Jak prodat nemovitost s hypotékou a co to znamená pro kupující?

Prodej nemovitosti s hypotékou je specifický. Byt, dům nebo pozemek je zatížený zástavním právem ve prospěch banky majitele, která se tak chrání pro případ, že by vlastník nemohl nebo nechtěl dluh splácet. V tomto článku vám vysvětlíme, jak funguje prodej bytu či domu s hypotékou. Upozorníme vás na největší rizika a dozvíte se, kolik zaplatíte bance za předčasné splacení hypotéky. Koupě bytu se zástavním právem není výjimečná. Počítejte však se zdržením Když se řekne, že na nemovitosti vázne zástavní právo, neznalý kupující by se mohl polekat. Domyslí si, že má prodávající finanční problémy, o byt nebo dům může přijít, a z koupě vycouvá. Takové […]

Prodej nemovitosti s hypotékou je specifický. Byt, dům nebo pozemek je zatížený zástavním právem ve prospěch banky majitele, která se tak chrání pro případ, že by vlastník nemohl nebo nechtěl dluh splácet. V tomto článku vám vysvětlíme, jak funguje prodej bytu či domu s hypotékou. Upozorníme vás na největší rizika a dozvíte se, kolik zaplatíte bance za předčasné splacení hypotéky.

Koupě bytu se zástavním právem není výjimečná. Počítejte však se zdržením

Když se řekne, že na nemovitosti vázne zástavní právo, neznalý kupující by se mohl polekat. Domyslí si, že má prodávající finanční problémy, o byt nebo dům může přijít, a z koupě vycouvá. Takové obavy však nejsou na místě. Koupě bytu se zástavním právem většinou nepředstavuje pro prodávajícího ani kupujícího významnější potíže či komplikace. Tedy za předpokladu, že máte k dispozici úplné informace a dodržíte potřebný postup – doporučujeme řídit se radami zkušeného realitního advokáta.

Zástavní právo a související zápisy zákazu zcizení a zatížení váznou na mnoha nemovitostech. Rozhodně nejde o výjimečné případy. Důvod je prostý. Současnému vlastníkovi kdysi nestačily nebo nechtěl na koupi použít vlastní prostředky a vzal si hypotéční úvěr, jehož splácení trvá i 30 a více let. Během této doby se člověk může z libovolných důvodů rozhodnout, že nemovitost prodá, předčasně splatí hypotéku (z části kupní ceny, kterou obdrží od kupujícího) a „půjde o dům dál“.

Koupě bytu na hypotéku je na realitním trhu zcela běžná a při dnešních, mnohdy astronomických cenách nemovitostí představuje pro většinu lidí jedinou možnost, jak si pořídit vlastní bydlení.

Prodej bytu s nesplacenou hypotékou trvá zpravidla déle než převod nemovitosti bez hypotéky; většinou cca 4-5 týdnů (+ cca měsíc, během kterého provede přepis katastrální úřad). Na druhou stranu, byt, dům ani pozemek neprodáváte ani nekupujete každý den a rozdíl několika týdnů většinou nehraje významnou roli.

TIP: Přihlaste se k odběru newsletteru zaměřeného na právo nemovitostí. Pravidelně od nás dostanete do mailu zprávy o aktuálních trendech i užitečné tipy. Pomohou vám při řešení životní situace, ať už byt, dům, pozemek, garáž, kancelář nebo jinou nemovitost prodáváte, kupujete nebo třeba pronajímáte.

K čemu slouží zástavní právo banky?

Jestliže splníte podmínky pro čerpání hypotéky (tj. zejména máte dostatečně vysoké příjmy pro splácení), banka vám poskytne peníze na financování bydlení. „Na oplátku“ dojde předem ke zřízení zástavního práva ke kupované nemovitosti ve prospěch banky. Nemovitost je pak již sice v katastru psaná na vás, ale zástavní právo poskytuje bance garanci pro případy, kdybyste se dostali do finančních potíží nebo z jakýchkoliv důvodů přestali dluh řádně a včas splácet. Zajištěno je nejen splacení jistiny (dlužné, tzn. zapůjčené částky), ale i úroků, úroků z prodlení nebo smluvních pokut.

Jestliže dlužník (vlastník nemovitosti) neplatí, v krajním případě přichází na řadu exekuční řízení. Nemovitost se může stát předmětem veřejné dražby, soudního prodeje zástavy nebo převodu, na kterém se strany dohodnou (tzv. prodej z volné ruky). Přednostně dojde vždy k uhrazení pohledávek zástavního věřitele – tedy banky.

Zástavní právo patří mezi tzv. věcná práva a je předmětem evidence v katastru nemovitostí. Na výpisu z listu vlastnictví z katastru nemovitostí konkrétního bytu, domu nebo pozemku tak v části C výpisu na první pohled zjistíte, zda na nemovité věci (ne)vázne zástavní právo nebo jiná věcná práva, která omezují vlastnické právo. Zástavní právo je pevně svázané s nemovitostí a pouhým převodem vlastnictví nezaniká. Kupující se tak musí mít na pozoru. Teoreticky by se mohlo stát, že by si nepozorný kupující pořídil nemovitost, na které vázne zástava, a při nesplácení dluhu by o svoje „nové“ bydlení přišel. Ať už kupujete novostavbu nebo starší nemovitost, neváhejte využít naše výhodné balíčky právních služeb. Již základní varianty zahrnují právní prověření nemovitosti, při kterém mj. zkoumáme, zda na nemovitosti neváznou omezení vlastnického práva (zástavní práva, věcná břemena, nájem, pacht apod.) či zda je k nemovitosti zajištěna přístupová cesta.

