce schopni zajistit svým klientům bankovní úschovu za velmi výhodných podmínek. Podmínkou je samozřejmě využití našich služeb.

Kupujete-li nebo prodáváte nemovitost a potřebujete s tím pomoci, neváhejte se na nás obrátit. Rádi vám pomůžeme nejen s realizací advokátní úschovy peněz, ale i s přípravou kupní smlouvy na nemovitosti, návrhu na vklad a veškerých dalších potřebných úkonů.

Využít můžete některého z našich balíčků služeb.