Máte k dispozici výpis z katastru, ale nemůžete se v něm zorientovat? Nevíte, zda na nemovitosti (ne)vázne zástavní právo? Nebo se jenom chcete na něco zeptat? Využijte naši službu online konzultace. Ve vámi zvoleném termínu si zavoláme a odpovíme vám na všechny dotazy. Navíc od nás dostanete bonus zdarma v podobě kreditu na právní služby, o který vám případně snížíme cenu balíčku.

TIP: Stáhněte si náš e-book11 nejčastějších problémů při koupi a prodeji nemovitosti a jak je řešit.“

Předčasné splacení hypotéky vs. převzetí dluhu kupujícím

Prodej nemovitosti s hypotékou můžete zrealizovat dvěma způsoby. Buď předčasně splatíte dluh z hypotéčního úvěru, anebo hypotéku převedete na kupujícího.

Předčasné splacení hypotéky

Jednoznačně častější je předčasné splacení hypotéky. Prodávající si musí od banky vyžádat vyčíslení zbývajícího dluhu, které obsahuje výši nesplacené části úvěru i související poplatky (za předčasné splacení úvěru, administrativní úkony apod.). Prodávající se z vyčíslení ke sjednanému datu dozví na halíř přesně, kolik musí zaplatit, aby zástavní právo k nemovitosti zaniklo a mohlo být vymazáno z katastru. Pozor, částka uvedená na výpisu z katastru není aktuální, protože prodávající v mezidobí mezi načerpáním hypotéky (zápisem do katastru) a následným prodejem nemovitosti již nižší či vyšší částku splatil. Vždy je potřeba vyžádat si vyčíslení k předem dohodnutému datu, do kterého stihnete ve spolupráci s kupujícím částku zaplatit.

Dále si prodávající musí vyžádat souhlas banky s prodejem nemovitosti. Vyjma zástavního práva na nemovitosti někdy váznou i související zápisy zákazu zcizení a zatížení, což jednoduše řečeno znamená, že současný vlastník nemůže nemovitost darovat, prodat ani jinak převést vlastnické právo k ní na třetí osobu bez souhlasu banky.

TIP: Nevíte, zda na nemovitosti váznou související zápisy? Podívejte se do části C výpisu z katastru.

Ve většině případů bude muset banka prodávajícímu udělit také souhlas s předčasným splacením hypotéčního úvěru. Ten budete potřebovat ve všech případech, kdy dlužníkovi (prodávajícímu) zrovna nekončí fixační období.

Suma sumárum, na banku se budete muset ve většině případů obrátit s žádostí o:

  1. vyčíslení zbývajícího dluhu,
  2. souhlas s prodejem nemovitosti,
  3. souhlas s předčasným splacením úvěru.

Veledůležitou roli hraje kvalitní kupní smlouva na nemovitost. Každý převod bytu, domu, pozemku, garáže i jiné nemovitosti je unikátní a vyžaduje zvláštní přístup. V případě prodeje nemovitosti s hypotékou to platí dvojnásob. V žádném případě se nespoléhejte na vzory zdarma stažené z internetu. Vyhnete se tak situacím, kdy banka neposkytne kupujícímu hypotéku z důvodu nevyhovující smluvní dokumentace, katastrální úřad zamítne návrh na vklad do katastru (a přijdete o správní poplatek 2.000,- Kč) nebo vás druhá strana obchodu podvede.

Chcete si ušetřit peníze, starosti i čas? Využijte naše výhodné balíčky právních služeb ušité na míru různorodým požadavkům. Vyberte si dle toho, zda:

Mechanismus úhrady kupní ceny v kupních smlouvách a smlouvách o advokátní úschově, které pro naše klienty dennodenně připravujeme nebo revidujeme, většinou zahrnuje tyto kroky:

  1. kupující uhradí část kupní ceny ve výši zbývajícího dluhu dle vyčíslení buď přímo bance prodávajícího, anebo do úschovy, odkud schovatel (tj. advokát zajišťující advokátní úschovu) převede peníze bance prodávajícího,
  2. banka prodávajícího po přijetí platby vydá potvrzení o zániku zástavního práva, na základě kterého lze podat návrh na výmaz zástavního práva z katastru nemovitostí,
  3. kupující uhradí zbývající část kupní ceny do advokátní úschovy (za předpokladu, že je kupní cena vyšší než nesplacená část dluhu prodávajícího vůči bance),
  4. smluvní strany podají návrh na vklad vlastnického práva kupujícího do katastru,
  5. dojde k podání návrhu na výmaz zástavního práva a následnému výmazu zástavního práva banky z katastru,
  6. katastrální úřad zapíše vlastnické právo kupujícího do katastru,
  7. schovatel pošle peníze z úschovy prodávajícímu ve stanovené lhůtě poté, co katastrální úřad zapíše jako nového vlastníka nemovitosti kupujícího.

Převzetí dluhu kupujícím

Vedle předčasného splacení hypotéky připadá v úvahu také převzetí dluhu kupujícím. Nový vlastník nemovitosti převezme hypotéku i všechna související práva a povinnosti, tzn. zejména se zaváže pravidelně hradit splátky. Od kupní ceny, kterou požaduje prodávající, se zpravidla odečte výše zbývajícího dluhu dle vyčíslení banky a zbylou částku kupující uhradí (prostřednictvím úschovy) přímo prodávajícímu. Zástavní právo na nemovitosti v takovém případě vázne až do okamžiku, kdy kupující zcela splatí dluh.

V praxi není převzetí dluhu kupujícím příliš časté. S takovým postupem totiž musí souhlasit jak banka, tak i kupující. Strana kupující má zpravidla jasné představy, jak bude koupi bydlení financovat. Možnost převzetí dluhu většinou „vyřadí ze hry“ okolnosti, kdy kupující využije pro koupi nemovitosti ryze vlastní prostředky, anebo si sjedná hypotéční úvěr u jiné banky, než které dluží prodávající.

Poplatky za předčasné splacení hypotéčního úvěru

Předčasně splacení hypotéky má tu nevýhodu, že za něj budete muset bance zaplatit poplatek. Od 1. prosince 2016 smí dle nyní účinného zákona č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru banka požadovat max. 1 % z předčasně splacené částky, avšak nanejvýš 50.000,- Kč. Tato úprava se uplatní na úvěrové smlouvy podepsané 1. 12. 2016 a později. Logicky se tak nabízí otázka: jak je to s hypotékami sjednanými před tímto datem?

Na tyto případy pamatují přechodná ustanovení zákona o spotřebitelském úvěru. Banka může požadovat nejvýše 1 % z předčasně splaceného dluhu (a současně max. 50.000,- Kč) u úvěrů sjednaných před 1. 12. 2016:

  • až po uplynutí fixace (tedy v momentě, kdy začne plynout nové období, pro nějž byla stanovena pevná zápůjční úroková sazba), jde-li o hypotéční úvěry s pevnou zápůjční úrokovou sazbou, a
  • hned od 1. 12. 2016, jde-li o hypotéční úvěry s variabilní zápůjční úrokovou sazbou.

Co z toho plyne?

Jako prodávající musíte předtím, než se rozhodnete nemovitost prodat, vždy důkladně pročíst smlouvu u úvěru a podívat se, kdy a za jakých podmínek byla uzavřena. Podívejte se, zda je ve smlouvě sjednaný variabilní nebo pevný úrok. Jestliže jste si sjednali hypotéční úvěr před datem 1. 12. 2016 s fixací na celou dobu trvání úvěru nebo s dlouhou dobou fixace, banka po vás může (do uplynutí doby fixace) požadovat i více než 1 % z předčasně splacené částky (resp. více než 50.000,- Kč). Různé banky mají nastavené podmínky odlišně. Zatímco u některé zaplatíte za předčasné splacení pouze administrativní poplatek v řádu stokorun, jinde půjde u hypoték sjednaných před 1. 12. 2016 i o statisíce.

 

Realitní advokáti s.r.o. se dlouhá léta zaměřují výhradně na právo nemovitostí. Pracovněprávní spory, trestní kauzy nebo ochranu autorských práv ponecháváme kolegům. Díky tomu stíháme na 100 % sledovat aktuální trendy a vše, co se v oblasti realit „šustne“ – ať už jde o novely zákona, převratná soudní rozhodnutí nebo vývoj cen na trhu. Nemovitosti nás zkrátka baví a jsme přesvědčeni, že to na našem přístupu i práci poznáte na první pohled – stejně jako naši dosavadní spokojení klienti. Vyberte si některý z našich výhodných balíčků právních služeb nebo se na nás obraťte formou online či osobní konzultace.

Autory článku jsou Tomáš Rezler a Ilona Černochová

0 komentářů

Řešíte něco podobného? Pomůžeme vám.

Specializujeme se výhradně na právo nemovitostí. Ve smlouvách tak umíme najít důležité nuance a souvislosti, které nebývají na první pohled zřejmé. Postaráme se o to, aby na vás nikdy nevyskočil onen pověstný “ďábel ukrytý v detailu”.

Vyberte si nevhodnější službu,
domluvte rychlou konzultaci nebo nám prostě napište.

JUDr. Ilona Černochová, LL.M.

V advokacii jsem 15 let a vždy pro mě bylo nejdůležitější dělat věci pořádně. Proto se specializuji výhradně na jednu oblast, a to jsou nemovitosti. Píši odborné publikace i popularizační články, konzultuji kolegům advokátům a xxx. Napište mi na e-mail poptavka@realitniadvokati.cz, případně přes kontaktní formulář. Zaručím se vám, že vše klapne na první dobrou.

Rychlá online konzultace